Immo6-Kauf

Bekanntlich bin ich ständig auf der Lauer, ob eine passende Wohnung auf den Markt gebracht wird.

Im November war es so weit.

3-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Aufzug und Tiefgarage.
Wohnfläche 84m².
Preis 99.000€. Macht ca. 1.180 € pro m².
Wird die Miete auf moderate 6,50€ pro m² bzw. aufgerundet 550€ monatlich gesetzt, so ergibt sich ein Faktor von 15.
Solche Werte wurden lange nicht mehr gesichtet.
Leider war auch ein Makler dabei. Und verlangte die Provision von 5,95%.
Dies erhöht den Faktor auf 15,89, was immer noch sehr attraktiv ist.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 6.600*100/99.000=6,67%

Schnell zur Bank.
Als Eigenkapital konnte ich meinen Depotstand vorweisen. Damals ca. 10.000€.
Die Bank hat gemeint, das Geld sollte ich lieber als Sondertilgung in meine selbstgenutzte Immobilie stecken und sie würden kompletten Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten finanzieren.
Huh. Das hört sich gut an.
112.000€ zum Zinssatz von 1,65%. Entspricht 154€ Zinsen. Tilgung wurde auf 221€ gesetzt. Annuitätsrate beträgt somit 375€.

Ende Dezember wurde der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.

Anzeige bei Immobilienscout24 geschaltet.
Bei der ersten Welle musste ich stark aussortieren, weil eine Besichtigung mit jedem Mietinteressenten zeitlich nicht zu bewältigen wäre. Wir haben unsere Zielgruppe definiert.

Da das Interesse doch überwältigend war, haben wir Miete nachträglich auf 600€ angehoben.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 7.200*100/99.000=7,27%

Der aktuelle Bewohner musste noch einen Urlaub machen, weswegen die Anzeige erst deaktiviert wurde.
So kam die zweite Welle knapp vor Monatswechsel. Dies hatte zur Folge, dass die Entscheidung schnell fallen sollte, denn die potenziellen Mieter meistens erst ihre bisherige Wohnung kündigen müssen.
Die Mieter ziehen zum 01.04 ein. Zahlen im April aber nur die Hälfte der Kaltmiete.

Nettomietrendite liegt unter 4%, da ein großer Brocken von Betriebskosten nicht umlagefähig ist. Dies werde ich noch mit der Hausverwaltung klären müssen.

Cashflow = Kaltmiete – Kredit – Verwaltung = 600€ – 375€ – 100€ = 125€.

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