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Passives Einkommen durch Immobilienvermietung

Jan von smart-reich-werden.de hat zur Blogparade über Passives Einkommen aufgerufen. Ich finde seinen Blog sehr facettenreich, informativ und … mit einem Wort – gelungen.
Da mein Weg zur Finanziellen Unabhängigkeit (oder später auch Freiheit) schon recht ungewöhnlich ist, möchte ich auch sehr gerne an der Blogparade teilnehmen.

Mein Lieblings-Einkommensstrom.
Einer mag Bücher schreiben oder musizieren, anderer Webseiten zusammenstricken – es sind gewisse Talente, Vorlieben, im Beruf angelernte Fähigkeiten gefragt.
Meine Gedanken kreisten immer wieder über das Thema „wohnen“. Viele Menschen suchen ständig nach Wohnungen, die auf dem Markt nicht zu finden bzw. nicht zu bezahlen sind. Studenten mit ihren WGs oder auf der anderen Seite Familien mit zwei und mehr Kinder.
So kam ich auf das Thema Immobilien aus dem gegebenen Anlass – viele Familien aus meinem näheren Bekanntenkreis suchten vergeblich nach passenden Wohnungen.

Nach dem Bau vom eigengenutzten Haus wusste ich was bauen kostet. Das Bauen an sich ist nicht unbedingt teuer. Wenn es nicht auf Design (Angeberei?) sondern auf Funktionalität ankommt. Quadratisch, praktisch, gut (tja ist nicht jedermanns Sache).

Die Vertiefung in das Thema hat mich zu den Zwangsversteigerungen gebracht. Vor ca. 7-10 Jahren gab es genügend gute Objekte zu einem lächerlichen Preis.
Ich habe leider nur 2 kleine Wohnungen ersteigert, eine ist inzwischen mit ca. 80% Gewinn verkauft worden.

Die Hochrechnung hat allerdings gezeigt, dass ich mindestens 20 Wohnungen in so einer Größe benötige, um auf mein monatliches Zieleinkommen von 3.000€ zu kommen.
Bei über 20 vermieteten Wohnungen könnte dann nicht wirklich vom passiven Einkommen gesprochen werden.
Wobei bei Eigentumswohnungen übernimmt die Hausverwaltung mit Hausmeisterservice fast die komplette Arbeit. Auf der anderen Seite reduziert dies wiederum die Rendite.

So bin ich auf Mietshäuser mit größeren Wohnungen umgestiegen. Ein Haus mit drei 4-Zimmer-Wohnungen und später ein Haus mit ebenfalls drei Einheiten und ca. 400m² Mietfläche.
Da solche Häuser im „fertigen“ Zustand eine Menge Geld kosten, wurde meinerseits viel „Muskelhypothek“ geleistet um auf diese Anzahl und Ausbaustand zu kommen. Also passiv ohne vorher etwas zu leisten war auch in meinem Fall nicht gegeben.

Mittlerweile generieren mir die Objekte monatlich einen 4-stelligen Betrag.
Eine besondere Freude ist wahrzunehmen, dass ich meinen Mietern zu ihrem „Traum-Wohnraum“ verholfen habe.

Wie habe ich es geschafft?
Bei der ersten Wohnung aus der Zwangsversteigerung ging es um kleine Beträge. Eigenkapital 6.000€. Dürfte ziemlich jeder haben.
Bei der zweiten Wohnung aus der Zwangsversteigerung wurde das Geld privat ausgeliehen, um die Wohnung kurzfristig zu veräußern.
Bei späteren größeren Objekten konnte ich bereits die Erfahrung vorweisen, sowie die Muskelhypothek reduzierte deutlich den Anteil bzw. das Risiko der Bank.
Das Zauberwort bei Immobilien heißt Hebel. Bei Besserverdienern spielen auch die Steuern nicht die letzte Geige.

Wie plane ich es auszubauen?
Beide Objekte tragen Potenzial in sich. Bei einem ist das Grundstück so groß, dass ein weiteres Haus gebaut werden kann. Bei dem anderen ist Dachgeschoß ausbaufähig. Ich spiele schon seit Jahren mit dem Gedanken das eine oder andere Projekt anzustoßen. Weiß nicht welches zuerst. Am besten beide und gleich.

Mehrere kleine oder ein großer passiver Einkommensstrom?
Mir ist die einseitige Fokussierung auf Immobilien sehr bewusst.
Wertpapier-Portfolio ist mein nächstes Lieblingsthema. Allerdings schaffe ich nicht aus eigenen Ersparnissen auf den gewünschten monatlichen Investitionsbetrag zu kommen.
Das Geld für die nächste Immo-Investition von der Bank zu leihen ist(und war) deutlich einfacher und effektiver.
Eine Webseite zu basteln wäre ein Projekt für die nächste kalte Jahreszeit. Aber zuerst muss mein Blog umgezogen werden.

Für einen kurzen Umriss, denke ich, ist genug geschrieben.
Nähere Details kann man auf meinem Blog nachlesen.
Die Fragen und Kommentare sind natürlich auch herzlich willkommen.

Zwischenziel 150T€ erreicht

Ein Hauch von Freude. Die Steuererstattung ist angekommen. 4.370€. Wow!
Auch die erhöhten Mieten bringen zusätzlich 90€ ein.
Nach der aktuellen Prognose werde ich auch bei Monatswechsel über 150.000€ verfügen. Somit wäre ein dicker Meilenstein planmäßig überwunden.
Allerdings sind die letzten Wochen des Monats immer die schwierigsten. Während die Einnahmen alle da sind, tauchen immer wieder unerwartete Ausgaben auf.
Wenn wiederum der Bonus ausbezahlt wird, dann wäre auf jeden Fall alles in trockenen Tüchern.

Ich habe mit dem Blog vor 3 Jahren angefangen. Im Juni, als ich zum ersten Mal im Leben über die 100.000€-Hürde gesprungen bin.
Nun kamen die nächsten 50.000€ hinzu, trotz aller Eventualitäten.
Ab dem Oktober – wenn die Immo4-c vermietet wird sowie die Nachmieter in die dritte Wohnung aus Immo3 einziehen – sollte das Tempo deutlich höher werden.

Update zum Blog

Wie bereits in einem Kommentar erwähnt, hat mich die derzeitige Arbeitsstelle in Boreout geführt. Ich habe ein offenes Gespräch mit dem Chef arrangiert. Als mögliche Mittel meinerseits wurde zusätzliche Reduzierung der Arbeitszeit angestrebt. Leider erlaubt die Geschäftslage keine „Spaziergänge“, wir mussten in der Folgezeit sogar ab und zu die Überstunden samstags schieben. Auf jeden Fall ging es mir nach dem Gespräch viel besser. Denn der Stress entsteht im Kopf – hat also wenig mit der Belastung selbst zu tun.

Parallel sollten auch anderweitige private Tätigkeiten falls möglich reduziert werden, damit ich mehr Freiraum fürs Kopf bekomme. Ich habe beschlossen auch mein Blog im Sparmodus zu betreiben, obwohl es mir nicht leicht fällt (da die Thematik mich doch viel zu leidenschaftlich anspricht).

Zu alledem sind dann die Umbauarbeiten auf Immo4 (Baderneuerung, Fensteraustausch, Wasserleitungs- und teilweise Heizungsleitung-Erneuerung) angefangen, bei denen ich nicht zu kurz kam. Also ich bin zu 100% ausgelastet (eine Woche lang sogar viel mehr). Jedoch diese Arbeit ist anderer Natur. Im Unterschied zu Software sieht man die Ergebnisse und es gibt echte kleine Erfolge.

Ich vermute dieser Kontrast zwischen bereits nicht wahrnehmbarem Nutzen der IT-Arbeit und sichtbarem Erfolg und Nutzen beim Bau, sowie die Aussicht auf passive Einnahmen führt nicht unerheblich zur Demotivation im aktuellen Job.

Auf jeden Fall werde ich wenigstens meine monatliche Aufstellung mit besonderen Ereignissen (eher Ausgaben ;-)) weiterhin liefern.

„Wir“ feiern Geburtstag!

Der erste Artikel wurde am 09.06.2011 verfasst.
Das vorgenommene Ziel – ein Artikel pro Woche zu schreiben wurde fast mit mathematischer Genauigkeit erreicht, obwohl es ja wellenweise abging. Mal beschäftigt man sich mit einem interessanten Thema – viele Artikel werden geschrieben, mal gibt es nichts Neues oder es wird zu viel gearbeitet.
Im letzten Monat (Mai) habe ich mich schon für so wenige Artikel geschämt. Ein Link auf Arkads Liste der Millionärsblogs hat mich doch getröstet – die meisten anderen schreiben noch viel seltener 😉
Im Prinzip habe ich viele Themen über die ich schreiben könnte/möchte. Leider nimmt mein unbeliebter Job mir viel zu viel Zeit und Energie weg, so dass dann für Blog die Muse fehlt.

Der Blog-Name wurde korrekt gewählt. Es geht primär um den Weg. D.h. ich kann keine eindeutige Strategie oder mehrjährige umfangreiche Erfahrung auf einem Gebiet anbieten. Diese muss ich mir erst selbst erarbeiten, dabei einiges ausprobieren, ggf. Fehler machen.

Immobilienbelastet angefangen, wurde zunächst der Ansatz von Herrn Kommer – ausgewogenes Portfolio angesteuert. Inzwischen bin ich bei Value Strategie gelandet. Zumindest der europäische Portfolio-Anteil wird auf die Weise investiert. D.h. das eine hebt das andere nicht auf.

Mal schauen was die Zukunft bringt. Der Weg ist lang (finanzielle Unabhängigkeit ist nur eine Zwischenstation). Ich bin offen fürs Neue, wobei so viel Neues wird es nicht mehr geben.

Auf jeden Fall ist die Blogerfahrung sehr positiv. Eigene Gedanken/Ideen/Ziele ordnen und zusammenschreiben ist das eine. Diese dann nach einigen Monaten durchlesen (manchmal mit aha-Effekt), den Fortschritt festhalten und daraus Schlüsse ziehen, macht uns doch zu homo sapiens – der Mensch denkt, plant, kontrolliert, korrigiert, denkt immer wieder, plant immer wieder. Man geht bewusster mit eigenen Entscheidungen und Zielen um.

Mein Blog

Ich möchte hier zu meinem Schreibpensum im Blog etwas klar machen, damit die Leser nicht zu oft nach neuen Artikeln schauen und letztendlich enttäuscht die Seite ganz verlassen.
Geplant ist nur ein Artikel pro Woche. Auf mehr komme ich nicht, da mein Zeitbudget für das Blog dies nicht zulässt.
Am Anfang des Monats gibt es Vermögensübersicht.
Ab und zu sollen Gedanken zur „Lage der Nation“ niedergeschrieben werden, wenn die allgemeine Situation von der „Normalität“ abweicht (wie z.B. letzte Woche der ungeplante Artikel zu Saisonalitäten).
Für die nicht nahe Zukunft habe ich mir überlegt, vielleicht doch halbfertige Ideen zu präsentieren und Kommentare zu Tagesereignissen (hauptsächlich Ökonomie, aber dazu gehört auch die ganze Einkommenswelt, Arbeitslosenzahl etc.) zu schreiben. Die halbfertigen Ideen sollen ja ausdiskutiert werden und dafür bräuchte ich Feedback, das ich bisher sehr vermisse.

Seit Anfang August befinden sich Börsen auf Talfahrt und bieten somit sehr interessante Einstiegskurse. So dass meine Planung erst C&A-Kredit (6%) zu tilgen und ab dem neuen Jahr einkaufen zu gehen, gestrichen wurde.
Ich werde bereits gegen Mitte September prüfen, was ich nun kaufen soll.
Zur Zeit bin ich noch von meinem Topfavoriten ETF auf Emerging Markets überzeugt.
Auf dem Blog „Finanzielle Freiheit“ habe ich jedoch jemanden (er nennt sich Pdx ) kennengelernt, der Value-Investing offensichtlich sehr erfolgreich praktiziert.

So habe ich mich seit dem Sturz der Börsen in die Theorie von Value-Investing vertieft. Ich finde es ist aktuell viel wichtiger, solange die Kurse niedrig sind, denn bei dem Sturz werden auch hochqualitative Unternehmen mitgerissen, nach den „Perlen“ zu suchen, als z.B. sich wie geplant mit dem Buch „Kaufen statt mieten“ oder meinen bisherigen Immo-Käufen und –Erfahrungen zu beschäftigen.

Aller Anfang ist schwer

Noch ein Blog zu Privaten Finanzen erblickt die Welt und grüßt alle, deren Wege sich mit meinem kreuzen.

„Es ist sehr schwer den eigenen Weg zu finden. Viel einfacher ist es einen neuen zu verlegen.“

So bin ich auch einer, der ständig die Umwelt beobachtet, für Neues offen ist und nach Optimierungen sucht.

Vor ein paar Jahren habe ich den Urvater der Finanzblogs den „pfblog“ entdeckt. Sehr unterschiedliche Themenbereiche wurden angesprochen und ausdiskutiert. Mit der Zeit gründete sich eine starke Community und hat ja einen hingerissen.
Leider konnte ich beobachten, wie eine Intelligenzfalle zuschnappte – alles wurde auf Immobilien ausgerichtet. Man analysiert/ausprobiert unterschiedliche Investitionsklassen und entdeckt eine, mit der man persönlich viel Freude hat – was das eigene Risiko und Rendite angeht. Alles andere wird als Stiefkind betrachtet – ein fataler Fehler. Die Strategie kann eine lange Zeit aufgehen, doch wenn es zur Krise in der Klasse kommt, ist man schnell in der Klemme.
Leider wurde der Blog eingestellt, jedoch bin ich sicher, dass der Autor seine Million früher oder später erreichen wird.

Als der Blog von Arkad „Meine Milliion und ich“ noch in Kinderschuhen steckte, fand ich schon Freude daran. Als pfblog seinen Geist aufgab, dauerte es nicht lange bis MMUI auch zum Portal für Finanzblogger und Gleichgesinnte wurde.
Hoffentlich wacht noch Arkad aus dem Dornröschenschlaf auf und berichtet uns weiter von seiner Erfolgsstory. Dass auch er letztendlich sein Ziel erreichen wird, habe ich keine Zweifel.

Nun gibt es inzwischen mehrere Finanzblogs, die den Weg des Autors aufzeichnen. Ich lese regelmäßig einige, jedoch gibt es keinen der die Community bietet, in der man sich regelmäßig austauschen könnte. So entschloss ich mich eigenen Blog zu erstellen, um meine Ziele, Erfahrungen, Überlegungen zeitnah aufzuschreiben.

Ich hoffe, dass sich der eine oder andere Begleiter auf dem Wege findet.