Immobilie zum sofortigen Verkauf

Nachdem die erste Immobilie so leidenschaftlich anfing, Geld für mich zu verdienen, wurden die Gedanken lauter eine weitere Immobilie zu kaufen.
Diesmal wurde jedoch überlegt, den schnelleren Gewinn aus dem sofortigen Verkauf zu erzielen.

Der Kaufpreis aus Zwangsversteigerung liegt bei ca.50% des Verkehrswertes.
Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5%, Gerichtskosten ca.0,5%, Eintragung ins Grundbuch, Zinsen 4% bis komplette Restsumme bezahlt wird) betragen ca. 4,5-5%.
Wenn die Immobilie zu 75-80% des Verkehrswertes verkauft wird, so kann ein Käufer relativ schnell gefunden werden und die Rendite von 50% innerhalb von sagen wir mal 6 Monaten erzielt werden.

Bei dem Spiel kommen die Banken mit langjährigen Zinsbindungen nicht in Frage. Man könnte jedoch über Angebote mit variablem Zins und jederzeitiger Tilgung nachdenken, die mit Agio von 2 bis 5% verbunden sind – was sind dann 5% wenn dabei fast 50 gewonnen werden.
Ich wollte den Ball flach halten und habe mich für eine kleinere Wohnung entschieden, die ich aus eigenen Mitteln plus geringem Privatkredit zu 6% (und endfälliger Tilgung) komplett bezahlen kann.
Nach ca. einem Jahr nach dem ersten Kauf stand in der Anlage, wo ich meine erste Wohnung ersteigert habe, eine 1-Zimmer-Wohnung mit 39m² zum Versteigern. Verkehrspreis 38.000€.

Am Versteigerungstermin gab es wieder keine Interessenten außer mir. Diesmal gab es jedoch einen Gläubigervertreter, der erst mal auf 10%-Sicherheitsleistung gepocht hat, die ich nicht dabei hatte. Dann wollte er nicht für 50% des Preises verkaufen, obwohl es nicht der erste Versteigerungstermin war und die Untergrenze von 50% (von der Gerichtsseite) nicht mehr galt. Nach zähen Verhandlungen haben wir uns auf 55% des Verkehrswertes also 20.900€ geeinigt.
Die Nebenkosten beliefen sich auf ca. 1.100 €, was 5,25% entspricht.
EK 16.000€ plus 6.000€ für 6% privat finanziert.

Nach dem Kauf hat sich herausgestellt, dass im „Verkaufsprospekt“ eine andere Wohnung hochgepriesen wurde – Gutachter konnte die Wohnung nicht besichtigen – daraus folgere ich, dass er diese Absicht überhaupt nie hatte, denn wenn er mit Hausverwaltung oder Hausmeister gesprochen hätte, käme man auf die richtige Wohnung.
Was da nicht so alles passieren kann!
Glücklicherweise hatte die korrekte Wohnung 43,5 m² und eine bessere Lage innerhalb der Anlage. Demnach lag der Kaufpreis bei 480 € pro m².

Die Wohnung musste erst geräumt werden, da der bisherige Mieter irgendwie verschwunden war. Zum Gluck kann man in einer 1-Zimmer-Wohnung nicht zu viele Sachen deponieren, so dass die Aktion ohne Bestellen von Container relativ schnell durch war und lediglich 10€ für Mischmüll an Kosten verursacht hat.
Außer dem befleckten Pvc-Boden war der Zustand recht gut. Einen frischen Anstrich wollte ich mir nicht ersparen, sowie eine Küchenzeile (bei 1-Zi-Wo gehört eigentlich zur Standardausrüstung).
Für Renovierung wurden knapp 1.300 € ausgegeben. Danach konnte ich mich über eine wirklich Top-Wohnung freuen.

Leider hatte ich noch keine Erfahrung mit der Mietersuche (bei der ersten Wohnung war der Mieter im Preis inklusive), so dass ich einen moderaten Mietpreis ausgehängt hatte (5€/m²) und die schwere Entscheidung treffen sollte, aus vielen Mietinteressenten einen auszuwählen.
Die Wahl fiel auf einen Beamter, der recht Intelligent aussah. Natürlich habe ich auch die Verdienstbescheinigungen verlangt.

So war meine Ware hübsch gemacht und ich habe die Anzeigen in lokalen Zeitungen sowie bei ImmoScout24 geschaltet.
Jaaa, man soll schon sagen es war Anfang 2008. D.h. die Immo-Krise in Amerika hat auch die Anleger in Deutschland sehr verunsichert. Der Markt war komplett eingefroren. Die Immobilien wurden nicht wie in Amerika oder Spanien zu billigeren Preisen angeboten. Aber es gab eben einen Käuferstreik. So tat sich ca. 6 Monate gar nichts.

Zufälligerweise habe ich einen Makler kennengelernt und er hat sich bereit erklärt die Immobilie zu vermarkten. Die kleinen Objekte wollen die Makler nicht, da die Provision prozentuell zum Kaufpreis ist. Das heißt bei gleich viel (eher wenig) Arbeit, verdienen die Makler bei teureren Objekten ein Vielfaches an Provision.
Bei mir ging es um 35.000€ (Kaufpreis 20.900 + Nebenkosten 1.100 + Renovierung 1.300 = 23.300 plus Aufschlag 50% ). Also Gesamtprovision wäre bei insgesamt 7% immer noch über 2.000 € und für so wenig Geld wollen sie ihren Arsch nicht mal hochkriegen.
Nun auch mit Hilfe vom Makler gab es mit der Zeit nur Schnäppchenjäger, die zwar bereit waren 27-29 Tausend zu zahlen. Ich wollte aber nicht unter 31.000 abgeben (tausender wäre für Makler fällig).

Die Wohnung war also gleich nach der Renovierung für 215 € bzw. 2.580€ jährlich vermietet. Dies entspricht dem Bruttozins von 12,34% bzw. 11,62% wenn noch Renovierungskosten berücksichtigt werden.
Viel wichtiger ist aber für mich die Eigenkapitalrendite. Für 17.300€ EK gibt es 2.580-200 Verwaltung-110 Instandhaltung-360 Zinsen=1910€ Mietzins. Dies entspricht 11 % Rendite und passt in mein Konzept.
Also mit dem Verkauf der Wohnung konnte ich bei dieser Konstellation auf bessere Zeiten warten.
Neue Ideen wuchsen bereits im Kopf. Mein einziger Wunsch war noch wenn es geht die Eigenkapitalquote zu reduzieren und den Kopf fürs Neue frei zu halten.

Mit diesem Objekt hatte ich viele neue Erfahrungen gesammelt.
Allerdings gibt es noch den zweiten Teil, in dem negative Erfahrungen beschrieben werden.

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