Vermögensübersicht zum 01.06.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.840 +40 +40
Immobilien 189.625 +1.520 +1.450 +70
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.600 +1.060
Gesamt 204.875

Überschuss: +2.620€
(Vorjahreswert +1.665)

Im Mai musste ich zum TÜV – in der Summe wurden über 500€ ausgegeben, um die Familienkutsche in den Schuss zu bringen. Wegen der anstehenden Untersuchung wurde auch der Verkauf im Frühjahr abgeblasen. Jetzt wollen wir wieder mit dem Auto in den Sommerurlaub fahren. Auch bei dem nachfolgenden DG-Ausbau wird das Auto nützlich sein. Also es wird voraussichtlich noch bis zum Jahresende beibehalten.

Für den Gas-Lieferanten-Wechsel gab es noch einen Sofort-Bonus von 110€.

Der Überschuss ist in Ordnung.

Da der Posten „Bargeld etc.“ nun nachhaltig über 5.000€ liegt, wird wieder die Tilgung von Privatdarlehen mit monatlich 300€ aktiviert. Somit steigt Immo-Anteil etwas schneller, dafür Flüssiggeld etwas langsamer.

Für den DG-Ausbau wurde endlich alles vorbereitet. Der Mieter der Gewerbeeinheit hat einen Teil des Kellerraums freigegeben – die Mieter vom OG können nun ihr „Sperrmüll“ umlagern.
Die Miete für OG wird seit Monaten rechtzeitig und vollständig überwiesen. Allerdings wurde die Restschuld, obwohl zum großen Teil, aber immer noch nicht komplett beglichen. Spätestens mit der bald kommenden NK-Abrechnung versuche ich alle „Nägel mit Köpfen“ zu machen.
Auch die Finanzierung steht.
Vor dem Sommerurlaub wage ich nicht zu riskieren mit dem Ausbau anzufangen. Wenn irgendwelche Komplikationen auftreten, steht das Gebäude im worst case ohne Dach. Für die Wohnungen darunter nicht zumutbar. Deshalb wird der Startschuss auf August verschoben.

Vermögensübersicht zum 01.05.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.800 +40 +40
Immobilien 188.105 +1.220 +1.450 -230
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.540 +440
Gesamt 202.255

Überschuss: +1.700€
(Vorjahreswert +2.875)

Nun bin ich wieder da. Ab zweiter April-Hälfte war die Blog-Seite für einige Wochen nicht erreichbar. Ich versuchte den Anbieter zu kontaktieren, was auf dem elektronischen Weg nicht direkt geht. Von der Arbeit anzurufen bat sich keine Möglichkeit an. Allerdings blieb mein mail-Versuch bzw. die Sucherei auf der Homepage des Betreibers nicht unentdeckt, so wurde die Seite freigeschaltet.

Zunächst wird der Vollständigkeit halber die Übersicht nachgetragen.

Im April wurde ein Riesenbatzen für Bildungs-Klassenfahrt meiner Tochter überwiesen. Es geht über den großen Teich und die Bildung kostet da drüben einiges an Geld.
Außerdem wurde die erste Rate für unseren Sommerurlaub fällig (ca.300€).
Die Bilanz wurde von dem Guthaben aus der Gasabrechnung wenigstens teilweise „gerettet“ (über 400€).

Somit ist die geringe Steigerung erklärbar. Es geht voran.

Vermögensübersicht zum 01.04.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.760 -210 -250 +40
Immobilien 186.885 +1.150 +1.450 -300
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.100 +2.960
Gesamt 200.555

Überschuss: +3.630€
(Vorjahreswert +2.430)

Ein dicker Meilenstein wurde ein Monat früher als geplant erreicht. Der Monatsüberschuss lässt sich sehen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat gab es keinen Mietausfall (ca.750€). Wie im vorigen Artikel geschrieben, wird für eigengenutzte Immo zusätzlich zu 280€ Ersparnis noch ein paar Monate 170€ Ersparnis geben. Dagegen weist VWL-Quartals-Neubewertung einen Minus von 250€ statt einem Plus von 445€ im Vorjahr. Also diesjährige Steigerung war doch außerordentlich.

Wegen schlechtem Wetter in den Ferien ist der Familien-Kurztrip ausgeblieben. Dieser wird in April oder Mai nachgeholt.

PS: seit März wird die Miete für Immo4 OG vollständig überwiesen. Zudem wurde ein Teil der Schuld für NK aus dem Jahr 2015 begliechen. Diese Geschichte stabilisiert sich.

Umfinanzierung eigengenutzter Immo – Update

Zum Ende Februar wurde der letzte Teil vom bisherigen Darlehen für eigengenutzte Immo abgelöst. Aus dem neuen Darlehen blieb allerdings ein Teil (ca.10.000€) nicht beansprucht (zum wesentlichen Teil war die Umwandlung von Wertpapier-Riester in Wohnriester daran „Schuld“).
Solange ein Kredit nicht voll ausgeschöpft wird, werden zunächst nur die Zinsen erhoben und keine Tilgung verlangt. In meinem Fall sind es zusätzliche ca.170€ monatlich.
Spätestens nach einem Jahr, also im November sollte der Rest als Sondertilgung „zurückgebucht“ werden. Danach steigt die Annuitätsrate auf das vereinbarte Niveau.

Ich habe mit dem Rest allerdings andere Pläne. Im September muss der Kredit für die kleine Wohnung (Immo1), die im August/September verkauft werden soll, beglichen werden. Bisher war geplant die komplette Summe aus dem Verkaufspreis abzulösen. Nun weiß ich nicht, ob der Verkauf zu dem Auslauftermin so weit sein wird. So werde ich einen Teil aus dem oben beschriebenen Kredit begleichen und den Rest im Extremfall aus dem „Bargeldbestand“.
Nach dem Verkauf muss dann der Bargeldbestand aufgefüllt werden und der Rest steht zur freien Verfügung.

Schlussendlich werde ich also „Investieren auf Kredit“ betreiben. Den Restbetrag werde ich zu 1,5% ausleihen. Das Geld wird langfristig in Wertpapiere angelegt. Die Wertpapiere schaffen etwa 8% pro Jahr. Die Option Notbremse zu ziehen und den Betrag als Sondertilgung zu leisten bleibt ja jederzeit offen.

Millionär in 8 Jahren?

Anfang 2014 wurde der Artikel Millionär in 10 Jahren? verfasst, in dem meine mittelfristige Planung dargestellt wurde.

Fälschlicherweise wurde damals die Tilgung der vermieteten Immobilien beim Verkaufsgewinn extra einberechnet. Nach einem Jahr stellte es sich heraus, dass diese eigentlich in der Gesamtperformance drin steckt (erhöht Eigenkapital). Die Tilgung musste damit ausgeblendet werden, was zur Reduzierung der Jahresstände geführt hat.

Auf der anderen Seite wurde, wie bei der vorigen Immobilienaufstellung beschrieben, der Wert der Immobilie „realitätsnäher“ fortgeschrieben. Dadurch erhöht sich der Gewinn nach jeweiligem Immobilienverkauf.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2016 190.730 26.845
01.01.2017 255.375 64.645 37.386 27.258
01.01.2018 287.805 32.430
01.01.2019 322.829 35.024
01.01.2020 524.961 202.132 164.305 37.826
01.01.2021 578.958 53.997
01.01.2022 637.274 58.317
01.01.2023 904.637 267.362 204.380 62.982
01.01.2024 989.008 84.371

Der Wert am 01.01.2016 wurde der Bilanzumstellung noch nicht unterworfen, um mit dem Planwert aus 2014 vergleichen zu können. Die Leistung liegt knapp 10.000€ höher!

Wie man erkennen kann, habe ich nicht versucht die Hochrechnung so weit zu optimieren, bis ich auf eine Million komme.

Laut der Hochrechnung sollte die Jahressteigerung in 2016 etwa 27.000€ betragen während meine aktuelle Jahresplanung von mind. 32.000€ ausgeht. Auch beim Verkauf von Immo1 sollte etwas mehr als konservativer Wert zu holen sein. Diese beiden Punkte in Verbindung mit Zinseszins sollten jedoch die magische Grenze in knapp 8 Jahren passieren lassen.

Somit kann ich theoretisch „die Füße hochlegen“ und ein paar Jährchen Sitzfleisch trainieren.

Nun sind alle Planungen abgeschlossen. Es geht an die operative Umsetzung.

Immobilienaufstellung 2016

Anfang 2014 wurde damals aktuelle Immobilienaufstellung veröffentlicht.
Jährlich werden zu dem Vorjahreswert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht zum 01.01 überein.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.674 347.867 281.645 662.186 5.025 0,76%
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926 -2,82%
Reinvermögen 9.658 117.929 55.446 183.033 18.951 11,55%
EK-Anteil (%) 30 34 20 28
Tilgung (€ p/M) 33 551 565 1149
Cashflow (€ p/M) 186 569 228 983

Dann gab es noch eine Aufstellung mit Marktwerten.
Nach einem Jahr wusste ich nicht, was ich mit den Werten machen sollte. Wenn ich nicht neu schätze, dann wird sich der Mehrwert ggü. den neuen Bilanzzahlen wegen geleisteter Instandhaltungs- und -setzungskosten verringern.

Aus diversen Quellen konnte ich eine Preissteigerung von 1,7% pro Jahr entnehmen. Mit der Zahl konnte dann hochgerechnet werden.
Wegen dem Umbau und damit verbundenen Mehrkosten, war mir allerdings auch die Zahl 1,7 zu theoretisch (den Tatsachen nicht entsprechend).
Dann kam ich zu einer Zwischenlösung: der konservative Marktwert aus 2014 wird mit 1% hochgerechnet und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert. So ist die Hochrechnung zunächst etwas konservativer und die individuellen Kosten kommen voll zur Geltung.
Die gesamte Steigerung in 2015 beträgt etwa 1,7%. Passt.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 69.367 492.187 453.325 1.014.879 15.024
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926
Reinvermögen 46.351 262.249 227.126 535.726 28.950
EK-Anteil (%) 67 53 50 53

Bei Immo1-Verkauf dieses Jahr wird sich herausstellen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.

Vermögensübersicht zum 01.03.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 -5 -5
VWL 3.970 +40 +40
Immobilien 185.735 +1.495 +1.465 +30
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 2.410 +1.665
Gesamt 196.925

Überschuss: +3.195€
(Vorjahreswert +1.185)

Hätte, wäre und auch sonstige Konjunktive II sind in diesem Monat fehl am Platz. Zum ersten Mal beträgt der Überschuss ohne Sondereffekte endlich mal mehr als 3.000€. Rechnerisch sollte es in vielen Monaten gelingen, allerdings gab es immer wieder irgendwelche Sonderausgaben.
Ein Sondereffekt sollte doch erwähnt werden. Da Ende Februar der Gas-Versorger-Wechsel stattfand, wurde im Februar der monatliche Betrag für Gas nicht abgezogen, wird wohl in der Endabrechnung auswirken. Allerdings wäre auch nach Abzug des Gasbetrags die magische Grenze überschritten.

Immo
Für beide von mir verwalteten Immobilien wurden Wärmezähler für Warmwasseraufbereitung angeschafft. Diese müssen noch vom Fachmann eingebaut werden. Lieferung vom Fachmann wäre doppelt so teurer. Gerätemiete von Techem kostet pro Jahr wie der Kaufpreis. Man „spart“ zwar Einbaukosten und kann die Gerätemiete problemlos an die Mieter weiterreichen. Aber will man dies den Mietern antun? Ich bin für wirtschaftlichere Variante, auch wenn es mich etwas mehr Verwaltung kostet.

Die Jahresabrechnung des Darlehens zur Immo1 ist nun eingetroffen und weist einen 18,75€ geringeren Rest aus. Die Bilanz wird um 15€ angepasst.
Die Tilgung betrug 33€ und nicht 32€, ist aber wegen der Rundung auch irrelevant.

Umfinanzierung der eigengenutzter Immo.
Ende Feb wurde noch die bisherige Rate für das alte Darlehen plus neue Zinsen für bereits geleisteten Teil vom neuen Darlehen abgezogen. Also ich tappe noch im Dunkeln wie die Annuitätsrate nach der Kreditablösung aussehen wird. Ende März wird es sich klären.

Die Märzbilanz sollte laut Vorjahr auch gut aussehen.

Ziele 2016

Nun zu einem meiner Lieblingsartikeln – Ziele festlegen für das kommende Jahr.

Zunächst gehe ich auf die Unterschiede bei einigen Kostenstellen zum Vorjahr ein.

Bei Immo3-Wohnungen ist diesmal mit keinem Ausfall zu rechnen. Zudem wird 3 Monate länger die höhere Kaltmiete bezahlt. Also DG-Feb +700, EG-März 670+3*80 ergibt +1.600€
Landesdarlehen abgelöst. Von 4 Halbjahresraten musste nur noch eine geleistet werden. Gesamtersparnis +2.100€
Darlehensprolongation bleibt noch eine Unbekannte. Die Zinsen sind zwar günstiger, aber die Monatsraten bleiben wahrscheinlich unverändert. Zudem kommt der neue Anteil für abgelöste Landesdarlehen. Ende Februar erfährt man mehr.
Keine Steuernachzahlung ca.+700€.
Keine Führerscheinkosten ca.+1.500€
Aus dem Autohandel kann der Gewinn nur noch einmal kommen ca.-600€
Ergibt in der Summe etwa 4.000€ Unterschied.

Somit betrüge die mathematische Vermögenssteigerung ca. 31.000€ (ca.27.000€ aus dem Vorjahr plus Delta von 4.000€).

Allerdings müsste noch das Schaltjahr berücksichtigt werden – also der Verkauf der ersten Immobilie. Nach Abzug von dem Restdarlehen und dem aktuellen Eigenkapital entsteht ein Gewinn (Vermögenssteigerung) von ca. 38.000€.

So wird nicht nur der Sprung über die nächste runde Zahl (200.000€ sollten im Mai überschritten werden) ganz schnell blass, sondern auch eine wichtige Marke für die Fans von zweier Potenzen (also eine Viertelmillion).

Das finanzielle Hauptziel wird auf 260.000€ gesetzt.

Von den Unterzielen bleibt immer noch der Aufbau der Cash-Position wichtig.
Zum einen wird immer wieder einiges an Geld für irgendwelche Nebenkosten beim DG-Ausbau oder Neubau von Immo5 benötigt.
Zum anderen plane ich spätestens Ende September in den Wertpapiermarkt einzusteigen. Die Kurse gingen neulich in die gewünschte Richtung. Auch wenn der Gesamtmarkt sich umkehren sollte, wird es genügend Einzeltitel geben, die kaufenswert sind.

Immo5-Neubau – wir warten auf die Baugenehmigung.
DG-Ausbau in Immo4 hängt von dem Verhalten der Mieter im OG ab. Neulich gab es positive Ereignisse. Im Großen und Ganzen ist jedoch der Knoten noch nicht gelöst.

Vermögensübersicht zum 01.02.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 565 -25 -25
VWL 3.930 +40 +40
Immobilien 184.240 +1.205 +1.450 -245
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 745 +590
Gesamt 193.730

Überschuss: +1.810€
(Vorjahreswert +1.040)

Neben den üblichen Versicherungen wurde zum letzten Mal eine Rate fürs eigene Heim abgezogen.
Die Autoreparatur im November war zwar auch notwendig, aber hat das große Problem nicht gelöst. Nun musste die Zylinderkopfdichtung für mehr als 700€ repariert werden. Ich habe definitiv ein Montagsauto erwischt und habe vor kurzem die Verkaufsanzeige geschaltet.
Einen positiven Beitrag zur Bilanz hat dagegen die Stromabrechnung geleistet – ein Guthaben von 340€.

Wenn man Autoreparatur sowie Hausrate zum Monatsüberschuss hinzuaddiert, kommt ein Betrag größer 3.000€ heraus, trotz aller „Versicherungen“. Somit muss ich mich zum wiederholten Mal fragen, warum es nicht in anderen Monaten klappt, diese Schallmauer zu durchbrechen.

Umfinanzierung eigengenutzter Immo

Bevor das Ziel für 2016 in eine Zahl gegossen wird, muss noch eine Unbekannte besprochen werden.
Aktuell ist die Umfinanzierung eigengenutzter Immo im Gange.

Zum Ende Dezember wurden Landesdarlehen abgelöst. Es wurde berichtet, dass ich schon vor Jahren die „Auffrischung“ vom Wohnberechtigungsschein verweigert habe, weil für das Sozialamt die Hosen unwürdig tief heruntergezogen werden mussten.
Seitdem wurden die Zinsen erhöht und zwar deutlich über die marktüblichen. So entstand der Wunsch diese Landesförderung durch „normales“ Annuitätsdarlehen abzulösen.
Allerdings wollte ich keine Teildarlehen aufnehmen, die zu einem anderen Termin auslaufen. Wenn ein Darlehensgeber im ersten Rang steht, hat man keine Chance bei einem anderen Darlehensgeber an die günstigeren Konditionen zu kommen. Also man ist dann an die Bank gebunden.
Somit wurde die Ablösung der Landesdarlehen auf die Umschuldung der laufenden Darlehen verschoben.

Wie das Schicksal nun will, kam dann gerade in der Zeit der Jobwechsel. Die Bank konnte das laufende Darlehen prolongieren, aber die neuen Darlehen für die Ablösung dürfen erst vergeben werden, wenn die Probezeit zu Ende ist.
So war ich fast noch ein Jahr gefangen. Shit happens.

Zum Ende Dezember waren nun alle Fristen und Absprachen so weit.

Allerdings kam zum Ende Dezember eine weitere Komponente hinzu. Die Wertpapier-Riester-Rente sollte in Wohn-Riester umgewandelt werden. Sprich der bisher aufgelaufene Betrag darf als Tilgung für die bestehenden Darlehen des eigengenutzten Hauses genutzt werden.
Die ganze Klärung mit der Bundeszentrale hat mehrere Monate in Anspruch genommen. Das Ziel war natürlich den Kredit mit dem höchsten Zinssatz (und das wäre ein Teilkredit der Landesförderung) zu tilgen.

Da die Wertpapiere im Preis stark schwanken (siehe Entwicklung Juli bis Dezember 2015!) weiß man natürlich nicht welcher Betrag zum Jahresende nun zur Verfügung stehen wird.

So wurde die Bank beauftragt einen Teilkredit der Landesförderung zum Ende Dezember abzulösen und einen anderen Teilkredit zum Ende Januar, nach der Einzahlung von Riester.

Nachdem die Landesstelle die Reststände für beide Kredite zum Jahresende gemeldet hat, mit der Erklärung, dass beide jederzeit getilgt werden können, war die Bank überglücklich und hat nun beide zum Ende Dezember abgelöst.
Parallel dazu kam noch Riester-Geld.
Also ich musste erst mal den „Knoten“ lösen.

Zum Ende Februar wird das zweite Darlehen der Bank prolongiert und somit die Umfinanzierung vervollständigt.

Lange Rede kurzer Sinn – ich weiß nicht wieviel genau meine neue monatliche Rate sein wird.
Laut Vertrag sollte die Rate auf die bisherige Höhe zurückgehen und die nach der ersten Prolongation „frei gewordenen“ 280€ (siehe „Aufbau der Cash Position Punkt 3a“) wären damit Geschichte.
Somit rechne ich erstmal ohne 280€. Ende Februar gibt es dann eventuell eine Korrektur.

Was schon jetzt sicher steht – die halbjährlichen Raten für die beiden Landesdarlehen werden künftig entfallen. Lediglich die erste musste noch geleistet werden, da sie Zinsen bis zum 31.12 aufsammelt und Anfang Januar fällig wird.

Warum einfach wenn man es kompliziert machen kann.