Immo-Erstling

So habe ich mir eine Zwangsversteigerung von einer 2-Zimmerwohnung mit 68 m² ausgesucht (im Nachbarort in gefragter Gegend ). Verkehrswert 71.000 €. Da die Besichtigung von innen dem Sachverständigen nicht möglich war, gab es einen Abschlag von 10.000 €.
Die Anlage ist aus dem Jahr 1995, also damals gerade 11 Jahre alt!

Der Termin fand im August statt. So war es nicht verwunderlich, dass außer dem Richter und mir keine weitere Person im Raum anwesend war.
So habe ich 50% also 30.500 € geboten und der Zuschlag wurde erteilt.
Dies entspricht ca. 470 € pro m² statt den geschätzten 1.092 €.
Die Miete konnte ich gleich nach dem Kauf auf moderate 4,77€ p/m² erhöhen (310€ kalt monatlich, oder 3.720 pro Jahr). Diese hat also noch Potenzial bis min.5€.
Somit entspricht der Bruttomietzins 3.720*100/30.500=12,2% oder dem Faktor von 8,2!
Bei der Konstellation habe ich nicht gezweifelt und nicht gezögert.

Die Nebenkosten (Gerichtskosten sowie Notar und Grundbuch für Finanzierung) summierten sich auf 1.627 €.
Ca.20% des Kaufpreises also 6.127€ habe ich aus eigenen Mitteln bezahlt. Die restlichen 26.000€ als Annuitätsdarlehen mit 5,15% Zinsen und 1% Tilgung. Beim Zinssatz gab es wegen dem geringen Betrag einen Aufschlag, den fand ich aber auch so ok. An die Bank wird monatlich 111,58 € plus 1 € Kontoführungsgebühr abgeführt.
Für Verwaltung wird 200€ im Jahr verlangt. Für Rücklagen noch mal ca. 160€.
Also monatlich pauschal 30€.

Somit 310-112,58-30=168,42 € monatlich oder 2.009 € jährlich oder 32,8 % auf Eigenkapital vor Steuer.
Mit einem Steuersatz von 33,3% hätte man 25,6% Netto.
Ziehe ich noch die Tilgung ab, habe ich immer noch 21,3% oder 109 € Netto-Cashflow.
In den 5 Jahren gab es keinerlei Probleme mit Mieter oder Hausverwaltung. Lediglich eine weitere Zwangsversteigerung in der Anlage hat etwas mehr Zusatzkosten verursacht.

5 Gedanken zu „Immo-Erstling

  1. Arkad

    Hi Andi, jip! Immobilien schnackeln… Habe gerade auch etwas erworben (http://www.mmui.de/mein-neues-haus/). Aber warum musstest Du bei einer Zwangsversteigerung einen Notar bezahlen?????? Das macht doch gar keinen Sinn, da der Eigentumsübergang nicht durch notarielle Burkundung, sondern durch Zuschlag zustande kommt und bei einer Zwangsversteigerung eigentlich gar kein Notar tätig wird…

    Gruß,
    Arkad

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  2. andi7

    Hi Arkad,
    es ist schön einen Prominenten in der Provinz zu treffen. 😉
    Was du schreibst ist korrekt. Für Eigentumsübergang wird kein Notar benötigt.
    Jedoch für die Finanzierung mit der Eintragung ins Grundbuch. Deshalb habe ich auch geschrieben „…sowie Notar und Grundbuch (-Kosten) für Finanzierung“!

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  3. Rico1234

    Ich stolpere jetzt erst über deinen Blog. Danke für deine genaue Auflistung zur Immo-Finanzierung. Ich spiele selbst mit dem Gedanken, mir Wohnungen in ähnlicher Größenordnung zu kaufen und zu vermieten. Derzeit arbeite ich aber noch daran mein Sicherheitspolster etwas aufzustocken =)

    Bin gespannt auf weitere Hintergründe zum Thema :)

    VG, Rico

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  4. andi7

    Hi Rico1234,
    willkommen auf meinem Blog.
    Ich habe mich bewusst für mehr Transparenz entschieden, so kann sich jemand etwas abgucken, oder noch besser mir einen Tipp geben.
    Ja die größe der Wohnung ist optimal. Kleinere würde ich nicht mehr kaufen – gleicher Verwaltunsaufwand bei geringeren (absoluten) Einnahmen.
    Ich würde größere Wohnungen bevorziehen, da Familien eindeutig viel länger in der Wohnung bleiben. Nun die größeren waren schon damals sehr rar bei den Zwangsversteigerungen.
    Wünsche dir viel Erfolg

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