Glück versuchen mit Immobilien

Ich war kurz unschlüssig womit ich nun fortfahren soll.
Da mancher Leser bereits nach Immobilieneckdaten gefragt hat, möchte ich meine erste Immo präsentieren.

Nach jahrelangen „Experimenten“ mit unterschiedlichen Anlageklassen wollte ich nun mein Glück in Immobilien versuchen. Ich hatte schon länger eine Vision, dass ich mir ein 6-Familienhaus anschaffe und dann von den Mieteinnahmen leben könnte. Leider steckt hinter so einem Haus erst mal ein nicht „vernachlässigbarer“ Kredit, der zuerst bedient werden müsste, so dass nach der Anschaffung erst 15-20-25 Jahre gewartet werden muss bis der Kredit getilgt wird, um dann den Gesamtmietzins in die eigene Tasche legen zu können.

Da Immo nicht so schnell abgestoßen werden kann, die Kaufnebenkosten den schnellen Gewinn verhindern und unerwartete Kosten (Renovierung) oder andere Probleme (Mietnomaden) auftauchen könnten, habe ich mit dem Kauf trotz des großen Anreizes gezögert.

Immobilie ist aus meiner Sicht eine mittelfristige Anlageklasse (10 Jahre wegen Spekulationsfrist). Drum prüfe, wer sich „ewig“ bindet. Auf der anderen Seite ist es in der Regel eine „ruhige“ Anlage. Gewinne sind gut kalkulierbar, es gibt kein Wellenreiten beim Vermögenswert, Rendite werden monatlich bezahlt. Man muss nicht ständig überlegen – bleibe ich investiert oder doch verkaufen und etwas neues kaufen. Einmal eingerichtet und es läuft (in der Regel)!

Für so eine streßfreie Anlage können sich die Renditen sehen lassen. Man spricht von 6-8% Bruttorendite in Deutschland. Bei 10-20% Eigenkapital sind somit 10% Eigenkapitalrendite drin. Nicht schlecht! Lohnt sich tiefer nachzubohren.
(dies ist erst eine kleine Einführung ins Thema. Später werde ich noch viele tiefere Überlegungen veröffentlichen)

Es gab viel Gerede über Zwangsversteigerungen. Ich habe regelmäßig beim Amtsgericht angeklopft, mir „Angebote“ angeschaut und an Versteigerungen als Zuschauer teilgenommen. Mit der Zeit standen die Termine mit Objektbeschreibung online zur Verfügung, so dass die Suche nicht mehr so zeitintensiv geworden war.

Meine erste Erkenntnis bei Zwangsversteigerungen: es gibt sehr selten gute Objekte. Meistens sind es Abbruchbuden, in denen keiner wohnen will bzw. nur mit einem immensen Aufwand wieder in Ordnung gebracht werden können, oder es sind 1-2 Zimmerwohnungen in einer Riesenwohnanlage, die aus lauter 1-2 Zimmerwohnungen besteht und die demnach im Überfluss sind. Darüber hinaus ziehen die Aufwände für versteigerte Wohnungen ungeplante Mehraufwände bei der übrigen Eigentümergemeinschaft, was wiederum mit neuen Versteigerungen verbunden ist. Somit schließt sich der Kreis – in dieser Wohnanlage werden die Runden seit mindestens 6 Jahren gedreht.

Meine zweite Erkenntnis: die Wohnungen können in seltensten Fällen von innen besichtigt werden. Im Internet findet man immer wieder Tipps – unbedingt von innen besichtigen, am besten mit einem Sachverständigen, ansonsten Finger weg. Ich würde behaupten in 30% der Fälle kann nicht einmal der Sachverständige, der die Objektbewertung macht, obwohl vom Gläubiger beauftragt, die Räume besichtigen.
Es steht jedoch immer die Option offen einen Gesamteindruck von außen zu gewinnen. Der innere Zustand lässt sich mit etwas Erfahrung erahnen.

Dritte Erkenntnis: passt der Zustand der Wohnung – ist es immer ein Schnäppchen. Auf dem freien Markt kommt man nie an die Preise der Zwangsversteigerung heran. Dies gilt für jede Lage!

Schreib einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *