Kontomodell

Mein Blogkollege Lukas von meinefinanziellefreiheit hat zunächst sein Kontomodell vorgestellt, dann eins von vermögensanleger.de und letztendlich in die Runde gefragt, wie es bei den anderen aussieht. Im Moment befindet sich mein Kontomodell  in der Umgestaltung. Wobei es fehlen nur die letzten Striche.

Für jedes Immo-Objekt gibt es ein eigenes Immo-Girokonto.
Als Einnahmen gelten Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen.
Als Ausgaben alle Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen.
Die Differenz zwischen Kaltmiete, Kreditrate und Erhaltungsaufwendungen landet als Cashflow auf dem zentralen Girokonto.
Theoretisch verbleiben nur die Nebenkosten, die spätestens mit der Jahresabrechnung ausgeglichen werden.

Bisher gab es das Problem, dass Zentral-Girokonto mit Gehalt- und Kindergeld-Einnahmen sowie unzähligen Ausgaben, noch um Immo-Verkehr aufgeblasen wurde. Der Immo-Cashflow sollte nicht verkonsumiert, sondern investiert werden.
Also für das Geld war es nur eine Zwischenstation.  Dafür wurde ein fiktives Unterkonto geführt. Fehlerpotenzial war vorprogrammiert – mal eine Buchung vergessen, mal ein Vorzeichen vertauscht.
Zunächst läuft das fiktive Konto ins Plus. Früher oder später kommt eine weitere Immo (zusätzliche Wohnung im Bestandsgebäude). Dann dreht das Konto ins Minus.
Die Verwaltung vom fiktiven Unterkonto musste weg.

Auf der anderen Seite habe ich lange nicht mehr in mein Depot investiert. In Bezug auf gewünschte Asset Allocation wird immer wieder auf den miesen Stand verwiesen mit dem Wunsch bei der nächsten Gelegenheit so viel wie geht auszugleichen. Jedes Mal kommt aber wieder was neues dazwischen und der Miesstand wird fortgeführt.

Darüber hinaus wenn ich jährliche Vermögenssteigerung mit Immo-Cashflow plus Tilgung vergleiche, dann stelle ich jedoch fest, dass ein Teil vom Cashflow doch verzehrt wurde, obwohl die fiktiven Konten, den korrekten Betrag ausweisen. Hmm, da muss ich tiefer nachbohren.

So entstand der Wunsch von Immo-Giro direkt ins Depot (bzw. zunächst auf Depot-Referenzkonto) zu überweisen.
Problem: die Erhaltungsaufwendungen variieren von Monat zu Monat. Einige Monate soll gar nichts bezahlt werden, dann ein kleiner, dann ein größerer Betrag.
Lösung: zufälligerweise bin ich über die Empfehlung des Bundes-Bauministeriums zur Höhe der Instandhaltungsrücklage gestoßen. Für jüngere Objekte  werden 4€ je m² pro Jahr empfohlen.
Bei Immo3 300m²*4=1200€ geteilt durch 12 ergibt 100€ pro Monat. Mit Ausgaben der letzten Jahre verglichen. Passt locker.
Bei Immo4 ca.385m². In der Wohnflächensumme wurde die neue DG-Wohnung nicht berücksichtigt, da die Erhaltungsaufwendungen in den ersten Jahren vernachlässigbar sind.
Also 385m²*4=1540€ geteilt durch 12 ergibt ca.130€ pro Monat.
Somit wird von Immo-Giro-Konten 500-100=400€ sowie 765-130=635€ (siehe Umfinanzierungen) auf Depot-Referenzkonto überwiesen.

Das neue „Problem“ ist – ich muss immer noch fiktive „Unterkonten“ für Rücklagen führen. Diesmal aber je Objekt. Das positive daran – das  Geld liegt schon direkt an der Quelle. Wenn ein Fehler auftritt, ist die Summe von Rücklagen und NK-Guthaben trotzdem korrekt.
Auch die Rücklagen und aktuelle NK-Guthaben unterstützen sich gegenseitig, falls plötzlich größere Beträge benötigt würden, als das der jeweilige Posten hergibt.

Noch eine weitere wichtige Komponente sollte vom Zentral-Giro verschwinden: Sicherheitspuffer. Für ungeplante Ausgaben oder die Häufung von regelmäßigen Ausgaben in einem Monat (Januar) oder auch von größeren Beträgen (Urlaub). Bisher lagen so ca. 2.000€ für den Zweck. Wenn der Betrag größer wurde, kam ich den Wünschen meiner Frau entgegen. Bei der Ebbe habe ich stärker auf die Bremse getreten.
Neulich soll die Visa-Karte von DKB diese Funktion übernehmen. Guthabenzinsen betragen 0,2%. Die Position soll zwischen 6.000€ und 10.000€ betragen.

Wenn jemanden noch die konkrete Bank interessiert.
Zentral-Giro: Postbank „Giro Plus“. Früher kostenlos. Seit kurzem 3,90€. Wenn man auf „Giro Online“ umstellt dann 1,90€. Ich habe auf „Giro Extra Plus“ umgestellt, das ab dem Geldeingang von 3.000€ kostenlos ist.
Somit existiert kein „Problem“  mit der Geldeinzahlung oder Auszahlung von größeren Beträgen.

Immo-Giro:
DKB kostenlos und sehr empfehlenswert
Volksbank wurde mir vom Kreditgeber aufgebürdet – 2,60€ pro Monat.
Sparda-Bank wurde mir vom anderen Kreditgeber aufgebürdet – kostenlos.
Zur Zeit ist noch „Postbank Giro Online“ für 1,90€ wegen Immo1-Verkauf übrig geblieben. Ich behalte es erstmal.

Sicherheitspuffer: DKB-Visa kostenlos.

Die Verwaltung geschieht überwiegend per Online-Banking. Für alle wiederkehrenden Ausgaben wurden Lastschriften erteilt.
Für die Überweisungen von Immo-Giro aufs Depot wurden Daueraufträge angelegt.

Zwei Mal im Monat wird Bargeld abgehoben und in 4-Tage-Portionen in die Geldbörsen verteilt. Lebensmittel, Hygieneartikel, günstigere Kleidungsstücke oder Schuhe, Bücher, etc. werden aus dem Budget bezahlt.
Für größere Ausgaben wie Winterjacke oder Klassenfahrt werde ich „herangezogen“. Somit halte ich meine eiserne Hand über die Budgetüberschreitung.

Zukünftig soll vom Zentral-Giro-Konto ein Zwölftel der Jahresfixkosten für Versicherungen, Steuern, Nebenkosten für das eigene Haus sowie Sommerurlaub auf das Tagesgeldkonto überwiesen werden. Die Mini-Zinsen spielen dabei keine Rolle – lediglich die Abgrenzung und bessere Übersicht.

5 Gedanken zu „Kontomodell

    1. Andi7 Artikelautor

      Hi Immo123, danke für den wertvollen Hinweis.
      DKB Vermieterpaket nutze ich schon länger für die Verwaltung der Kautionen. Wirklich sehr hilfreich.
      Dass man das Paket auch für Unterkonten-Bildung nutzen kann, war mir bisher nicht bewusst.
      Allerdings besteht bei mir zur Zeit kein Bedarf. Je Immo gibt es ein Giro. DKB-Giro für Immo4. Auch wenn Rücklagen und Nebenkosten-Vorauszahlungen gemischt werden, möchte ich doch keine Trennung, da mal für Instandhaltung mehr verbraucht wird, mal eine Öllieferung den Rahmen sprengt.
      Sollte jedoch ein weiteres Objekt hinzukommen, werde ich die Funktionalität nutzen.

      Antworten
  1. Mat

    Ich habe mich mit den Konten bei der Hasubank niedergelassen, diese hat auch alle Immobilien finanziert.

    Bei den ETW habe ich ein Konto , bei den Häusern je eines für Einnahmen und eines für Ausgaben. Mit einer Verrechnungsvereinbarung entfällt auch das lästigen umbuchen.
    Ist zumindet für mich auch deutlich übersichtlicher.

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    1. Andi7 Artikelautor

      Hallo Mat,
      wofür „bei den Häusern je eines für Einnahmen und eines für Ausgaben“?
      Auf einem Konto ist es doch übersichtlich genug. (da von den Einnahmen gar nicht so viele Positionen auftauchen)

      Antworten
  2. Pingback: Asset Allocation – risikoarmer Teil | Finanzielle Freiheit mit Immobilien

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