Kauf aus Versteigerung Immo5

Nach vielen Jahren des kritischen Zustandes bei Bargeld-Reserve, bekam ich nach dem Verkauf von Immo1 ein Luxusproblem. Auf dem Giro-Konto lagen zeitweise über 75.000€. Der aktuelle Zinssatz auf den Tagesgeld-Konten hat mich auch irgendwie nicht gereizt.
Um die Situation nicht unnötig in Länge zu ziehen, wurde schon Monate davor angefangen den lokalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Meine Kriterien sind Rendite, Zustand, Lage.
Dann noch Hausgeld beachten – manchmal ist dieses extrem hoch – z.B. für eine 3-Zimmer-Wohnung 400€ pro Monat. Hä?
Und möglichst ohne Makler.

Mit der Zeit wurde es immer schwieriger etwas Passendes zu finden.

Mitte Februar wurde ein interessantes Objekt versteigert.
Ein Bungalow auf dem Grundstück eines MFHs. 162m² plus ca.30m²-Zimmer im UG, das autonom vermietet werden könnte.
Verkehrswert 200.000€, was ca. 1.041€ je m² entspricht.
Vermietung für 6,30€ pro m² würde pro Monat 1.220€ ergeben, pro Jahr 14.640€.
Dies entspricht einer Bruttorendite von 7,32%. Der Faktor beträgt 13,66.
Etwas zu so einem Preis zu finden war nicht mehr realistisch. Bedenkt man, dass kein Makler bezahlt werden soll – ein Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin gab es zwar einige Menschen im Saal. Aktiv mitbieten wollte nur eine Handvoll. Bei 70% des Verkehrswertes sind zwei Kandidaten geblieben.
Wobei so nach 90% der andere schon verzweifelt wirkte. Zum Schluss machte er einen Sprung auf 199.000€. Als ich 200.000€ bat, hat er mir gratuliert. Juhu.

Meine Pläne waren diesen Bungalow zu teilen. Daraus könnten zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 80-85m² entstehen. Da so eine Wohnung mindestens 150.000€ kostet, könnte man die beiden gleich verkaufen und ein nettes Sümmchen einkassieren.
Oder aber erstmal wie oben geschrieben für 6,30€ pro m² vermieten.

Für die Finanzierung wurde eine andere Bank ausgewählt. Der Zinssatz für 80% vom Kaufpreis, also 160.000€, beträgt 1,24%.  Ein Traum.

Außer dem Eigenkapital von 20% (40K) sollte ich noch die Nebenkosten bezahlen. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer 5% entspricht 10K, Gerichtskosten, Notar für die Eintragung der Finanzierung. Summa Summarum 52.019€.

Die Eigenkapital-Rendite würde nach Steuern (33%) und ohne Berücksichtigung von Tilgung 11,58% betragen. Passt.

So weit zu den Eckdaten und Plänen. Es kam jedoch alles anders.
Die Fortsetzung folgt.

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