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Asset Allocation – risikoarmer Teil

Die Aufteilung des risikoreichen Teils meines Portfolios stand ja schnell fest.
Eigentlich wurde die passive Strategie mit der weltweiten Diversifikation, einem relativ großen Anteil an Emerging Markets und Abbildung mit günstigen ETFs schon vor vielen Jahren ausgewählt.

Schwieriger war die Frage wieviel Risiko traue ich mir zu. Also wie groß soll der Anteil an den risikoarmen Asset Klassen sein.

Zum einen befinde ich mich in der Ansparphase. Es geht um Vermögensaufbau. Also nicht sparen für etwas auf einen festen Termin in mittleren Zukunft. Es stehen etwa zwei Jahrzehnte (bis zur Rente) zur Verfügung. Also „Full In“ in Aktien (risikoreich)?
(Aber Moment mal, wieso bis zur Rente? Möchte doch schon früher aus dem Hamsterrad aussteigen.)

Bei der Überlegung sollte noch meine Leidenschaft für Immobilien berücksichtigt werden. Es kann passieren, dass plötzlich ein Objekt auftaucht, bei dem ich nicht vorbei gucken kann. Es wird immer wieder mit einem oder anderem Objekt liebäugelt. Früher oder später wird daraus ein Date.
Grübel, grübel…

Dann wurde das Buch von Kommer wieder im Gedächtnis gerufen (nachgelesen). Es heißt ja – „die Beimischung von Anleihen reduziert das Risiko spürbar, aber die Rendite kaum“.
Gemeint ist natürlich in „haushaltsüblichen Mengen“.
Ok, das ist ein Argument. Die risikoärmeren Klassen werden beigemischt.

Nun wieviel?

Die Formel „Aktienanteil=100 minus Lebensalter“ halte ich inzwischen für Quatsch.
Aktien bleiben die beste Asset Klasse. Auch im hohen Alter muss nicht alles über Bord geworfen werden. Es gibt entsprechende Entnahmestrategien. Oder mal die Überlegung für die Nachkommenschaft etwas übrig zu lassen.
Will man im „Alter“ von dem Portfolio leben, dann könnte ein kleinerer Teil in risikoärmere Anlagen umgeschichtet werden, der dann komplett verzehrt wird, einen Teil von replizierend auf ausschüttend umstellen, somit werden relativ konstante „monatliche“ Zuflüsse generiert, die dann im Normalfall von Jahr zu Jahr automatisch steigen und den Rest weiter laufen lassen.
Also bei 75% Aktienanteil spricht man schon von aggressiv. Den Anteil noch kleiner zu machen, nimmt aber die Rendite weg. Dann lieber innerhalb der Aktien-Klasse weiter streuen auf Small-Caps oder so.

Was kommt nun in Betracht?

Kurzfristige Staatsanleihen sowie Geldfonds bringen aktuell negative Rendite.
Dann lieber das Geld als Cash vorhalten. Von mir aus auch als Tagesgeld mit 10-9 % Guthaben-Zinsen.

Da als Sicherheitspuffer sowieso 2 bis 3 Monatsgehälter zuvor zur Seite gelegt werden sollten, also 5.000€ halte ich für ausreichend, brauche ich beim monatlichen Besparen erstmal keine Gedanken um diese Position zu machen. Erst wenn das Depot sechsstellig wird, könnte man nochmal darüber nachdenken.

Staatsanleihen, ob mittel- oder langfristig bringen nur mini-Renditen. Zwar konnte man auch in den letzten Jahren damit relativ gute Rendite einfahren. Aber je mehr die EZB-Banken von Staatsanleihen aufkaufen, desto mächtiger wird dann der Crash sein.

Bleiben noch Unternehmensanleihen oder Staatsanleihen von Emerging Markets.
Tja, der beste ETF-Vertreter für Unternehmensanleihen ist meiner Meinung nach
A1JKSU „SPDR Barclays Euro High Yield Bond UCITS ETF“.
Leider ist dieser nicht sparplanfähig. So habe ich von der Sorte direkt für ca.1.000€ einmalig gekauft.
Dies wird so alle 6 Monate gemacht.

Monatlich bespart wird dagegen DBX0AV „Staatsanleihen von Emerging Markets“-ETF von „db x-trackers“. Leider fallen in diesem Fall die Kaufgebühren von 1,5%, was bei monatlichen Beträgen in absoluten Zahlen zwar nicht viel ausmacht, aber auf die lange Sicht durch seltenere (so alle 6 Monaten) Kaufintervalle zu optimieren wäre. Eines Todes muss man sterben.

Allerdings die beste Korellation zu den Aktienmärkten und Anleihen bieten die Rohstoffe.
Darunter sind die zwei mächtigsten Vertreter Öl und Gold.
Da ich nach einem sparplanfähigen ETF suchte und Depotstruktur nicht gleich zu komplex machen wollte, habe ich mich doch für einen ETF entschieden, der mehrere Rohstoffe in ungefähr gleichen Anteilen beinhaltet.

Wie bereits im früheren Blog-Artikel Kontomodell geschrieben, stehen nun monatlich 1.035€ zum Investieren bereit, die direkt von Immo-Konten auf Depot-Referenzkonto überwiesen werden.

Die Gesamtaufstellung sieht nun folgendermaßen aus:
75% Aktien
15% Anleihen
10% Rohstoffe

Die Gesamtaufstellung mit konkreten ETFs:
25% ETF120 „Comstage MSCI USA“
25% ETF111 „Comstage MSCI Europe“
25% ETF127 „Comstage MSCI Emerging Markets“
15% DBX0AV „db x-trackers Emerging Markets Liquid Eurobond UCITS ETF 1C (EUR hedged)“
10% ETF090 „Comstage Commodity ex-Agriculture“

Natürlich stellt meine persönliche Aufstellung keine Kaufempfehlung dar.
Mehr noch – wer bessere Vorschläge hat, bitte melden!

Soweit zur Portfolio-Struktur.

PS: natürlich fehlt hier noch die Betrachtung der Asset-Klasse Immobilien, aber davon habe ich relativ zum Gesamtportfolio mehr als genug.

Immo5-CashFlow fürs Finanzamt

Immo5 generiert mir monatlich 170€ Cashflow. Dieser Betrag wird aber nicht zur Erhöhung der Depotrate verwendet. Denn die Überschüsse aus Immobilien summieren sich inzwischen auf eine Größe, die eine nicht mehr zu vernachlässigende Einkommenssteuernachzahlung bzw. Vorauszahlungen nach sich zieht.

Das ist einer der Gründe warum aus meinem Arbeitseinkommen kaum etwas zum Sparen übrig bleibt.

Also 170€ bleiben auf meinem privaten Hauptkonto und dienen den quartalsweisen Steuer-Vorauszahlungen sowie der Einkommenssteuernachzahlung, die dann entsprechend relativ niedrig ausfällt.

Kauf aus Versteigerung Immo5 Teil 2

Der ersteigerte Bungalow war im Eigentum und Besitz einer Großfamilie. Als ich zu dieser Kontakt aufnahm, wurde mir erzählt, dass alles „falsch“ gelaufen war und der Widerspruch eingelegt wurde.
Sie hätten nur die Hausverwaltung nicht bezahlt. Daraufhin hat diese die Versteigerung initiiert. Offensichtlich stimmt das Ganze – man hat unnötig mit dem Feuer gespielt und so weit kommen lassen.

Ein Hinweis zum Widerspruch und meiner Finanzierung.
Den Versteigerungspreis sowie die Gerichtskosten musste ich zum bestimmten Termin (ca. 4-6 Wochen nach Versteigerung) einzahlen. Da ich verständlicherweise „nicht alles“ in Bar hatte, musste ein Darlehen aufgenommen werden. Hätte der Widerspruch Erfolg gehabt, müsste ich das Objekt zurückgeben und natürlich das Geld zurückbekommen. Was aber mit dem Darlehen passieren soll? – „Ihr privates Pech“.
Glücklicherweise  kam uns der Richter entgegen und hat die Zahlung bis zur Klärung des Widerspruchs nicht gefordert.
So wurde erst Gerichtsbeschluss abgewartet und dann das Geld aus dem Darlehen überwiesen.

Da der bisherige Eigentümer auf keinen Fall freiwillig das Objekt räumen wollte, wurde vorsorglich die Räumungsklausel beantragt. Also ich durfte sofort zum Gerichtsvollzieher gehen.

Allerdings beschäftige ich mich mit Immobilien nicht nur des Geldes wegen. Also mit einer Großfamilie, wenn auch nicht deutscher Herkunft, habe ich genug Mitleid.
Andererseits müsste ich für die Räumung erst mehrere tausend Euro Vorschuss zahlen. Später sollte ich das Geld vom Eigentümer verlangen können. Aber wenn er frisch nach Versteigerung steht, sehe ich wahrscheinlich keinen Cent davon.

Der Eigentümer hat mir vorgeschlagen das Objekt zurück zu kaufen. Klingt zwar absurd, aber nachvollziehbar. Ihm wurde eine Frist eingeräumt, um die Finanzierung zusammen zu backen. Logischerweise kann er auf seinen Namen die nächsten „paar Jahre“ nichts mehr beantragen. Die Söhne sind selbständig, aber noch nicht lange genug.

Letztlich haben wir uns auf einen Mietkauf geeinigt.
Ich kriege 600€ Mietzins. 400€ werden auf den Kaufpreis angerechnet. Weitere 100€ sind als Betriebskosten-Vorauszahlungen vorgesehen. Die Betriebskosten sind so niedrig, weil das Heizöl aus der eigener Tasche bezahlt wird.

Auf den ersten Blick sieht das Geschäft nicht so gut aus. Ich habe mit deutlich höheren Miete gerechnet. Allerdings wenn man überlegt wie hoch die Instandsetzung/-haltung bei einer älteren Immobilie sein könnte – etwa 200€pM. Dazu die Verwaltung sowie die nicht umlegbaren Betriebskosten. So scheinen 600€ recht passabel.
Plus der ganze Zeiteinsatz und Stress mit dem Mieter, wenn in der Wohnung etwas nicht stimmt.

Der Vertrag wurde erst letzte Woche unterschrieben.
Die Hausverwaltung muss noch zustimmen. Die Bank gewisse Erklärungen abgeben.

Ab Juli wird bereits der Anteil die „Miete“ überwiesen (600€+100€).

Ob es zum Verkauf kommt, werden wir erst nach 6 Jahren erfahren. Nämlich so viel Zeit wurde dem Käufer eingeräumt.

In dieser Zeit habe ich theoretisch einen sehr „zufriedenen“ Mieter.

Asset Allocation – Aktienanteil

Wie bereits geschrieben, wird seit Juli Cashflow aus Immobilien von den entsprechenden Mietkonten direkt ins Depot überwiesen.
Somit musste ich mir wiederum Gedanken über Portfoliozusammensetzung machen.

Für den Aktienanteil war die Zusammensetzung relativ schnell gefunden. Obwohl ich vor einigen Jahren auf USA und Japan verzichten wollte, sehe ich heute ein, dass Kapitalismus ohne USA nicht existieren kann. Meine Meinung zu Japan bleibt allerdings bestehen.

Aktuell neige ich zur Standardaufteilung 30/30/30/10 – Nordamerika, Europa, EM und Pacific.
Natürlich haben mich die Überlegungen aus dem berühmten Holzmeier-Thread Einsteiger-Portfolio mit drei ETFs nicht kalt gelassen. Es ging darum bei kleineren Vermögen bzw. Investitionsbetrag mit 3 ETFs die beinahe gleiche Aufteilung zu bekommen.
Beim 3 ETFs-Modell stört mich erstens das Fehlen an Transparenz. Wieviel steckt nun aktuell in welcher Region? Die Frage kann nur mit Hilfe von Tabellenkalkulation beantwortet werden.
Zweitens kann auch Rebalancing nicht sauber durchgeführt werden. Nordamerika-Pacific-Abhängigkeit.
Übrigens wundert es mich immer wieder, dass doch einige Investoren ausgerechnet nach Holzmeier-Lektüre 70/30-Aufteilung (World/EM) wählen.
Relevantes für mich: auf die ganz kleine Positionen könnte man ohne Performance-Abweichung verzichten, oder diese halt deutlich seltener hinzubuchen.

Da Pacific zu 60% aus Japan besteht und ich Japan „nicht mag“, wurde Pacific-Anteil ersatzlos gestrichen.
Nordamerika-ETF kann von Comstage mit 0,25% TER oder von IShare mit 0,40% erworben werden. Verzichtet man auf Kanada, das nur ca.6% davon ausmacht, gehen die TERs auf 0,10% bzw. 0,33% runter. Bei entsprechend hohem Vermögen wäre die Aufteilung in USA und Kanada günstiger.
In meinem Fall wäre die Kanada-Position sehr klein. Also ich verzichte aus Kostengründen auf Kanada, das ohnehin sehr synchron mit USA läuft.

Also mein Aktien-Depot sollte so aussehen
33,3% USA, 33,3% Europa und 33,4% Emerging Markets.
Von dem „Ganze-Welt-Portfolio“ (Developed und Emerging Markets) fehlen noch
die Region Pacific (Japan, Australien und weitere 3 Länder mit Mini-Anteilen)
Kanada und
Israel (Developed Market gehört zu keiner von 3 MSCI-DM-Regionen).

Die konkreten ETFs:
ETF120 Comstage MSCI USA
ETF111 Comstage MSCI Europe
ETF127 Comstage MSCI Emerging Markets

Kauf aus Versteigerung Immo5

Nach vielen Jahren des kritischen Zustandes bei Bargeld-Reserve, bekam ich nach dem Verkauf von Immo1 ein Luxusproblem. Auf dem Giro-Konto lagen zeitweise über 75.000€. Der aktuelle Zinssatz auf den Tagesgeld-Konten hat mich auch irgendwie nicht gereizt.
Um die Situation nicht unnötig in Länge zu ziehen, wurde schon Monate davor angefangen den lokalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Meine Kriterien sind Rendite, Zustand, Lage.
Dann noch Hausgeld beachten – manchmal ist dieses extrem hoch – z.B. für eine 3-Zimmer-Wohnung 400€ pro Monat. Hä?
Und möglichst ohne Makler.

Mit der Zeit wurde es immer schwieriger etwas Passendes zu finden.

Mitte Februar wurde ein interessantes Objekt versteigert.
Ein Bungalow auf dem Grundstück eines MFHs. 162m² plus ca.30m²-Zimmer im UG, das autonom vermietet werden könnte.
Verkehrswert 200.000€, was ca. 1.041€ je m² entspricht.
Vermietung für 6,30€ pro m² würde pro Monat 1.220€ ergeben, pro Jahr 14.640€.
Dies entspricht einer Bruttorendite von 7,32%. Der Faktor beträgt 13,66.
Etwas zu so einem Preis zu finden war nicht mehr realistisch. Bedenkt man, dass kein Makler bezahlt werden soll – ein Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin gab es zwar einige Menschen im Saal. Aktiv mitbieten wollte nur eine Handvoll. Bei 70% des Verkehrswertes sind zwei Kandidaten geblieben.
Wobei so nach 90% der andere schon verzweifelt wirkte. Zum Schluss machte er einen Sprung auf 199.000€. Als ich 200.000€ bat, hat er mir gratuliert. Juhu.

Meine Pläne waren diesen Bungalow zu teilen. Daraus könnten zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 80-85m² entstehen. Da so eine Wohnung mindestens 150.000€ kostet, könnte man die beiden gleich verkaufen und ein nettes Sümmchen einkassieren.
Oder aber erstmal wie oben geschrieben für 6,30€ pro m² vermieten.

Für die Finanzierung wurde eine andere Bank ausgewählt. Der Zinssatz für 80% vom Kaufpreis, also 160.000€, beträgt 1,24%.  Ein Traum.

Außer dem Eigenkapital von 20% (40K) sollte ich noch die Nebenkosten bezahlen. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer 5% entspricht 10K, Gerichtskosten, Notar für die Eintragung der Finanzierung. Summa Summarum 52.019€.

Die Eigenkapital-Rendite würde nach Steuern (33%) und ohne Berücksichtigung von Tilgung 11,58% betragen. Passt.

So weit zu den Eckdaten und Plänen. Es kam jedoch alles anders.
Die Fortsetzung folgt.

Kontomodell

Mein Blogkollege Lukas von meinefinanziellefreiheit hat zunächst sein Kontomodell vorgestellt, dann eins von vermögensanleger.de und letztendlich in die Runde gefragt, wie es bei den anderen aussieht. Im Moment befindet sich mein Kontomodell  in der Umgestaltung. Wobei es fehlen nur die letzten Striche.

Für jedes Immo-Objekt gibt es ein eigenes Immo-Girokonto.
Als Einnahmen gelten Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen.
Als Ausgaben alle Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen.
Die Differenz zwischen Kaltmiete, Kreditrate und Erhaltungsaufwendungen landet als Cashflow auf dem zentralen Girokonto.
Theoretisch verbleiben nur die Nebenkosten, die spätestens mit der Jahresabrechnung ausgeglichen werden.

Bisher gab es das Problem, dass Zentral-Girokonto mit Gehalt- und Kindergeld-Einnahmen sowie unzähligen Ausgaben, noch um Immo-Verkehr aufgeblasen wurde. Der Immo-Cashflow sollte nicht verkonsumiert, sondern investiert werden.
Also für das Geld war es nur eine Zwischenstation.  Dafür wurde ein fiktives Unterkonto geführt. Fehlerpotenzial war vorprogrammiert – mal eine Buchung vergessen, mal ein Vorzeichen vertauscht.
Zunächst läuft das fiktive Konto ins Plus. Früher oder später kommt eine weitere Immo (zusätzliche Wohnung im Bestandsgebäude). Dann dreht das Konto ins Minus.
Die Verwaltung vom fiktiven Unterkonto musste weg.

Auf der anderen Seite habe ich lange nicht mehr in mein Depot investiert. In Bezug auf gewünschte Asset Allocation wird immer wieder auf den miesen Stand verwiesen mit dem Wunsch bei der nächsten Gelegenheit so viel wie geht auszugleichen. Jedes Mal kommt aber wieder was neues dazwischen und der Miesstand wird fortgeführt.

Darüber hinaus wenn ich jährliche Vermögenssteigerung mit Immo-Cashflow plus Tilgung vergleiche, dann stelle ich jedoch fest, dass ein Teil vom Cashflow doch verzehrt wurde, obwohl die fiktiven Konten, den korrekten Betrag ausweisen. Hmm, da muss ich tiefer nachbohren.

So entstand der Wunsch von Immo-Giro direkt ins Depot (bzw. zunächst auf Depot-Referenzkonto) zu überweisen.
Problem: die Erhaltungsaufwendungen variieren von Monat zu Monat. Einige Monate soll gar nichts bezahlt werden, dann ein kleiner, dann ein größerer Betrag.
Lösung: zufälligerweise bin ich über die Empfehlung des Bundes-Bauministeriums zur Höhe der Instandhaltungsrücklage gestoßen. Für jüngere Objekte  werden 4€ je m² pro Jahr empfohlen.
Bei Immo3 300m²*4=1200€ geteilt durch 12 ergibt 100€ pro Monat. Mit Ausgaben der letzten Jahre verglichen. Passt locker.
Bei Immo4 ca.385m². In der Wohnflächensumme wurde die neue DG-Wohnung nicht berücksichtigt, da die Erhaltungsaufwendungen in den ersten Jahren vernachlässigbar sind.
Also 385m²*4=1540€ geteilt durch 12 ergibt ca.130€ pro Monat.
Somit wird von Immo-Giro-Konten 500-100=400€ sowie 765-130=635€ (siehe Umfinanzierungen) auf Depot-Referenzkonto überwiesen.

Das neue „Problem“ ist – ich muss immer noch fiktive „Unterkonten“ für Rücklagen führen. Diesmal aber je Objekt. Das positive daran – das  Geld liegt schon direkt an der Quelle. Wenn ein Fehler auftritt, ist die Summe von Rücklagen und NK-Guthaben trotzdem korrekt.
Auch die Rücklagen und aktuelle NK-Guthaben unterstützen sich gegenseitig, falls plötzlich größere Beträge benötigt würden, als das der jeweilige Posten hergibt.

Noch eine weitere wichtige Komponente sollte vom Zentral-Giro verschwinden: Sicherheitspuffer. Für ungeplante Ausgaben oder die Häufung von regelmäßigen Ausgaben in einem Monat (Januar) oder auch von größeren Beträgen (Urlaub). Bisher lagen so ca. 2.000€ für den Zweck. Wenn der Betrag größer wurde, kam ich den Wünschen meiner Frau entgegen. Bei der Ebbe habe ich stärker auf die Bremse getreten.
Neulich soll die Visa-Karte von DKB diese Funktion übernehmen. Guthabenzinsen betragen 0,2%. Die Position soll zwischen 6.000€ und 10.000€ betragen.

Wenn jemanden noch die konkrete Bank interessiert.
Zentral-Giro: Postbank „Giro Plus“. Früher kostenlos. Seit kurzem 3,90€. Wenn man auf „Giro Online“ umstellt dann 1,90€. Ich habe auf „Giro Extra Plus“ umgestellt, das ab dem Geldeingang von 3.000€ kostenlos ist.
Somit existiert kein „Problem“  mit der Geldeinzahlung oder Auszahlung von größeren Beträgen.

Immo-Giro:
DKB kostenlos und sehr empfehlenswert
Volksbank wurde mir vom Kreditgeber aufgebürdet – 2,60€ pro Monat.
Sparda-Bank wurde mir vom anderen Kreditgeber aufgebürdet – kostenlos.
Zur Zeit ist noch „Postbank Giro Online“ für 1,90€ wegen Immo1-Verkauf übrig geblieben. Ich behalte es erstmal.

Sicherheitspuffer: DKB-Visa kostenlos.

Die Verwaltung geschieht überwiegend per Online-Banking. Für alle wiederkehrenden Ausgaben wurden Lastschriften erteilt.
Für die Überweisungen von Immo-Giro aufs Depot wurden Daueraufträge angelegt.

Zwei Mal im Monat wird Bargeld abgehoben und in 4-Tage-Portionen in die Geldbörsen verteilt. Lebensmittel, Hygieneartikel, günstigere Kleidungsstücke oder Schuhe, Bücher, etc. werden aus dem Budget bezahlt.
Für größere Ausgaben wie Winterjacke oder Klassenfahrt werde ich „herangezogen“. Somit halte ich meine eiserne Hand über die Budgetüberschreitung.

Zukünftig soll vom Zentral-Giro-Konto ein Zwölftel der Jahresfixkosten für Versicherungen, Steuern, Nebenkosten für das eigene Haus sowie Sommerurlaub auf das Tagesgeldkonto überwiesen werden. Die Mini-Zinsen spielen dabei keine Rolle – lediglich die Abgrenzung und bessere Übersicht.

Lohnt sich Dachgeschoss-Ausbau?

Beim Ausbau wurde ich immer wieder gefragt, ob es sich lohnt so einen Aufwand zu betreiben. Denn ich habe nicht einfach ausgebaut, sondern erst das komplette Dach abgerissen, Kniestock um 100cm höher gemacht und neu eingedeckt. Am Anfang wurde ziemlich alles in Eigenleistung ausgeführt. Später wurde mir das Ausmaß immer bewusster, so wurde auf Handwerker ausgelagert ( wovon man schon immer ein Lied singen konnte und in dem aktuellen Bauboom erst recht).

Nun zu den Herstellungskosten.
Der Ausbau hat mich mit allem Drum und Dran rund 142.000€ gekostet. Nicht eingerechnet ist die eigene Leistung. Drin sind aber alle Nebenkosten wie Notargebühren für die Finanzierung.
Dafür habe ich eine absolut neuwertige 4-Zimmer-Wohnung mit ca.100m² bekommen.
Dach nach neuestem Energiestandard. 3-Fach-verglaste Fenster. Fußbodenheizung mit Wärmepumpe.
Eine vergleichbare Wohnung in einem neuwertigen Haus würde mindestens 250.000€ kosten, eher noch mehr. Allerdings gibt es in dem Ort sowie der näheren Umgebung keine Wohnungen, die zum Verkauf anstehen. Also ich könnte meine mit einem guten Gewinn verkaufen.

Ich verkaufe sie trotzdem nicht. Zum einen, weil an der Außenanlage ab und zu etwas zu tun ist, und ich möchte nicht jeden Pups mit einem weiteren Eigentümer abklären. In 6 Jahren ist die Spekulationsfrist zu Ende, dann werden zunächst andere Wohnungen verkauft.
Zum anderen auch aus steuerlichen Gründen. Die Hälfte gleich mit FA teilen? Ich mache lieber 100% Gewinn in 10 Jahren und kassiere zusätzlich in der Zeit die Mieteinnahmen.

Die Mieteinnahmen sind mit 6,70€ pro m² bzw. 670€ Kaltmiete relativ moderat. Die Jahresmiete beträgt 8.040€, was 5,66% entspricht. Das Geld wurde fast komplett geliehen.
Initial 100.000€ zu 1,85% und dann ca.40.000€ zu 1,34%.
Die Zinsen machen im ersten Monat nicht mal 200€ aus, Tendenz fallend.

Die Tilgung fällt mit 3,5% üppig aus. Das hat sehr kleinen Cashflow zur Folge. Die Zahlen werden für die gesamte Immo4 aufsummiert. Das Ergebnis kann man im vorigen Post nachlesen.

Die Eigenkapitalrendite auszurechnen macht gar keinen Sinn, da nicht mal 2.000€ investiert wurden. Die wäre auch nach Abzug von Tilgung und Steuern dreistellig.

Außer dem reinen Wert der DG-Wohnung profitiert auch die ganze Anlage von dem Ausbau. Zum einen sieht die Anlage mit dem neuen Dach schöner aus. Die Fassade wurde teilweise gedämmt. Alles neu gestrichen. Die Klingelanlage wurde erneuert.
Auch die OG-Wohnung ist damit besser von oben „gedämmt“.

Ohne den Ausbau müsste nach der neuen Energieverordnung die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Auch die Dachhaut war schon in die Jahre gekommen, so dass entweder hier und da fleckenweise nach und nach nachgebessert werden sollte, was auch nicht ohne weiteres geht – z.B. weil Gerüst aufgestellt werden soll. Oder sollte vollflächig erneuert werden. Ohne den Ausbau hätte es, ja etwa 20.000€ gekostet, ohne dass ein Gegenertrag gegenüber stünde.

Also der Ausbau hat sich auf jeden Fall gelohnt. Auch wenn es kein Riesensprung war, verhilft es mir doch meine Finanzielle Freiheit früher zu erreichen.

PS: Aktuell laufen noch einige weitere Arbeiten an dem Gesamt-Objekt. Tja, der Trägheit wegen. Solange die Handwerker „dran“ sind, ich motiviert bin, die Mieter an Lärm und Staub gewöhnt sind, könnte die Anlage in Schuss gebracht werden, so dass dann bis zum Verkauf keine größeren Gewerke notwendig wären.

Umfinanzierungen

Zum einen gab es  die Umfinanzierung der eigengenutzten Immobilie, von der bereits Anfang 2016 berichtet wurde.
Wegen der Umwandlung von Riester-Vertrag in Wohnriester wurden plötzlich ca. 10.000€ offen. D.h. das Geld wurde erstmal nicht ausgezahlt. Die Zinsen waren für ausgezahltes Geld fällig. Die Tilgung wurde zurückgestellt, bis die Summe vollständig ausgezahlt wird.
Dieser Restbetrag ist in die Ablösung der Finanzierung für Immo1 im September 2016 geflossen. Seitdem sind nun auch Tilgungen fällig.

Zum anderen wurde eine Stange Geld (90.000€) für die Umfinanzierung der vermieteten Immobilien geliehen. Siehe dazu den Artikel Sondertilgungen.
Die Sondertilgungen für Immo3 sollten in drei Tranchen geleistet werden. In 2016, Anfang 2017 und Anfang 2018.
Die erste Tranche aus 2016 wurde planmäßig geleistet. Auch Modernisierungskredit für Immo4 konnte mit dem Geld abgelöst werden. Da bei dem Auslaufen der Finanzierung für Immo1 der Verkauf noch nicht in Reichweite war, wurde aus dem Sondertilgungstopf die fehlende Summe von ca. 12.000€ in die Ablösung reingesteckt. Das Geld müsste sonst bis Anfang 2018 „rumliegen“.

An dieser Stelle kann wahrscheinlich jeder nachvollziehen, dass ich auf die akribische Berechnung der Einzelteile für Zinsen und evtl. Tilgungen (Sondertilgungsdarlehen bestand aus zwei Teilen, der eine war zu dem Zeitpunkt vollständig ausbezahlt, sodass die Tilgungen bereits liefen und für den anderen Teil erstmal nur die Zinsen) und Zuordnung an entsprechende Objekte verzichtet habe.
Ob ich in einem Topf mehr und im anderen weniger habe, oder umgekehrt, spielt letztendlich keine Rolle. Bei den Jahresanpassungen wird es mehr oder weniger in Ordnung gebracht.
Lediglich bei der eigengenutzter Immo wäre es relevant, da diese Immo in meiner Bilanz gar nicht auftaucht. Aber irgendwann in Zukunft wird sich auch dieser Effekt ausgleichen.
Zudem war ich mit dem Umbau beschäftigt und hatte ohnehin nicht viel Zeit.

Als dann in 2017 der Restdarlehen von ca.40.000€ ausbezahlt wurde, war mir klar, dass die veranschlagten Ausbaukosten für DG um Einiges übertroffen werden. So habe ich zunächst auf die geplante zweite Tranche der Sondertilgung verzichtet und das Geld für den Ausbau zurückgehalten.
Bis die DG-Wohnung fertig gestellt worden war, wurde auch dieses Sümmchen vollständig aufgefressen. Huh. Gut, das ich das Geld zur Verfügung hatte. Sonst sollte ich zusätzlichen Betrag finanzieren.

Also zum Fertigstellungszeitpunkt der DG-Wohnung (01.07) wurden alle Kredite vollständig ausgezahlt. Die Annuitätsraten werden wie vereinbart in voller Höhe geleistet.
Diese Beträge teile ich einfachheitshalber auf Immo3 (70€) und Immo4(180€) auf.

Die DG-Wohnung bringt mir zusätzliche 670€ an Kaltmiete.
Somit betragen die Kaltmieteinnahmen für Immo3 1.870€ und Immo4 2.400€. Insgesamt 4.270€.
Demgegenüber stehen Kredite von 1.370€ und 1.635€. Insgesamt 3.005€.
Cashflow beträgt 500€ und 765€. Insgesamt 1.265€.
Nicht zu vergessen ist die Tilgung von 740€ und 875€. Insgesamt 1.615€.

Man sieht, dass nach dem Verkauf der Immo1 und der Vermietung von Immo4-DG der Cashflow etwas zurückgegangen ist (war bisher 1.283€ bzw. 983€ nach Abzug von der Privatkreditrate).
Allerding ist die Tilgung wegen Sondertilgungen und entsprechend paralleler Rückzahlung in die Höhe geschnellt und wächst mit jedem Monat weiter.

Millionär in 7 Jahren?

Ich wollte mir nicht verkneifen noch meinen Lieblingsartikel nachzutragen.
Bei der Aufstellung geht es um die Langzeitplanung. Wobei es sind weniger als 7 Jahre geblieben. So könnte man schon eher von mittelfristig reden. Allerdings handelt es sich um bisher den entferntesten Punkt am Blog-Horizont. Also um das große Ziel (letztendlich nur einen großen Meilenstein), um die Überquerung der magischen Grenze von 1.000.000€.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2017 258.170 67.440 42.230 25.210
01.01.2018 290.924 32.654
01.01.2019 326.089 35.266
01.01.2020 528.486 202.397 164.310 38.087
01.01.2021 582.765 54.279
01.01.2022 641.386 58.621
01.01.2023 909.132 267.746 204.435 63.311
01.01.2024 993.863 84.731

Hinweis: das Ziel für 2018(sowie auch für 2017) stimmt nicht mit dem Jahresziel überein.
Denn hier gilt die vereinfachte Hochrechnung: 8% auf Vorjahreskapital plus 12.000€ an frisch eingespartem Geld, während bei laufenden Jahreszielen die jeweils aktuellen Gegebenheiten und Veränderungen zum Vorjahr berücksichtigt werden.

Bisher hat die Hochrechnung sehr gut funktioniert. Die Ziele wurden mehr oder weniger eng übertroffen. Obwohl innerhalb eines Jahres alles anders kam.

12.000€ zusätzlich zu Kapitaleinkünften zu sparen scheint in meinem Fall nicht mehr realistisch. Da kommt leider nichts mehr zusammen. Die Kinder sind nun groß geworden. Führerscheine, Ausbildung etc. fressen viel zu viel auf. Der Zustand ist zwar temporär. Es wird aber noch paar Jährchen bis zur Entspannung dauern.

Das positive daran – die Auswirkung des Eigenanteils wird mit den Jahren immer irrelevanter.

So wurde auch dieses Jahr das Langzeit-Teil-Ziel um ca 2.700€ übertroffen. Dank dem höheren Preis beim Immo1-Verkauf.
Dadurch wird die Lücke bis zu einer Million am 01.01.2024, noch unter Berücksichtigung des Zinsenzinses, entsprechend kleiner.
Da die Immos 3 und 4 auch konservativ geschätzt sind, sollte das Delta problemlos übertroffen werden.

Immobilienaufstellung 2017

Jährlich werden zu den Vorjahreswerten die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Also alles, was in die Immobilien aus eigenen Mitteln investiert wurde. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht am 01.01 überein.
Immo1 war am Jahreswechsel noch drin.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.771 348.033 282.542 663.345 1.158 0,17%
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843 -3,31%
Reinvermögen 10.169 125.353 64.534 200.055 17.001 9,29%
EK-Anteil (%) 31 36 23 28
Tilgung (€ p/M) 38 677 483 1198
Cashflow (€ p/M) 255 509 340 1104

Dann folgt noch die Aufstellung mit Marktwerten.
Der Vorjahreswert wird um 1% erhöht und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 70.151 497.274 458.755 1.026.186 11.307
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843
Reinvermögen 47.555 274.594 240.747 562.896 27.150
EK-Anteil (%) 68 55 52 55

Bei Immo1-Verkauf wollten wir sehen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.
Der Verkauf fand zu 75.000€ statt. Also war der Marktwert konservativ genug und gleichzeitig realitätsnahe.