Immobilienaufstellung 2018

Jährlich werden zu dem Vorjahreswert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht am 01.01 überein.

Bei dieser Übersicht fehlt nun die Anfang 2017 verkaufte Immo1.
Statt dieser kam Immo5 hinzu. 160.000€ Finanzierung + 55.000€ EK.
Außerdem ging wegen dem Dachgeschoßausbau bei Immo4  sowohl deren Wert als auch die Restschuld (ca.140.000€) in die Höhe.

Immo3 Immo4 Immo5 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 349.013 429.463 215.000 993.476 330.131 49,77%
Restschuld 214.370 360.792 157.770 732.932 269.642 58,20%
Reinvermögen 134.643 68.671 57.230 260.544 60.489 30,24%
EK-Anteil (%) 39 16 27 26
Tilgung (€ p/M) 734 888 269 1891
Cashflow (€ p/M) 499 765 168 1432

Dann folgt noch die Aufstellung mit Marktwerten.
Der Vorjahreswert wird um 1% erhöht und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert.
Bei Immo4 wird die neue DG-Wohnung mit 100m²*1.600€=160.000€ geschätzt.
Bei Immo5 ist der Marktwert eingefroren, weil zu diesem Preis der Mietkauf abgeschlossen wurde.

Immo3 Immo4 Immo5 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 502.760 623.947 215.000 1.341.707 315.521
Restschuld 214.370 360.792 157.770 732.932 269.642
Reinvermögen 288.390 263.155 57.230 608.775 45.879
EK-Anteil (%) 57 42 27 45

Ziele 2018

Das Jahresziel versuche ich in der Regel anhand des Vorjahreswertes unter Berücksichtigung der Deltas bei einzelnen Positionen zu berechnen.

Die Tilgungen sorgen für den großen Teil meiner Vermögenssteigerung. Da die angepassten Beträge für Tilgungen je Wohnung keinen Bezug zum Vorjahr haben, kann hier kein mehr oder weniger exaktes Delta berechnet werden.

Die zwei neuen Wohnungen (Immo4d und Immo5) werden ein halbes Jahr länger Erträge bringen. Dafür wird wahrscheinlich auch die Steuer entsprechend höher.

Beim Thema Auto sind zunächst keine Käufe und Verkäufe vorgesehen. Wegen der Mitbenutzung von einem Kind (unter 25 Jahren) ging eine Kfz-Versicherung um paar 100€ in die Höhe.
Auch 2 Führerscheine müssen in diesem Jahr errungen werden. Dieses Thema wird mich schätzungsweise 2.500-3.000€ mehr kosten.

Immo6 sollte 125€ an Cashflow und 220€ an Tilgung beitragen.
Cashflow ab Mai 8*125= 1.000€. Tilgung ab März 10*220 = 2.200. Zusammen 3.200€.

Also es ist in der Summe mit keinen massiven Änderungen zu rechnen.
Hört sich langweilig an.
Allerdings – die Maschine läuft!

So erwarte ich eine mittelmäßige Steigerung um 30.000€.
Und setze mir einfach ein Hauptziel von 320.000€.

Als Unterziel sollte Ausbau vom Wertpapierdepot dienen, um Portfoliostruktur in die gewünschte Richtung zu entwickeln.

Immo6-Kauf

Bekanntlich bin ich ständig auf der Lauer, ob eine passende Wohnung auf den Markt gebracht wird.

Im November war es so weit.

3-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Aufzug und Tiefgarage.
Wohnfläche 84m².
Preis 99.000€. Macht ca. 1.180 € pro m².
Wird die Miete auf moderate 6,50€ pro m² bzw. aufgerundet 550€ monatlich gesetzt, so ergibt sich ein Faktor von 15.
Solche Werte wurden lange nicht mehr gesichtet.
Leider war auch ein Makler dabei. Und verlangte die Provision von 5,95%.
Dies erhöht den Faktor auf 15,89, was immer noch sehr attraktiv ist.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 6.600*100/99.000=6,67%

Schnell zur Bank.
Als Eigenkapital konnte ich meinen Depotstand vorweisen. Damals ca. 10.000€.
Die Bank hat gemeint, das Geld sollte ich lieber als Sondertilgung in meine selbstgenutzte Immobilie stecken und sie würden kompletten Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten finanzieren.
Huh. Das hört sich gut an.
112.000€ zum Zinssatz von 1,65%. Entspricht 154€ Zinsen. Tilgung wurde auf 221€ gesetzt. Annuitätsrate beträgt somit 375€.

Ende Dezember wurde der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.

Anzeige bei Immobilienscout24 geschaltet.
Bei der ersten Welle musste ich stark aussortieren, weil eine Besichtigung mit jedem Mietinteressenten zeitlich nicht zu bewältigen wäre. Wir haben unsere Zielgruppe definiert.

Da das Interesse doch überwältigend war, haben wir Miete nachträglich auf 600€ angehoben.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 7.200*100/99.000=7,27%

Der aktuelle Bewohner musste noch einen Urlaub machen, weswegen die Anzeige erst deaktiviert wurde.
So kam die zweite Welle knapp vor Monatswechsel. Dies hatte zur Folge, dass die Entscheidung schnell fallen sollte, denn die potenziellen Mieter meistens erst ihre bisherige Wohnung kündigen müssen.
Die Mieter ziehen zum 01.04 ein. Zahlen im April aber nur die Hälfte der Kaltmiete.

Nettomietrendite liegt unter 4%, da ein großer Brocken von Betriebskosten nicht umlagefähig ist. Dies werde ich noch mit der Hausverwaltung klären müssen.

Cashflow = Kaltmiete – Kredit – Verwaltung = 600€ – 375€ – 100€ = 125€.

Rückblick Blogziel

Mein Blog wurde im Juni 2011 unter dem Namen „Mein Weg in die Finanzielle Unabhängigkeit“ gestartet (“Aller Anfang ist schwer”).

Als Ziel wurde „Finanzielle Unabhängigkeit“ zum 01.06.2017 festgesetzt (Ziel). Man könnte meinen das Ziel wurde in der Hitze des Gefechts aus den Augen verloren.
Aber nö, ich sollte, bevor die Schlusslinie gezogen wird, erstmal der Reihe nach die „Events“ bis zum Immo5-Mietkauf aufschreiben.

In Zahlen wurde das Ziel auf 360.000€ gesetzt (“360.000”).

Vom Zeitpunkt sollte das Ziel erst in 8 Jahren erreicht werden. Wenn ich mich anstrenge, also 4-Tage-Woche zum Zusatzverdienst oder Nebengeschäft nutze, sollte das Ziel in 6 Jahren erreicht werden (Zielerreichung). All die Jahre wurde die Anlageklasse Immobilien ausgeweitet, am zweiten Standbein hat sich jedoch nichts getan.

Also zum 01.06.2017 wurde der Betrag nicht erreicht! Lediglich ca. 270.000€.

Analysiert man die Überlegungen wie die Zahl 360.000€ entstand – nämlich um mit 10% Rendite auf 3.000€ monatlich zu kommen – ergibt sich ein anderes Bild.

Denn wie im vorigen Artikel geschrieben, generieren die Immos 1.435€ an Cashflow und 1.890€ an Tilgungen. In der Summe 3.325€.
Klar, die Tilgungen kann man nicht essen. Diese werden erst nach dem Verkauf in bare Münze umgewandelt.
Allerdings ging es nicht darum,  ab diesem Datum von der Rendite zu leben. Es wird (zunächst) weiterhin gearbeitet. Das Vermögen wird weiterhin aufgebaut. Ob der Betrag nun flüssig vorliegt (und damit immer wieder reinvestiert werden soll) oder als Tilgung die Restschuld reduziert, spielt erstmal keine Rolle.

Somit kann ich stolz behaupten – das Ziel wurde erreicht!

PS: Wie nach dem Umzug des ursprünglichen Blogs bereits geschrieben, wurde das Ziel auf 1 Million € ausgeweitet (über mich).

Korrekturen zu Jahresständen Ende 2017

Für vermögenswirksame Leistungen ist die aktuelle Abrechnung zum Jahresende immer noch nicht angekommen. Dennoch möchte ich schon jetzt die Tilgungsänderung festschreiben, weil der nächste Artikel darauf basiert und in Warteschlange steht.

Bei Immo-Restdarlehen ergab sich eine Korrektur von +80€.

Bei vermögenswirksamen Leistungen gab 2 Monate Aussetzung, so dass hier eine vorläufige Korrektur von -80€ zu verzeichnen ist.

Außerdem wird in dem Artikel noch die Steigerung der Tilgung festgehalten:

Wegen den vielen kleineren und erst zur Mitte 2017 abgeschlossenen Umfinanzierungen wurden die genaueren Ausrechnungen zum Jahreswechsel 16/17 unterlassen. Deshalb gibt es neue Werte ohne Bezug auf die des Vorjahres.

Bei Immo3 beträgt der durchschnittliche Tilgungsanteil in 2018 730€.
Bei Immo4 beträgt der durchschnittliche Tilgungsanteil in 2018 890€.
Immo1 fällt wegen dem Verkauf weg.
Anstatt deren kommt noch Immo5 mit 270€ hinzu.

Die gesamte Tilgungsrate steigt somit auf 1.890€.

Cashflow beträgt bereits seit Juli 2017 1.435€. Wobei, wie früher geschrieben, 230€ davon als Rücklagen für Immo3 und Immo4 einbehalten werden und 170€ für Vorauszahlungen ans Finanzamt verwertet werden.
Somit ergibt sich für Investitionen frei stehender Betrag von 1.035€ monatlich.

Der Gesamtvermögensstand ändert sich somit (vorläufig) überhaupt nicht.
Die beiden betroffenen Posten wurden in der „Vermögensübersicht zum 01.01.2018“ nachgetragen.

Vermögensübersicht zum 01.01.2018 & Jahresrückblick 2017

Diff.VJ G/V neu
Wertpapiere 11.180 10.535
VWL 855 400 400
Immobilien 260.545 70.650
Immo-Guthaben 1.200
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 12.445 -50.480
Gesamt 289.275 31.105

Da die Ziele für 2017 recht überschaubar waren, und die letzte Vermögensübersicht aus dem Januar 2017 stammt, wird der Jahrrückblick gleich mit der Vermögensaufstellung abgehandelt.

Das Jahr war natürlich überschattet von Immo4-DG-Ausbau. Das wichtigste Ziel war die Baustelle bis spätestens Jahresmitte abzuschließen und die neue Wohnung zu vermieten. Da die Kosten auch variabel und schlecht einzuschätzen waren, war ein Teil des Vermögens eingefroren (z.B. Guthaben aus den ausgezahlten Vermögenswirksamen Leistungen).

Nichtsdestotrotz sollte Erlös aus dem Verkauf von Immo1 vernünftig investiert werden. Für den Zweck wurde ein Bungalow ersteigert. Die Abwicklung des Kaufs und anschließender Miet“verkauf“ begleitete uns bis zum Jahresende.

Die Vermögenssteigerung in 2017 beträgt also 31.105€. Dies entspricht 12,05% Zuwachs.
Das „hübsche“ Ziel von 290.000€ (siehe Ziel 2017 ) wurde nur knapp verfehlt. Berücksichtigt man allein den hinterhältigen Wegfall aus der Familienversicherung von meiner Frau bzw. die Nachzahlung für mehrere Monate für 2016 – insgesamt über 2.600€, so wäre mein Ziel „locker“ machbar.
Allerdings zählen nur die Tatsachen.

Die Unterziele Immo4-DG-Ausbau und “Kauf einer Immo“ wurden entsprechend erreicht.
Auch der Cashbestand war zunächst nach dem Immo1-Verkauf über alle Ufer gegangen und reduzierte sich nach dem Bungalow-Kauf auf eine gesunde Größe.

Unterm Strich ein sehr produktives Jahr.
In absoluten Zahlen ein Zuwachsrekord (wenn man die Vermögenssteigerung ohne Verkaufserlös aus dem Immobilienverkauf betrachtet).

Depot-Bewegungen

Noch einen Nachtrag für das vorige Jahr möchte ich loswerden.

Ab Juli werden also 1.035€ aus Immo-Cash von beiden Immobilien ins Depot eingezahlt.

Da ich ein Fan von Saisonalitäten bin, wollte ich mit dem Investieren nicht direkt im Juli anfangen, da  man in August und September mit Kursrückgang rechnet.
So sollte erst ab Oktober mit dem bis dahin angesammelten Geld losgehen.
Bis Anfang September ging die Verzögerung auf. Allerdings im Semtember sprang DAX von 12K auf 13K. Zunächst war ich entsetzt und schockiert.

Allerdings das gute an den Sparplänen ist, dass man sich keine Gedanken um den Einstiegszeitpunkt machen soll. So wurden meine Sparpläne zur Mitte Oktober für Neueinzahlungen aktiviert.
Der Anleihen-ETF wurde wie geplant Anfang Oktober bereits gekauft.

Das Guthaben aus im Januar ausgezahlten Vermögenswirksamen Leistungen, das wegen dem DG-Ausbau zunächst auf Eis gelegt wurde, landete auch im Depot.
Nach den Mittelzuflussen aus November wurde mein Depot somit 5-stellig. Wobei bis auf ca.3.000€ alles Cash war.

Ein weiteres Problem tauchte auf. Die kostenlosen Sparpläne von Comstage sollten ab 2018 kostenpflichtig werden. Wieder gingen viele Überlegungen durch den Kopf.
ETF-Sparpläne von Luxor wären weiterhin kostenlos, haben aber höhere Fixkosten.
Soll ich lieber jeden Monat abwechselnd einen ETF kaufen? So würden die Kosten minimal sein. Die Depotstruktur am Anfang jedoch stark verzerrt.

Inzwischen bietet Consors auch kostenlose dbx-ETF-Sparpläne. Allerdings kam die Lösung für mich zu spät, da ich wiederum eine Immo gefunden und inzwischen gekauft habe.

Familienversicherung – noch eine Hürde auf dem Weg zur FF

Noch eine ungeplante Hürde tauchte auf meinem Weg zur Finanziellen Freiheit. Sie heißt nun Familienversicherung. Es geht um die “beitragsfreie Mitversicherung von Familienangehörigen (meine Ehefrau) der in der gesetzlichen Krankenversicherung versicherten Mitglieder” (ich).

Meine Frau hat sich längere Zeit als Hausfrau um die Kinder gekümmert. Als das jüngste Kind in Kindergarten gegangen ist, hat sie sich einen Minijob gefunden, um den Kontakt mit der Außenwelt wieder herzustellen.

Die Mini-Jobber dürfen bis 450€ im Monat verdienen, ohne dass die Familienversicherung gekippt wäre. Allerdings denkt keiner dabei an die Zins- und in unserem Fall Miet-Einnahmen!

Da die 450€-Grenze nicht voll durch Minijob ausgeschöpft war und die Mieteinnahmen nur zur Hälfte meiner Frau angerechnet werden (die andere Hälfte gehört ja mir) standen wir – jetzt rückwirkend gerechnet – jahrelang nur knapp im grünen Bereich.
Mit der Steuererklärung für 2015 – den Steuerbescheid haben wir im August 2016 bekommen – sollten wir allerdings feststellen, dass die Grenze nun überschritten wurde.
Ab September 2016 musste meine Frau sich freiwillig versichern. Der monatliche Beitrag steht bei ca. 170€-180€ und steigt jedes Jahr, denn er richtet sich an der Mindesteinnahmegrenze, die jedes Jahr steigt und in 2018 bei 1.015€ pro Monat gilt.

In der zweiten Hälfte 2017 wurde uns die „Situation“ geschildert und wir mussten die Beiträge für 2016 (anteilig) und 2017 nachzahlen – in der Summe mehr als 2.600€. Dazu kommt noch künftig die neue monatliche zusätzliche Ausgabeposition.

So einen Dampfer haben wir erlitten.

Alle Singles bzw. wenn beide Ehepartner berufstätig sind – dürfen sich freuen, dass das Problem sie nicht betrifft.
Allerdings könnte das Hindernis kurz vor Renteneintritt für großen Ärger sorgen, wenn ein Partner bereits aus dem Berufsleben ausgestiegen ist und hoffte durch Familienversicherung wenigstens diese Kosten einzusparen.

Asset Allocation – risikoarmer Teil

Die Aufteilung des risikoreichen Teils meines Portfolios stand ja schnell fest.
Eigentlich wurde die passive Strategie mit der weltweiten Diversifikation, einem relativ großen Anteil an Emerging Markets und Abbildung mit günstigen ETFs schon vor vielen Jahren ausgewählt.

Schwieriger war die Frage wieviel Risiko traue ich mir zu. Also wie groß soll der Anteil an den risikoarmen Asset Klassen sein.

Zum einen befinde ich mich in der Ansparphase. Es geht um Vermögensaufbau. Also nicht sparen für etwas auf einen festen Termin in mittleren Zukunft. Es stehen etwa zwei Jahrzehnte (bis zur Rente) zur Verfügung. Also „Full In“ in Aktien (risikoreich)?
(Aber Moment mal, wieso bis zur Rente? Möchte doch schon früher aus dem Hamsterrad aussteigen.)

Bei der Überlegung sollte noch meine Leidenschaft für Immobilien berücksichtigt werden. Es kann passieren, dass plötzlich ein Objekt auftaucht, bei dem ich nicht vorbei gucken kann. Es wird immer wieder mit einem oder anderem Objekt liebäugelt. Früher oder später wird daraus ein Date.
Grübel, grübel…

Dann wurde das Buch von Kommer wieder im Gedächtnis gerufen (nachgelesen). Es heißt ja – „die Beimischung von Anleihen reduziert das Risiko spürbar, aber die Rendite kaum“.
Gemeint ist natürlich in „haushaltsüblichen Mengen“.
Ok, das ist ein Argument. Die risikoärmeren Klassen werden beigemischt.

Nun wieviel?

Die Formel „Aktienanteil=100 minus Lebensalter“ halte ich inzwischen für Quatsch.
Aktien bleiben die beste Asset Klasse. Auch im hohen Alter muss nicht alles über Bord geworfen werden. Es gibt entsprechende Entnahmestrategien. Oder mal die Überlegung für die Nachkommenschaft etwas übrig zu lassen.
Will man im „Alter“ von dem Portfolio leben, dann könnte ein kleinerer Teil in risikoärmere Anlagen umgeschichtet werden, der dann komplett verzehrt wird, einen Teil von replizierend auf ausschüttend umstellen, somit werden relativ konstante „monatliche“ Zuflüsse generiert, die dann im Normalfall von Jahr zu Jahr automatisch steigen und den Rest weiter laufen lassen.
Also bei 75% Aktienanteil spricht man schon von aggressiv. Den Anteil noch kleiner zu machen, nimmt aber die Rendite weg. Dann lieber innerhalb der Aktien-Klasse weiter streuen auf Small-Caps oder so.

Was kommt nun in Betracht?

Kurzfristige Staatsanleihen sowie Geldfonds bringen aktuell negative Rendite.
Dann lieber das Geld als Cash vorhalten. Von mir aus auch als Tagesgeld mit 10-9 % Guthaben-Zinsen.

Da als Sicherheitspuffer sowieso 2 bis 3 Monatsgehälter zuvor zur Seite gelegt werden sollten, also 5.000€ halte ich für ausreichend, brauche ich beim monatlichen Besparen erstmal keine Gedanken um diese Position zu machen. Erst wenn das Depot sechsstellig wird, könnte man nochmal darüber nachdenken.

Staatsanleihen, ob mittel- oder langfristig bringen nur mini-Renditen. Zwar konnte man auch in den letzten Jahren damit relativ gute Rendite einfahren. Aber je mehr die EZB-Banken von Staatsanleihen aufkaufen, desto mächtiger wird dann der Crash sein.

Bleiben noch Unternehmensanleihen oder Staatsanleihen von Emerging Markets.
Tja, der beste ETF-Vertreter für Unternehmensanleihen ist meiner Meinung nach
A1JKSU „SPDR Barclays Euro High Yield Bond UCITS ETF“.
Leider ist dieser nicht sparplanfähig. So habe ich von der Sorte direkt für ca.1.000€ einmalig gekauft.
Dies wird so alle 6 Monate gemacht.

Monatlich bespart wird dagegen DBX0AV „Staatsanleihen von Emerging Markets“-ETF von „db x-trackers“. Leider fallen in diesem Fall die Kaufgebühren von 1,5%, was bei monatlichen Beträgen in absoluten Zahlen zwar nicht viel ausmacht, aber auf die lange Sicht durch seltenere (so alle 6 Monaten) Kaufintervalle zu optimieren wäre. Eines Todes muss man sterben.

Allerdings die beste Korellation zu den Aktienmärkten und Anleihen bieten die Rohstoffe.
Darunter sind die zwei mächtigsten Vertreter Öl und Gold.
Da ich nach einem sparplanfähigen ETF suchte und Depotstruktur nicht gleich zu komplex machen wollte, habe ich mich doch für einen ETF entschieden, der mehrere Rohstoffe in ungefähr gleichen Anteilen beinhaltet.

Wie bereits im früheren Blog-Artikel Kontomodell geschrieben, stehen nun monatlich 1.035€ zum Investieren bereit, die direkt von Immo-Konten auf Depot-Referenzkonto überwiesen werden.

Die Gesamtaufstellung sieht nun folgendermaßen aus:
75% Aktien
15% Anleihen
10% Rohstoffe

Die Gesamtaufstellung mit konkreten ETFs:
25% ETF120 „Comstage MSCI USA“
25% ETF111 „Comstage MSCI Europe“
25% ETF127 „Comstage MSCI Emerging Markets“
15% DBX0AV „db x-trackers Emerging Markets Liquid Eurobond UCITS ETF 1C (EUR hedged)“
10% ETF090 „Comstage Commodity ex-Agriculture“

Natürlich stellt meine persönliche Aufstellung keine Kaufempfehlung dar.
Mehr noch – wer bessere Vorschläge hat, bitte melden!

Soweit zur Portfolio-Struktur.

PS: natürlich fehlt hier noch die Betrachtung der Asset-Klasse Immobilien, aber davon habe ich relativ zum Gesamtportfolio mehr als genug.

Immo5-CashFlow fürs Finanzamt

Immo5 generiert mir monatlich 170€ Cashflow. Dieser Betrag wird aber nicht zur Erhöhung der Depotrate verwendet. Denn die Überschüsse aus Immobilien summieren sich inzwischen auf eine Größe, die eine nicht mehr zu vernachlässigende Einkommenssteuernachzahlung bzw. Vorauszahlungen nach sich zieht.

Das ist einer der Gründe warum aus meinem Arbeitseinkommen kaum etwas zum Sparen übrig bleibt.

Also 170€ bleiben auf meinem privaten Hauptkonto und dienen den quartalsweisen Steuer-Vorauszahlungen sowie der Einkommenssteuernachzahlung, die dann entsprechend relativ niedrig ausfällt.