Lohnt sich Dachgeschoss-Ausbau?

Beim Ausbau wurde ich immer wieder gefragt, ob es sich lohnt so einen Aufwand zu betreiben. Denn ich habe nicht einfach ausgebaut, sondern erst das komplette Dach abgerissen, Kniestock um 100cm höher gemacht und neu eingedeckt. Am Anfang wurde ziemlich alles in Eigenleistung ausgeführt. Später wurde mir das Ausmaß immer bewusster, so wurde auf Handwerker ausgelagert ( wovon man schon immer ein Lied singen konnte und in dem aktuellen Bauboom erst recht).

Nun zu den Herstellungskosten.
Der Ausbau hat mich mit allem Drum und Dran rund 142.000€ gekostet. Nicht eingerechnet ist die eigene Leistung. Drin sind aber alle Nebenkosten wie Notargebühren für die Finanzierung.
Dafür habe ich eine absolut neuwertige 4-Zimmer-Wohnung mit ca.100m² bekommen.
Dach nach neuestem Energiestandard. 3-Fach-verglaste Fenster. Fußbodenheizung mit Wärmepumpe.
Eine vergleichbare Wohnung in einem neuwertigen Haus würde mindestens 250.000€ kosten, eher noch mehr. Allerdings gibt es in dem Ort sowie der näheren Umgebung keine Wohnungen, die zum Verkauf anstehen. Also ich könnte meine mit einem guten Gewinn verkaufen.

Ich verkaufe sie trotzdem nicht. Zum einen, weil an der Außenanlage ab und zu etwas zu tun ist, und ich möchte nicht jeden Pups mit einem weiteren Eigentümer abklären. In 6 Jahren ist die Spekulationsfrist zu Ende, dann werden zunächst andere Wohnungen verkauft.
Zum anderen auch aus steuerlichen Gründen. Die Hälfte gleich mit FA teilen? Ich mache lieber 100% Gewinn in 10 Jahren und kassiere zusätzlich in der Zeit die Mieteinnahmen.

Die Mieteinnahmen sind mit 6,70€ pro m² bzw. 670€ Kaltmiete relativ moderat. Die Jahresmiete beträgt 8.040€, was 5,66% entspricht. Das Geld wurde fast komplett geliehen.
Initial 100.000€ zu 1,85% und dann ca.40.000€ zu 1,34%.
Die Zinsen machen im ersten Monat nicht mal 200€ aus, Tendenz fallend.

Die Tilgung fällt mit 3,5% üppig aus. Das hat sehr kleinen Cashflow zur Folge. Die Zahlen werden für die gesamte Immo4 aufsummiert. Das Ergebnis kann man im vorigen Post nachlesen.

Die Eigenkapitalrendite auszurechnen macht gar keinen Sinn, da nicht mal 2.000€ investiert wurden. Die wäre auch nach Abzug von Tilgung und Steuern dreistellig.

Außer dem reinen Wert der DG-Wohnung profitiert auch die ganze Anlage von dem Ausbau. Zum einen sieht die Anlage mit dem neuen Dach schöner aus. Die Fassade wurde teilweise gedämmt. Alles neu gestrichen. Die Klingelanlage wurde erneuert.
Auch die OG-Wohnung ist damit besser von oben „gedämmt“.

Ohne den Ausbau müsste nach der neuen Energieverordnung die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Auch die Dachhaut war schon in die Jahre gekommen, so dass entweder hier und da fleckenweise nach und nach nachgebessert werden sollte, was auch nicht ohne weiteres geht – z.B. weil Gerüst aufgestellt werden soll. Oder sollte vollflächig erneuert werden. Ohne den Ausbau hätte es, ja etwa 20.000€ gekostet, ohne dass ein Gegenertrag gegenüber stünde.

Also der Ausbau hat sich auf jeden Fall gelohnt. Auch wenn es kein Riesensprung war, verhilft es mir doch meine Finanzielle Freiheit früher zu erreichen.

PS: Aktuell laufen noch einige weitere Arbeiten an dem Gesamt-Objekt. Tja, der Trägheit wegen. Solange die Handwerker „dran“ sind, ich motiviert bin, die Mieter an Lärm und Staub gewöhnt sind, könnte die Anlage in Schuss gebracht werden, so dass dann bis zum Verkauf keine größeren Gewerke notwendig wären.

5 Gedanken zu „Lohnt sich Dachgeschoss-Ausbau?

  1. Immo123

    Servus,
    bei meinem einen MFH hab ich einen Dachboden der unausgebaut ist mit einer Grundfläche von über 110 qm !
    Wie hast du das mit dem Brandschutz gelöst? Laut Bauamt bei mir, muss ich das ganze Treppenhaus mit t30 Türen ausstatten aufgrund des Fluchtweges. Alleine diese Kosten vernichten den Ausbau schon!
    Wie bist du an die Handwerker gekommen? Jedes Gewerk einzeln ein Angebot machen lassen?
    Grüße! Und schreib ma öfter was und poste Bilder 😉

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    1. Andi7 Artikelautor

      Übrigens, wegen diesem komischen Brandschutz muss ich den Strom-Zählerschrank aus dem Treppenhaus entfernen. Bei 2 Wohnungen war es noch kein Problem.

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  2. Andi7 Artikelautor

    Servus Immo123.
    Zum Thema Brandschutz: in welchem Bundesland gibt es die Vorschriften? In meiner Baugenehmigung ist davon keine Rede. Sie ist aber auch paar Jahre her.
    Ich habe nun im Internet nachgelesen und verstehe so, dass die Vorschriften für Neuerrichtung gelten.
    Bestandgebäude haben Bestandsschutz. Wenn man die meisten MFHs anschaut, dann ist von Brandschutztüren keine Spur zu sehen.
    Es hieß mal „erst bei wesentlichen Veränderungen bzw. Erneuerung“. Nur weiß ich nicht, ob es sich nur auf die neue Tür (DG) bezieht oder auf alle Stöcke.
    Sehr gut, dass du mich auf das Thema aufmerksam gemacht hast, denn ich plane in dem unteren Stock die Tür zu erneuern. Dann kann man gleich richtig machen.
    Warum sollten die Kosten alles vernichten? So eine Tür mit entsprechendem Rahmen kostet unter 1.000€.

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  3. Andi7 Artikelautor

    Ja, Handwerker wurden mit einzelnen Gewerken beauftragt.
    Mauer- und Betonarbeiten habe ich selbst ausgeführt. Dachstuhl mit dem bereits bekannten Zimmermann. Auch Elektriker und Heizungsbauer waren aus früheren Baustellen bekannt.
    Bei dem Dachdecker musste ich tief in die Tasche greifen – und einen überhaupt zu finden war Glückssache.
    Für den Kleinkramm – Verputzer, Estrich – über MyHammer Angebote geholt.

    Die Bilder wären schön. Mein Bankberater sagte mal: wow, das Objekt lässt sicht präsentieren.
    Aber ich möchte meine Anonymität nicht untergraben.

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  4. Immo123

    Andi, danke für die Antwort. Wir hatten sogar mal privat geschrieben. Kannst mir irgenwie mal deine Email zu kommen lassen? Wir kommen aus der gleichen Kante!

    Brandschutztüren wären bei mir im Treppenhaus nicht 1000 Euronen teuer, sondern alles Maßanfertigungen (alles alte Kasettentüren nach Maß).

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