„Sondertilgungen“

Während der fälligen Umfinanzierung der eigengenutzter Immo kam ich auf folgende Idee.
Es wäre doch cool, die anderen bestehenden Kredite für Mietshäuser, die zu 3 und mehr Prozent vergeben wurden, durch die neuen, billig verzinsten abzulösen.
Aber keine Bank wird dir Geld leihen, damit du mit dem Geld ein höher verzinstes Kredit derselben Bank tilgst.
Die andere Bank würde dir gerne neues Geld leihen, benötigt aber Sicherheiten. Bei der betroffener Immo ist aber der erste Rang bereits mit dem bisherigen Kreditgeber belegt.

Während der Umfinanzierung der eigengenutzter Immo ist mir jedoch in den Sinn gekommen, dass die Beleihungsgrenze so sehr abgesunken war, dass da locker ein weiterer 6-stelliger Betrag untergebracht werden könnte.
Natürlich gilt auch bei dieser Immo die Regel mit dem ersten Rang. Also für die Umsetzung meiner Idee käme nur die Bank in Frage, die aktuell mein Haus finanziert. Somit wäre Geldgeber gefunden.

Auf der anderen Seite – tja, wie heißt es nun – Vertrag ist Vertrag. Man kann nicht vor der Frist daraus fliehen.
Allerdings gibt es so etwas wie Sondertilgungen.

Wer achtet schon so richtig bewusst darauf, was so alles bei Sondertilgungen festgehalten wird?
Für Immo1 (Zinsfestschreibung ging bis August 2016), wurde vor 10 Jahren gar keine Sondertilgung vereinbart. Damals war die Überlegung, dass das eventuell für die Sondertilgung zur Verfügung stehende Geld besser in die Tilgung der eigengenutzter Immo fließen soll, weil die Zinsen in einem Fall steuermindert sind und in dem anderen nicht.
Seitdem sind die Zinsen deutlich gefallen, die Finanzierung der eigengenutzter Immo wurde mehrmals umgestellt, sodass es deutlich mehr Sinn machen würde, die vermietete Immo zu tilgen. Ok, aus Fehlern sollte man lernen.

Für Immo4 beträgt der Zinssatz 3%. Es wurde gar keine Sondertilgung vereinbart, mit der Überlegung, die Zinsen können sowieso nicht viel weiter fallen. Ok, wiederum falsche Annahme.
Allerdings kann Modernisierungsdarlehen jederzeit vollständig getilgt werden. Wenigstens das kann genutzt werden.

Jedoch für Immo3 wurde alles richtig (eher standardmäßig) gemacht. 10% Sondertilgung. Bei 6-stelligen Finanzierungsbeträgen kommen auch mächtigere Sondertilgungsbeträge zusammen.

Also – ich nehme ein neues Darlehen auf. Die Grundschuld wird auf dem eigengenutzten Haus eingetragen. Das Geld wird als Sondertilgung auf Kredite der Mietshäuser innerhalb von 3 Jahren eingezahlt.
Die Gesamtschuld bleibt dadurch zunächst unverändert. Die Zinsen für bestehende Kredite werden reduziert. Da die Annuitätsrate unverändert bleibt, wird dadurch nicht Cash-Flow höher, sondern die Tilgung.
Auf der anderen Seite muss auch der neue Kredit bedient werden. D.h. Cash-Flow wird verringert, während wiederum die Tilgung nochmal beschleunigt wird.

In der Summe wird die Restschuld viel schneller schrumpfen bzw. das Vermögen anhand der höheren Tilgung entsprechend wachsen.

Die Berechnung was tatsächlich eingespart wurde ist recht kompliziert.
Wenn ich nur die eingesparten Zinsen auf den in 2016 „getilgten“ Betrag berechne, ergibt sich ca. 70€.
Da aber der Modernisierungskredit vollständig entfällt, reduziert sich einerseits die Tilgung um 115€ und andererseits erhöht sich Cash-Flow.
Dann muss anteilig aus dem neuen Kredit sowohl die Tilgung als auch Zinsen und somit Cash-Flow für Immo4 berücksichtigt werden.
Das gleiche Spiel für Immo3.

Die Sache wird noch komplizierter, weil der neue Kredit nach irgendwelchen EU-Richtlinien in 2 Abschnitte geteilt wurde. Der erste Abschnitt wurde vollständig ausgezahlt und somit tickt bereits die Tilgung. Der zweite Abschnitt nur zum Teil und somit werden lediglich nur die Zinsen gezahlt.

An der Stelle möchte ich keine weiteren Zahlenreihen aufstellen. Für meine Monatsbilanz ist wichtig nur, dass die Tilgung um ca.10€ niedriger ausfällt und Cash-Flow ca.50€ höher.
Anfang Januar folgt die zweite Tranche und die Zahlen werden wiederum neu berechnet werden müssen.

Ein Gedanke zu „„Sondertilgungen“

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