Kauf aus Versteigerung Immo5

Nach vielen Jahren des kritischen Zustandes bei Bargeld-Reserve, bekam ich nach dem Verkauf von Immo1 ein Luxusproblem. Auf dem Giro-Konto lagen zeitweise über 75.000€. Der aktuelle Zinssatz auf den Tagesgeld-Konten hat mich auch irgendwie nicht gereizt.
Um die Situation nicht unnötig in Länge zu ziehen, wurde schon Monate davor angefangen den lokalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Meine Kriterien sind Rendite, Zustand, Lage.
Dann noch Hausgeld beachten – manchmal ist dieses extrem hoch – z.B. für eine 3-Zimmer-Wohnung 400€ pro Monat. Hä?
Und möglichst ohne Makler.

Mit der Zeit wurde es immer schwieriger etwas Passendes zu finden.

Mitte Februar wurde ein interessantes Objekt versteigert.
Ein Bungalow auf dem Grundstück eines MFHs. 162m² plus ca.30m²-Zimmer im UG, das autonom vermietet werden könnte.
Verkehrswert 200.000€, was ca. 1.041€ je m² entspricht.
Vermietung für 6,30€ pro m² würde pro Monat 1.220€ ergeben, pro Jahr 14.640€.
Dies entspricht einer Bruttorendite von 7,32%. Der Faktor beträgt 13,66.
Etwas zu so einem Preis zu finden war nicht mehr realistisch. Bedenkt man, dass kein Makler bezahlt werden soll – ein Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin gab es zwar einige Menschen im Saal. Aktiv mitbieten wollte nur eine Handvoll. Bei 70% des Verkehrswertes sind zwei Kandidaten geblieben.
Wobei so nach 90% der andere schon verzweifelt wirkte. Zum Schluss machte er einen Sprung auf 199.000€. Als ich 200.000€ bat, hat er mir gratuliert. Juhu.

Meine Pläne waren diesen Bungalow zu teilen. Daraus könnten zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 80-85m² entstehen. Da so eine Wohnung mindestens 150.000€ kostet, könnte man die beiden gleich verkaufen und ein nettes Sümmchen einkassieren.
Oder aber erstmal wie oben geschrieben für 6,30€ pro m² vermieten.

Für die Finanzierung wurde eine andere Bank ausgewählt. Der Zinssatz für 80% vom Kaufpreis, also 160.000€, beträgt 1,24%.  Ein Traum.

Außer dem Eigenkapital von 20% (40K) sollte ich noch die Nebenkosten bezahlen. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer 5% entspricht 10K, Gerichtskosten, Notar für die Eintragung der Finanzierung. Summa Summarum 52.019€.

Die Eigenkapital-Rendite würde nach Steuern (33%) und ohne Berücksichtigung von Tilgung 11,58% betragen. Passt.

So weit zu den Eckdaten und Plänen. Es kam jedoch alles anders.
Die Fortsetzung folgt.

Kontomodell

Mein Blogkollege Lukas von meinefinanziellefreiheit hat zunächst sein Kontomodell vorgestellt, dann eins von vermögensanleger.de und letztendlich in die Runde gefragt, wie es bei den anderen aussieht. Im Moment befindet sich mein Kontomodell  in der Umgestaltung. Wobei es fehlen nur die letzten Striche.

Für jedes Immo-Objekt gibt es ein eigenes Immo-Girokonto.
Als Einnahmen gelten Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen.
Als Ausgaben alle Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen.
Die Differenz zwischen Kaltmiete, Kreditrate und Erhaltungsaufwendungen landet als Cashflow auf dem zentralen Girokonto.
Theoretisch verbleiben nur die Nebenkosten, die spätestens mit der Jahresabrechnung ausgeglichen werden.

Bisher gab es das Problem, dass Zentral-Girokonto mit Gehalt- und Kindergeld-Einnahmen sowie unzähligen Ausgaben, noch um Immo-Verkehr aufgeblasen wurde. Der Immo-Cashflow sollte nicht verkonsumiert, sondern investiert werden.
Also für das Geld war es nur eine Zwischenstation.  Dafür wurde ein fiktives Unterkonto geführt. Fehlerpotenzial war vorprogrammiert – mal eine Buchung vergessen, mal ein Vorzeichen vertauscht.
Zunächst läuft das fiktive Konto ins Plus. Früher oder später kommt eine weitere Immo (zusätzliche Wohnung im Bestandsgebäude). Dann dreht das Konto ins Minus.
Die Verwaltung vom fiktiven Unterkonto musste weg.

Auf der anderen Seite habe ich lange nicht mehr in mein Depot investiert. In Bezug auf gewünschte Asset Allocation wird immer wieder auf den miesen Stand verwiesen mit dem Wunsch bei der nächsten Gelegenheit so viel wie geht auszugleichen. Jedes Mal kommt aber wieder was neues dazwischen und der Miesstand wird fortgeführt.

Darüber hinaus wenn ich jährliche Vermögenssteigerung mit Immo-Cashflow plus Tilgung vergleiche, dann stelle ich jedoch fest, dass ein Teil vom Cashflow doch verzehrt wurde, obwohl die fiktiven Konten, den korrekten Betrag ausweisen. Hmm, da muss ich tiefer nachbohren.

So entstand der Wunsch von Immo-Giro direkt ins Depot (bzw. zunächst auf Depot-Referenzkonto) zu überweisen.
Problem: die Erhaltungsaufwendungen variieren von Monat zu Monat. Einige Monate soll gar nichts bezahlt werden, dann ein kleiner, dann ein größerer Betrag.
Lösung: zufälligerweise bin ich über die Empfehlung des Bundes-Bauministeriums zur Höhe der Instandhaltungsrücklage gestoßen. Für jüngere Objekte  werden 4€ je m² pro Jahr empfohlen.
Bei Immo3 300m²*4=1200€ geteilt durch 12 ergibt 100€ pro Monat. Mit Ausgaben der letzten Jahre verglichen. Passt locker.
Bei Immo4 ca.385m². In der Wohnflächensumme wurde die neue DG-Wohnung nicht berücksichtigt, da die Erhaltungsaufwendungen in den ersten Jahren vernachlässigbar sind.
Also 385m²*4=1540€ geteilt durch 12 ergibt ca.130€ pro Monat.
Somit wird von Immo-Giro-Konten 500-100=400€ sowie 765-130=635€ (siehe Umfinanzierungen) auf Depot-Referenzkonto überwiesen.

Das neue „Problem“ ist – ich muss immer noch fiktive „Unterkonten“ für Rücklagen führen. Diesmal aber je Objekt. Das positive daran – das  Geld liegt schon direkt an der Quelle. Wenn ein Fehler auftritt, ist die Summe von Rücklagen und NK-Guthaben trotzdem korrekt.
Auch die Rücklagen und aktuelle NK-Guthaben unterstützen sich gegenseitig, falls plötzlich größere Beträge benötigt würden, als das der jeweilige Posten hergibt.

Noch eine weitere wichtige Komponente sollte vom Zentral-Giro verschwinden: Sicherheitspuffer. Für ungeplante Ausgaben oder die Häufung von regelmäßigen Ausgaben in einem Monat (Januar) oder auch von größeren Beträgen (Urlaub). Bisher lagen so ca. 2.000€ für den Zweck. Wenn der Betrag größer wurde, kam ich den Wünschen meiner Frau entgegen. Bei der Ebbe habe ich stärker auf die Bremse getreten.
Neulich soll die Visa-Karte von DKB diese Funktion übernehmen. Guthabenzinsen betragen 0,2%. Die Position soll zwischen 6.000€ und 10.000€ betragen.

Wenn jemanden noch die konkrete Bank interessiert.
Zentral-Giro: Postbank „Giro Plus“. Früher kostenlos. Seit kurzem 3,90€. Wenn man auf „Giro Online“ umstellt dann 1,90€. Ich habe auf „Giro Extra Plus“ umgestellt, das ab dem Geldeingang von 3.000€ kostenlos ist.
Somit existiert kein „Problem“  mit der Geldeinzahlung oder Auszahlung von größeren Beträgen.

Immo-Giro:
DKB kostenlos und sehr empfehlenswert
Volksbank wurde mir vom Kreditgeber aufgebürdet – 2,60€ pro Monat.
Sparda-Bank wurde mir vom anderen Kreditgeber aufgebürdet – kostenlos.
Zur Zeit ist noch „Postbank Giro Online“ für 1,90€ wegen Immo1-Verkauf übrig geblieben. Ich behalte es erstmal.

Sicherheitspuffer: DKB-Visa kostenlos.

Die Verwaltung geschieht überwiegend per Online-Banking. Für alle wiederkehrenden Ausgaben wurden Lastschriften erteilt.
Für die Überweisungen von Immo-Giro aufs Depot wurden Daueraufträge angelegt.

Zwei Mal im Monat wird Bargeld abgehoben und in 4-Tage-Portionen in die Geldbörsen verteilt. Lebensmittel, Hygieneartikel, günstigere Kleidungsstücke oder Schuhe, Bücher, etc. werden aus dem Budget bezahlt.
Für größere Ausgaben wie Winterjacke oder Klassenfahrt werde ich „herangezogen“. Somit halte ich meine eiserne Hand über die Budgetüberschreitung.

Zukünftig soll vom Zentral-Giro-Konto ein Zwölftel der Jahresfixkosten für Versicherungen, Steuern, Nebenkosten für das eigene Haus sowie Sommerurlaub auf das Tagesgeldkonto überwiesen werden. Die Mini-Zinsen spielen dabei keine Rolle – lediglich die Abgrenzung und bessere Übersicht.

Lohnt sich Dachgeschoss-Ausbau?

Beim Ausbau wurde ich immer wieder gefragt, ob es sich lohnt so einen Aufwand zu betreiben. Denn ich habe nicht einfach ausgebaut, sondern erst das komplette Dach abgerissen, Kniestock um 100cm höher gemacht und neu eingedeckt. Am Anfang wurde ziemlich alles in Eigenleistung ausgeführt. Später wurde mir das Ausmaß immer bewusster, so wurde auf Handwerker ausgelagert ( wovon man schon immer ein Lied singen konnte und in dem aktuellen Bauboom erst recht).

Nun zu den Herstellungskosten.
Der Ausbau hat mich mit allem Drum und Dran rund 142.000€ gekostet. Nicht eingerechnet ist die eigene Leistung. Drin sind aber alle Nebenkosten wie Notargebühren für die Finanzierung.
Dafür habe ich eine absolut neuwertige 4-Zimmer-Wohnung mit ca.100m² bekommen.
Dach nach neuestem Energiestandard. 3-Fach-verglaste Fenster. Fußbodenheizung mit Wärmepumpe.
Eine vergleichbare Wohnung in einem neuwertigen Haus würde mindestens 250.000€ kosten, eher noch mehr. Allerdings gibt es in dem Ort sowie der näheren Umgebung keine Wohnungen, die zum Verkauf anstehen. Also ich könnte meine mit einem guten Gewinn verkaufen.

Ich verkaufe sie trotzdem nicht. Zum einen, weil an der Außenanlage ab und zu etwas zu tun ist, und ich möchte nicht jeden Pups mit einem weiteren Eigentümer abklären. In 6 Jahren ist die Spekulationsfrist zu Ende, dann werden zunächst andere Wohnungen verkauft.
Zum anderen auch aus steuerlichen Gründen. Die Hälfte gleich mit FA teilen? Ich mache lieber 100% Gewinn in 10 Jahren und kassiere zusätzlich in der Zeit die Mieteinnahmen.

Die Mieteinnahmen sind mit 6,70€ pro m² bzw. 670€ Kaltmiete relativ moderat. Die Jahresmiete beträgt 8.040€, was 5,66% entspricht. Das Geld wurde fast komplett geliehen.
Initial 100.000€ zu 1,85% und dann ca.40.000€ zu 1,34%.
Die Zinsen machen im ersten Monat nicht mal 200€ aus, Tendenz fallend.

Die Tilgung fällt mit 3,5% üppig aus. Das hat sehr kleinen Cashflow zur Folge. Die Zahlen werden für die gesamte Immo4 aufsummiert. Das Ergebnis kann man im vorigen Post nachlesen.

Die Eigenkapitalrendite auszurechnen macht gar keinen Sinn, da nicht mal 2.000€ investiert wurden. Die wäre auch nach Abzug von Tilgung und Steuern dreistellig.

Außer dem reinen Wert der DG-Wohnung profitiert auch die ganze Anlage von dem Ausbau. Zum einen sieht die Anlage mit dem neuen Dach schöner aus. Die Fassade wurde teilweise gedämmt. Alles neu gestrichen. Die Klingelanlage wurde erneuert.
Auch die OG-Wohnung ist damit besser von oben „gedämmt“.

Ohne den Ausbau müsste nach der neuen Energieverordnung die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Auch die Dachhaut war schon in die Jahre gekommen, so dass entweder hier und da fleckenweise nach und nach nachgebessert werden sollte, was auch nicht ohne weiteres geht – z.B. weil Gerüst aufgestellt werden soll. Oder sollte vollflächig erneuert werden. Ohne den Ausbau hätte es, ja etwa 20.000€ gekostet, ohne dass ein Gegenertrag gegenüber stünde.

Also der Ausbau hat sich auf jeden Fall gelohnt. Auch wenn es kein Riesensprung war, verhilft es mir doch meine Finanzielle Freiheit früher zu erreichen.

PS: Aktuell laufen noch einige weitere Arbeiten an dem Gesamt-Objekt. Tja, der Trägheit wegen. Solange die Handwerker „dran“ sind, ich motiviert bin, die Mieter an Lärm und Staub gewöhnt sind, könnte die Anlage in Schuss gebracht werden, so dass dann bis zum Verkauf keine größeren Gewerke notwendig wären.

Umfinanzierungen

Zum einen gab es  die Umfinanzierung der eigengenutzten Immobilie, von der bereits Anfang 2016 berichtet wurde.
Wegen der Umwandlung von Riester-Vertrag in Wohnriester wurden plötzlich ca. 10.000€ offen. D.h. das Geld wurde erstmal nicht ausgezahlt. Die Zinsen waren für ausgezahltes Geld fällig. Die Tilgung wurde zurückgestellt, bis die Summe vollständig ausgezahlt wird.
Dieser Restbetrag ist in die Ablösung der Finanzierung für Immo1 im September 2016 geflossen. Seitdem sind nun auch Tilgungen fällig.

Zum anderen wurde eine Stange Geld (90.000€) für die Umfinanzierung der vermieteten Immobilien geliehen. Siehe dazu den Artikel Sondertilgungen.
Die Sondertilgungen für Immo3 sollten in drei Tranchen geleistet werden. In 2016, Anfang 2017 und Anfang 2018.
Die erste Tranche aus 2016 wurde planmäßig geleistet. Auch Modernisierungskredit für Immo4 konnte mit dem Geld abgelöst werden. Da bei dem Auslaufen der Finanzierung für Immo1 der Verkauf noch nicht in Reichweite war, wurde aus dem Sondertilgungstopf die fehlende Summe von ca. 12.000€ in die Ablösung reingesteckt. Das Geld müsste sonst bis Anfang 2018 „rumliegen“.

An dieser Stelle kann wahrscheinlich jeder nachvollziehen, dass ich auf die akribische Berechnung der Einzelteile für Zinsen und evtl. Tilgungen (Sondertilgungsdarlehen bestand aus zwei Teilen, der eine war zu dem Zeitpunkt vollständig ausbezahlt, sodass die Tilgungen bereits liefen und für den anderen Teil erstmal nur die Zinsen) und Zuordnung an entsprechende Objekte verzichtet habe.
Ob ich in einem Topf mehr und im anderen weniger habe, oder umgekehrt, spielt letztendlich keine Rolle. Bei den Jahresanpassungen wird es mehr oder weniger in Ordnung gebracht.
Lediglich bei der eigengenutzter Immo wäre es relevant, da diese Immo in meiner Bilanz gar nicht auftaucht. Aber irgendwann in Zukunft wird sich auch dieser Effekt ausgleichen.
Zudem war ich mit dem Umbau beschäftigt und hatte ohnehin nicht viel Zeit.

Als dann in 2017 der Restdarlehen von ca.40.000€ ausbezahlt wurde, war mir klar, dass die veranschlagten Ausbaukosten für DG um Einiges übertroffen werden. So habe ich zunächst auf die geplante zweite Tranche der Sondertilgung verzichtet und das Geld für den Ausbau zurückgehalten.
Bis die DG-Wohnung fertig gestellt worden war, wurde auch dieses Sümmchen vollständig aufgefressen. Huh. Gut, das ich das Geld zur Verfügung hatte. Sonst sollte ich zusätzlichen Betrag finanzieren.

Also zum Fertigstellungszeitpunkt der DG-Wohnung (01.07) wurden alle Kredite vollständig ausgezahlt. Die Annuitätsraten werden wie vereinbart in voller Höhe geleistet.
Diese Beträge teile ich einfachheitshalber auf Immo3 (70€) und Immo4(180€) auf.

Die DG-Wohnung bringt mir zusätzliche 670€ an Kaltmiete.
Somit betragen die Kaltmieteinnahmen für Immo3 1.870€ und Immo4 2.400€. Insgesamt 4.270€.
Demgegenüber stehen Kredite von 1.370€ und 1.635€. Insgesamt 3.005€.
Cashflow beträgt 500€ und 765€. Insgesamt 1.265€.
Nicht zu vergessen ist die Tilgung von 740€ und 875€. Insgesamt 1.615€.

Man sieht, dass nach dem Verkauf der Immo1 und der Vermietung von Immo4-DG der Cashflow etwas zurückgegangen ist (war bisher 1.283€ bzw. 983€ nach Abzug von der Privatkreditrate).
Allerding ist die Tilgung wegen Sondertilgungen und entsprechend paralleler Rückzahlung in die Höhe geschnellt und wächst mit jedem Monat weiter.

Millionär in 7 Jahren?

Ich wollte mir nicht verkneifen noch meinen Lieblingsartikel nachzutragen.
Bei der Aufstellung geht es um die Langzeitplanung. Wobei es sind weniger als 7 Jahre geblieben. So könnte man schon eher von mittelfristig reden. Allerdings handelt es sich um bisher den entferntesten Punkt am Blog-Horizont. Also um das große Ziel (letztendlich nur einen großen Meilenstein), um die Überquerung der magischen Grenze von 1.000.000€.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2017 258.170 67.440 42.230 25.210
01.01.2018 290.924 32.654
01.01.2019 326.089 35.266
01.01.2020 528.486 202.397 164.310 38.087
01.01.2021 582.765 54.279
01.01.2022 641.386 58.621
01.01.2023 909.132 267.746 204.435 63.311
01.01.2024 993.863 84.731

Hinweis: das Ziel für 2018(sowie auch für 2017) stimmt nicht mit dem Jahresziel überein.
Denn hier gilt die vereinfachte Hochrechnung: 8% auf Vorjahreskapital plus 12.000€ an frisch eingespartem Geld, während bei laufenden Jahreszielen die jeweils aktuellen Gegebenheiten und Veränderungen zum Vorjahr berücksichtigt werden.

Bisher hat die Hochrechnung sehr gut funktioniert. Die Ziele wurden mehr oder weniger eng übertroffen. Obwohl innerhalb eines Jahres alles anders kam.

12.000€ zusätzlich zu Kapitaleinkünften zu sparen scheint in meinem Fall nicht mehr realistisch. Da kommt leider nichts mehr zusammen. Die Kinder sind nun groß geworden. Führerscheine, Ausbildung etc. fressen viel zu viel auf. Der Zustand ist zwar temporär. Es wird aber noch paar Jährchen bis zur Entspannung dauern.

Das positive daran – die Auswirkung des Eigenanteils wird mit den Jahren immer irrelevanter.

So wurde auch dieses Jahr das Langzeit-Teil-Ziel um ca 2.700€ übertroffen. Dank dem höheren Preis beim Immo1-Verkauf.
Dadurch wird die Lücke bis zu einer Million am 01.01.2024, noch unter Berücksichtigung des Zinsenzinses, entsprechend kleiner.
Da die Immos 3 und 4 auch konservativ geschätzt sind, sollte das Delta problemlos übertroffen werden.

Immobilienaufstellung 2017

Jährlich werden zu den Vorjahreswerten die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Also alles, was in die Immobilien aus eigenen Mitteln investiert wurde. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht am 01.01 überein.
Immo1 war am Jahreswechsel noch drin.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.771 348.033 282.542 663.345 1.158 0,17%
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843 -3,31%
Reinvermögen 10.169 125.353 64.534 200.055 17.001 9,29%
EK-Anteil (%) 31 36 23 28
Tilgung (€ p/M) 38 677 483 1198
Cashflow (€ p/M) 255 509 340 1104

Dann folgt noch die Aufstellung mit Marktwerten.
Der Vorjahreswert wird um 1% erhöht und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 70.151 497.274 458.755 1.026.186 11.307
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843
Reinvermögen 47.555 274.594 240.747 562.896 27.150
EK-Anteil (%) 68 55 52 55

Bei Immo1-Verkauf wollten wir sehen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.
Der Verkauf fand zu 75.000€ statt. Also war der Marktwert konservativ genug und gleichzeitig realitätsnahe.

Ziele 2017

Normalerweise schreibe ich zuerst einen Artikel mit angepassten Beträgen für Tilgungen je Wohnung. Denn Tilgungen sorgen für den großen Teil meiner Vermögenssteigerung.
Wegen den vielen kleineren und nicht abgeschlossenen Umfinanzierungen war mir zum Jahreswechsel die genauere Rechnerei viel zu akribisch. Die neuen Werte gibt es erst ab Juli 2017.

Erwähnenswert wäre an der Stelle nur der Mieterwechsel bei Immo4. Die neue Kaltmiete ist 50€ höher. D.h. ich kriege in 10 Monaten 500€ mehr. Allerdings wenn man ein Monat Leerstand berücksichtigt -480€ Kalt und -100€ pauschal für Nebenkosten, so gleicht sich auch dieser Effekt aus.

Dann würde ich auf die Veränderung von einzelner Positionen zum Vorjahr eingehen. Allerdings im August weiß man, dass viele Annahmen aus dem Januar, nicht erfüllt wurden.

Also setze ich mir einfach ein hübsches Hauptziel von 290.000€, ohne auf die kleinen Details einzugehen.

Als Unterziel soll für das Geld aus dem Verkauf von Immo1 die vernünftige Verwendung gefunden werden.

DG-Ausbau soll abgeschlossen und die Wohnung vermietet werden.

Rückblick Ziele 2016

Siehe Ziele 2016

Das Jahr war durch die vielen Umfinanzierungen geprägt. Für Landesdarlehen wurde letzte Rate überwiesen. Kredit für Immo1 wurde durch 2 Teilkredite abgelöst. Ein Kredit lief bis Oktober ohne Tilgung und hat mir etwas mehr Cash zur Verfügung gelassen. Für Immo3-Darlehen gab es Sondertilgungen aus neuen Krediten. Modernisierungskredit für Immo4 wurde abgelöst. Die komplette Umstellung zog sich bis in den April 2017 hinein.
Letztendlich wurde durch die neuen Kredite Cashflow reduziert, während der Tilgungsbetrag gestiegen ist.

Mit der Einkommenssteuer habe ich mich verschätzt. Es wurden nicht nur ca. 1.200€ Steuern nachgezahlt, sondern sollte zusätzlich noch die Vorauszahlung von 1.600€ geleistet werden.

Außerdem schlug noch ein Autokauf zur Buche. 3.600€ plus NK.

Von der schönen Seite des Lebens gab es auch unerwartete Ausgaben. Außer dem obligatorischen Sommerurlaub gab es noch einen Kurzausflug nach Mallorca mit meiner Frau. Zwei von den Kindern durften über den großen Teich. Solche Ausgaben bereut man nicht.

So fiel die Jahresleistung eher mau aus. Statt den angestrebten ca. 31.000€ kamen lediglich 23.865€ zusammen. Berücksichtigt man die Steuern und Autokauf, so wird nun klar, wo das Geld geblieben ist.

Positive Überraschung kam aus dem Verkauf der Immo1. Angesetzt waren 71.500€. Verkaufspreis 75.000€. Es war theoretisch noch viel mehr möglich, aber ein Sondervorfall hat den Preis gedrückt.
Der Gewinn beträgt also 75.000€ -22.600€ (Restschuld)-10.170€(Eigenanteil)=42.230€.
Trotzdem mehr als die Planung hergab.

Statt auf 260.000€ stieg das Vermögen um 67.440€  auf 258.170€. Dies entspricht 35,36% Zuwachs. Somit wurde das Ziel nur knapp verfehlt.

Das Unterziel – die Cash-Position in den positiven Bereich zu führen – wurde endlich mal erreicht. Zur Jahresmitte konnte Privatkredit mit 300€ monatlich wieder getilgt werden.
Mit dem Verkauf der Immo1 ergab sich das andere Problem – wohin nun mit dem ganzen Cash.

Mit dem DG-Ausbau wurde angefangen. Auch die NK-Rückstände von Mietern im OG wurden mit der Jahresabrechnung ausgeglichen. Normalerweise darf man es nicht automatisch gegenrechnen. So habe ich zunächst die Abrechnung korrekt zusammengefasst und dann im Extra-Schreiben das fehlende Geld aus der Rückzahlung – wie zuvor vereinbart – behalten.

Aus dem Grund und auch weil Aktienmarkt nicht nachgeben wollte, wurde der Wertpapier-Einstieg aufgeschoben.

Immo5-Neubau hat sich erstmal in Luft aufgelöst, weil der Architekt verschwunden ist. Er hat den Bauantrag nicht mal beim Bauamt abgegeben, obwohl wir den unterschrieben haben. Ich bleibe auf dem Vorschuss von 1.000€ sitzen.
Also da muss wieder alles von Anfang an angegangen werden. Zuallererst einen vernünftigen Architekten finden.

Das Jahr war ja recht turbulent.

Vermögensübersicht zum 01.01.2017 exkl. Immo1

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 645
VWL 455 -4283
Immobilien 189.895 -10.170
Immo-Guthaben 1.200
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 62.925 +56.685
Gesamt 258.170

Nun die Übersicht zum Jahresende unter Berücksichtigung vom Verkauf der Wohnung (Immo1) und Auszahlung von VWL.

Da seit dem Verkauf über ein halbes Jahr vergangen ist, und dieser Zeitabschnitt für mich sehr turbulent war, wurde das Ereignis bereits abgehackt. Aber weil es sich um meine beste Investition bisher handelt, würde ich später einen ausführlicheren Artikel verfassen.

Aber zunächst sollen nur die gröbsten Eckdaten genannt werden.
Also der Verkaufspreis betrug 75.000€. Die Restschuld 22.600€.
In der Bilanz unter der Position Immo geführter investierter Eigenkapital 10.170€.
Somit reduziert sich die Immo-Position entsprechend, während die Position „Bargeld, etc.“ um 75.000-22.600=52.400€ wächst.

Auch die VWL Position wurde aufgelöst. 4.283€ wanderten wiederum auf die Position „Bargeld, etc.“. Der Rest von 455€ betragen die Anteile, welche erst in 2016 angespart wurden und somit bis 2022 „gesperrt“ sind. Also sie gehören dem Folgevertrag an.
Da in den letzten 7 Jahren nicht unerhebliche Gewinne eingefahren wurden, sollten etwa 300€ an Steuern gezahlt werden. An den erhöhten Freistellungsauftrag wurde nicht rechtzeit gedacht. Dieser Betrag kommt mit der Steuerbescheinigung für 2017 zurück.

Beide Transaktionen fanden zwar im Januar statt. Da die nächste Bilanz erst zum 01.07.2017 veröffentlicht wird, wurden die Zahlen vorgezogen. Da das Geld längere Zeit auf Girokonto lag, spielt der Zeitpunkt keine relevante Rolle. Allerdings für die ganzen Jahresplanungen ist es von Vorteil.

Vermögensübersicht zum 01.01.2017

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 645 +70 +70
VWL 4.585 +665 +425 +240
Immobilien 200.065 +8.860
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.240 -330
Gesamt 215.785

Überschuss: +9.265€

Zunächst die Übersicht zum Jahresende ohne den Verkauf der Wohnung.

Im zweiten Halbjahr 2016 gab somit nur eine Steigerung von 9.560€.
Die größte Schuld daran hat ein Autokauf. Wie bereits geschrieben, gehöre ich seit ein paar Jahren zu den 2 Millionen Fernpendlern. So brauchte ich ein passendes Auto. Anschaffungskosten 3.600€. Plus die ganzen Nebenkosten (Steuer, Versicherung) und kleinere Anschaffungen (Winterreifen, neue Bremsen etc.) – da kommt schon was zusammen.

Der zweitdickste Posten war die Einkommenssteuer – ca.1.200€ Nachzahlung sowie ca.1.600€ Vorauszahlung für 2016. Jo, die Immobilien generieren Gewinne, die nach Steuern „schreien“.

Ansonsten wurden bis zu 4-Stellige Beträge in die Kinder gesteckt, was ich an der Stelle nicht bereue.

Von dem Dachgeschoß-Ausbau ist in der Übersicht überhaupt nichts zu sehen, da alle Ausgaben aus dem neuen Kredit bedient wurden – und die Kredite tauchen in meiner Bilanz nicht auf – erst wenn Eigenkapital reingesteckt wird.