„Sondertilgungen“

Während der fälligen Umfinanzierung der eigengenutzter Immo kam ich auf folgende Idee.
Es wäre doch cool, die anderen bestehenden Kredite für Mietshäuser, die zu 3 und mehr Prozent vergeben wurden, durch die neuen, billig verzinsten abzulösen.
Aber keine Bank wird dir Geld leihen, damit du mit dem Geld ein höher verzinstes Kredit derselben Bank tilgst.
Die andere Bank würde dir gerne neues Geld leihen, benötigt aber Sicherheiten. Bei der betroffener Immo ist aber der erste Rang bereits mit dem bisherigen Kreditgeber belegt.

Während der Umfinanzierung der eigengenutzter Immo ist mir jedoch in den Sinn gekommen, dass die Beleihungsgrenze so sehr abgesunken war, dass da locker ein weiterer 6-stelliger Betrag untergebracht werden könnte.
Natürlich gilt auch bei dieser Immo die Regel mit dem ersten Rang. Also für die Umsetzung meiner Idee käme nur die Bank in Frage, die aktuell mein Haus finanziert. Somit wäre Geldgeber gefunden.

Auf der anderen Seite – tja, wie heißt es nun – Vertrag ist Vertrag. Man kann nicht vor der Frist daraus fliehen.
Allerdings gibt es so etwas wie Sondertilgungen.

Wer achtet schon so richtig bewusst darauf, was so alles bei Sondertilgungen festgehalten wird?
Für Immo1 (Zinsfestschreibung ging bis August 2016), wurde vor 10 Jahren gar keine Sondertilgung vereinbart. Damals war die Überlegung, dass das eventuell für die Sondertilgung zur Verfügung stehende Geld besser in die Tilgung der eigengenutzter Immo fließen soll, weil die Zinsen in einem Fall steuermindert sind und in dem anderen nicht.
Seitdem sind die Zinsen deutlich gefallen, die Finanzierung der eigengenutzter Immo wurde mehrmals umgestellt, sodass es deutlich mehr Sinn machen würde, die vermietete Immo zu tilgen. Ok, aus Fehlern sollte man lernen.

Für Immo4 beträgt der Zinssatz 3%. Es wurde gar keine Sondertilgung vereinbart, mit der Überlegung, die Zinsen können sowieso nicht viel weiter fallen. Ok, wiederum falsche Annahme.
Allerdings kann Modernisierungsdarlehen jederzeit vollständig getilgt werden. Wenigstens das kann genutzt werden.

Jedoch für Immo3 wurde alles richtig (eher standardmäßig) gemacht. 10% Sondertilgung. Bei 6-stelligen Finanzierungsbeträgen kommen auch mächtigere Sondertilgungsbeträge zusammen.

Also – ich nehme ein neues Darlehen auf. Die Grundschuld wird auf dem eigengenutzten Haus eingetragen. Das Geld wird als Sondertilgung auf Kredite der Mietshäuser innerhalb von 3 Jahren eingezahlt.
Die Gesamtschuld bleibt dadurch zunächst unverändert. Die Zinsen für bestehende Kredite werden reduziert. Da die Annuitätsrate unverändert bleibt, wird dadurch nicht Cash-Flow höher, sondern die Tilgung.
Auf der anderen Seite muss auch der neue Kredit bedient werden. D.h. Cash-Flow wird verringert, während wiederum die Tilgung nochmal beschleunigt wird.

In der Summe wird die Restschuld viel schneller schrumpfen bzw. das Vermögen anhand der höheren Tilgung entsprechend wachsen.

Die Berechnung was tatsächlich eingespart wurde ist recht kompliziert.
Wenn ich nur die eingesparten Zinsen auf den in 2016 „getilgten“ Betrag berechne, ergibt sich ca. 70€.
Da aber der Modernisierungskredit vollständig entfällt, reduziert sich einerseits die Tilgung um 115€ und andererseits erhöht sich Cash-Flow.
Dann muss anteilig aus dem neuen Kredit sowohl die Tilgung als auch Zinsen und somit Cash-Flow für Immo4 berücksichtigt werden.
Das gleiche Spiel für Immo3.

Die Sache wird noch komplizierter, weil der neue Kredit nach irgendwelchen EU-Richtlinien in 2 Abschnitte geteilt wurde. Der erste Abschnitt wurde vollständig ausgezahlt und somit tickt bereits die Tilgung. Der zweite Abschnitt nur zum Teil und somit werden lediglich nur die Zinsen gezahlt.

An der Stelle möchte ich keine weiteren Zahlenreihen aufstellen. Für meine Monatsbilanz ist wichtig nur, dass die Tilgung um ca.10€ niedriger ausfällt und Cash-Flow ca.50€ höher.
Anfang Januar folgt die zweite Tranche und die Zahlen werden wiederum neu berechnet werden müssen.

Vermögensübersicht zum 01.07.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 575 +15 +15
VWL 3.920 +80 +40 +40
Immobilien 191.205 +1.580 +1.450 +130
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.570 -30
Gesamt 206.560

Überschuss: +1.645€
(Vorjahreswert +2.950)

Die Vorauszahlung für den Sommerurlaub (ca.1000€) sowie ein Kurztrip mit meiner Frau nach Mallorca (ca.600€) sind für die gedämpfte Performance verantwortlich. Das eine wurde fest eingeplant und das andere ist auch nicht zu bereuen ;-).

Quartalssteigerung bei Wertpapieren und VWL war nicht hoch aber positiv.

Lebenszeichen

Nach längerer Abwesenheit melde ich mich wieder zu Wort (hat mich überhaupt jemand vermisst?).
Es geht mir gut und der Weg zur Finanzieller Freihat läuft mehr oder weniger nach Plan.
Die Monatsübersicht Anfang Juli war noch ohne Besonderheiten.
Danach wurde wegen neuerlicher Umfinanzierung einiges umgewürfelt.
Ab September bin ich nun mit dem DG-Ausbau beschäftigt („verbal“ schon ab August).
Nun alles der Reihe nach.
Zuerst werden die Monatsübersichten mit kurzen Kommentaren nachgereicht.

Vermögensübersicht zum 01.06.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.840 +40 +40
Immobilien 189.625 +1.520 +1.450 +70
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.600 +1.060
Gesamt 204.875

Überschuss: +2.620€
(Vorjahreswert +1.665)

Im Mai musste ich zum TÜV – in der Summe wurden über 500€ ausgegeben, um die Familienkutsche in den Schuss zu bringen. Wegen der anstehenden Untersuchung wurde auch der Verkauf im Frühjahr abgeblasen. Jetzt wollen wir wieder mit dem Auto in den Sommerurlaub fahren. Auch bei dem nachfolgenden DG-Ausbau wird das Auto nützlich sein. Also es wird voraussichtlich noch bis zum Jahresende beibehalten.

Für den Gas-Lieferanten-Wechsel gab es noch einen Sofort-Bonus von 110€.

Der Überschuss ist in Ordnung.

Da der Posten „Bargeld etc.“ nun nachhaltig über 5.000€ liegt, wird wieder die Tilgung von Privatdarlehen mit monatlich 300€ aktiviert. Somit steigt Immo-Anteil etwas schneller, dafür Flüssiggeld etwas langsamer.

Für den DG-Ausbau wurde endlich alles vorbereitet. Der Mieter der Gewerbeeinheit hat einen Teil des Kellerraums freigegeben – die Mieter vom OG können nun ihr „Sperrmüll“ umlagern.
Die Miete für OG wird seit Monaten rechtzeitig und vollständig überwiesen. Allerdings wurde die Restschuld, obwohl zum großen Teil, aber immer noch nicht komplett beglichen. Spätestens mit der bald kommenden NK-Abrechnung versuche ich alle „Nägel mit Köpfen“ zu machen.
Auch die Finanzierung steht.
Vor dem Sommerurlaub wage ich nicht zu riskieren mit dem Ausbau anzufangen. Wenn irgendwelche Komplikationen auftreten, steht das Gebäude im worst case ohne Dach. Für die Wohnungen darunter nicht zumutbar. Deshalb wird der Startschuss auf August verschoben.

Vermögensübersicht zum 01.05.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.800 +40 +40
Immobilien 188.105 +1.220 +1.450 -230
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.540 +440
Gesamt 202.255

Überschuss: +1.700€
(Vorjahreswert +2.875)

Nun bin ich wieder da. Ab zweiter April-Hälfte war die Blog-Seite für einige Wochen nicht erreichbar. Ich versuchte den Anbieter zu kontaktieren, was auf dem elektronischen Weg nicht direkt geht. Von der Arbeit anzurufen bat sich keine Möglichkeit an. Allerdings blieb mein mail-Versuch bzw. die Sucherei auf der Homepage des Betreibers nicht unentdeckt, so wurde die Seite freigeschaltet.

Zunächst wird der Vollständigkeit halber die Übersicht nachgetragen.

Im April wurde ein Riesenbatzen für Bildungs-Klassenfahrt meiner Tochter überwiesen. Es geht über den großen Teich und die Bildung kostet da drüben einiges an Geld.
Außerdem wurde die erste Rate für unseren Sommerurlaub fällig (ca.300€).
Die Bilanz wurde von dem Guthaben aus der Gasabrechnung wenigstens teilweise „gerettet“ (über 400€).

Somit ist die geringe Steigerung erklärbar. Es geht voran.

Vermögensübersicht zum 01.04.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.760 -210 -250 +40
Immobilien 186.885 +1.150 +1.450 -300
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.100 +2.960
Gesamt 200.555

Überschuss: +3.630€
(Vorjahreswert +2.430)

Ein dicker Meilenstein wurde ein Monat früher als geplant erreicht. Der Monatsüberschuss lässt sich sehen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat gab es keinen Mietausfall (ca.750€). Wie im vorigen Artikel geschrieben, wird für eigengenutzte Immo zusätzlich zu 280€ Ersparnis noch ein paar Monate 170€ Ersparnis geben. Dagegen weist VWL-Quartals-Neubewertung einen Minus von 250€ statt einem Plus von 445€ im Vorjahr. Also diesjährige Steigerung war doch außerordentlich.

Wegen schlechtem Wetter in den Ferien ist der Familien-Kurztrip ausgeblieben. Dieser wird in April oder Mai nachgeholt.

PS: seit März wird die Miete für Immo4 OG vollständig überwiesen. Zudem wurde ein Teil der Schuld für NK aus dem Jahr 2015 begliechen. Diese Geschichte stabilisiert sich.

Umfinanzierung eigengenutzter Immo – Update

Zum Ende Februar wurde der letzte Teil vom bisherigen Darlehen für eigengenutzte Immo abgelöst. Aus dem neuen Darlehen blieb allerdings ein Teil (ca.10.000€) nicht beansprucht (zum wesentlichen Teil war die Umwandlung von Wertpapier-Riester in Wohnriester daran „Schuld“).
Solange ein Kredit nicht voll ausgeschöpft wird, werden zunächst nur die Zinsen erhoben und keine Tilgung verlangt. In meinem Fall sind es zusätzliche ca.170€ monatlich.
Spätestens nach einem Jahr, also im November sollte der Rest als Sondertilgung „zurückgebucht“ werden. Danach steigt die Annuitätsrate auf das vereinbarte Niveau.

Ich habe mit dem Rest allerdings andere Pläne. Im September muss der Kredit für die kleine Wohnung (Immo1), die im August/September verkauft werden soll, beglichen werden. Bisher war geplant die komplette Summe aus dem Verkaufspreis abzulösen. Nun weiß ich nicht, ob der Verkauf zu dem Auslauftermin so weit sein wird. So werde ich einen Teil aus dem oben beschriebenen Kredit begleichen und den Rest im Extremfall aus dem „Bargeldbestand“.
Nach dem Verkauf muss dann der Bargeldbestand aufgefüllt werden und der Rest steht zur freien Verfügung.

Schlussendlich werde ich also „Investieren auf Kredit“ betreiben. Den Restbetrag werde ich zu 1,5% ausleihen. Das Geld wird langfristig in Wertpapiere angelegt. Die Wertpapiere schaffen etwa 8% pro Jahr. Die Option Notbremse zu ziehen und den Betrag als Sondertilgung zu leisten bleibt ja jederzeit offen.

Millionär in 8 Jahren?

Anfang 2014 wurde der Artikel Millionär in 10 Jahren? verfasst, in dem meine mittelfristige Planung dargestellt wurde.

Fälschlicherweise wurde damals die Tilgung der vermieteten Immobilien beim Verkaufsgewinn extra einberechnet. Nach einem Jahr stellte es sich heraus, dass diese eigentlich in der Gesamtperformance drin steckt (erhöht Eigenkapital). Die Tilgung musste damit ausgeblendet werden, was zur Reduzierung der Jahresstände geführt hat.

Auf der anderen Seite wurde, wie bei der vorigen Immobilienaufstellung beschrieben, der Wert der Immobilie „realitätsnäher“ fortgeschrieben. Dadurch erhöht sich der Gewinn nach jeweiligem Immobilienverkauf.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2016 190.730 26.845
01.01.2017 255.375 64.645 37.386 27.258
01.01.2018 287.805 32.430
01.01.2019 322.829 35.024
01.01.2020 524.961 202.132 164.305 37.826
01.01.2021 578.958 53.997
01.01.2022 637.274 58.317
01.01.2023 904.637 267.362 204.380 62.982
01.01.2024 989.008 84.371

Der Wert am 01.01.2016 wurde der Bilanzumstellung noch nicht unterworfen, um mit dem Planwert aus 2014 vergleichen zu können. Die Leistung liegt knapp 10.000€ höher!

Wie man erkennen kann, habe ich nicht versucht die Hochrechnung so weit zu optimieren, bis ich auf eine Million komme.

Laut der Hochrechnung sollte die Jahressteigerung in 2016 etwa 27.000€ betragen während meine aktuelle Jahresplanung von mind. 32.000€ ausgeht. Auch beim Verkauf von Immo1 sollte etwas mehr als konservativer Wert zu holen sein. Diese beiden Punkte in Verbindung mit Zinseszins sollten jedoch die magische Grenze in knapp 8 Jahren passieren lassen.

Somit kann ich theoretisch „die Füße hochlegen“ und ein paar Jährchen Sitzfleisch trainieren.

Nun sind alle Planungen abgeschlossen. Es geht an die operative Umsetzung.

Immobilienaufstellung 2016

Anfang 2014 wurde damals aktuelle Immobilienaufstellung veröffentlicht.
Jährlich werden zu dem Vorjahreswert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht zum 01.01 überein.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.674 347.867 281.645 662.186 5.025 0,76%
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926 -2,82%
Reinvermögen 9.658 117.929 55.446 183.033 18.951 11,55%
EK-Anteil (%) 30 34 20 28
Tilgung (€ p/M) 33 551 565 1149
Cashflow (€ p/M) 186 569 228 983

Dann gab es noch eine Aufstellung mit Marktwerten.
Nach einem Jahr wusste ich nicht, was ich mit den Werten machen sollte. Wenn ich nicht neu schätze, dann wird sich der Mehrwert ggü. den neuen Bilanzzahlen wegen geleisteter Instandhaltungs- und -setzungskosten verringern.

Aus diversen Quellen konnte ich eine Preissteigerung von 1,7% pro Jahr entnehmen. Mit der Zahl konnte dann hochgerechnet werden.
Wegen dem Umbau und damit verbundenen Mehrkosten, war mir allerdings auch die Zahl 1,7 zu theoretisch (den Tatsachen nicht entsprechend).
Dann kam ich zu einer Zwischenlösung: der konservative Marktwert aus 2014 wird mit 1% hochgerechnet und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert. So ist die Hochrechnung zunächst etwas konservativer und die individuellen Kosten kommen voll zur Geltung.
Die gesamte Steigerung in 2015 beträgt etwa 1,7%. Passt.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 69.367 492.187 453.325 1.014.879 15.024
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926
Reinvermögen 46.351 262.249 227.126 535.726 28.950
EK-Anteil (%) 67 53 50 53

Bei Immo1-Verkauf dieses Jahr wird sich herausstellen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.

Vermögensübersicht zum 01.03.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 -5 -5
VWL 3.970 +40 +40
Immobilien 185.735 +1.495 +1.465 +30
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 2.410 +1.665
Gesamt 196.925

Überschuss: +3.195€
(Vorjahreswert +1.185)

Hätte, wäre und auch sonstige Konjunktive II sind in diesem Monat fehl am Platz. Zum ersten Mal beträgt der Überschuss ohne Sondereffekte endlich mal mehr als 3.000€. Rechnerisch sollte es in vielen Monaten gelingen, allerdings gab es immer wieder irgendwelche Sonderausgaben.
Ein Sondereffekt sollte doch erwähnt werden. Da Ende Februar der Gas-Versorger-Wechsel stattfand, wurde im Februar der monatliche Betrag für Gas nicht abgezogen, wird wohl in der Endabrechnung auswirken. Allerdings wäre auch nach Abzug des Gasbetrags die magische Grenze überschritten.

Immo
Für beide von mir verwalteten Immobilien wurden Wärmezähler für Warmwasseraufbereitung angeschafft. Diese müssen noch vom Fachmann eingebaut werden. Lieferung vom Fachmann wäre doppelt so teurer. Gerätemiete von Techem kostet pro Jahr wie der Kaufpreis. Man „spart“ zwar Einbaukosten und kann die Gerätemiete problemlos an die Mieter weiterreichen. Aber will man dies den Mietern antun? Ich bin für wirtschaftlichere Variante, auch wenn es mich etwas mehr Verwaltung kostet.

Die Jahresabrechnung des Darlehens zur Immo1 ist nun eingetroffen und weist einen 18,75€ geringeren Rest aus. Die Bilanz wird um 15€ angepasst.
Die Tilgung betrug 33€ und nicht 32€, ist aber wegen der Rundung auch irrelevant.

Umfinanzierung der eigengenutzter Immo.
Ende Feb wurde noch die bisherige Rate für das alte Darlehen plus neue Zinsen für bereits geleisteten Teil vom neuen Darlehen abgezogen. Also ich tappe noch im Dunkeln wie die Annuitätsrate nach der Kreditablösung aussehen wird. Ende März wird es sich klären.

Die Märzbilanz sollte laut Vorjahr auch gut aussehen.