Schlagwort-Archiv: Immobilien

Immo6-Kauf

Bekanntlich bin ich ständig auf der Lauer, ob eine passende Wohnung auf den Markt gebracht wird.

Im November war es so weit.

3-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Aufzug und Tiefgarage.
Wohnfläche 84m².
Preis 99.000€. Macht ca. 1.180 € pro m².
Wird die Miete auf moderate 6,50€ pro m² bzw. aufgerundet 550€ monatlich gesetzt, so ergibt sich ein Faktor von 15.
Solche Werte wurden lange nicht mehr gesichtet.
Leider war auch ein Makler dabei. Und verlangte die Provision von 5,95%.
Dies erhöht den Faktor auf 15,89, was immer noch sehr attraktiv ist.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 6.600*100/99.000=6,67%

Schnell zur Bank.
Als Eigenkapital konnte ich meinen Depotstand vorweisen. Damals ca. 10.000€.
Die Bank hat gemeint, das Geld sollte ich lieber als Sondertilgung in meine selbstgenutzte Immobilie stecken und sie würden kompletten Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten finanzieren.
Huh. Das hört sich gut an.
112.000€ zum Zinssatz von 1,65%. Entspricht 154€ Zinsen. Tilgung wurde auf 221€ gesetzt. Annuitätsrate beträgt somit 375€.

Ende Dezember wurde der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben.

Anzeige bei Immobilienscout24 geschaltet.
Bei der ersten Welle musste ich stark aussortieren, weil eine Besichtigung mit jedem Mietinteressenten zeitlich nicht zu bewältigen wäre. Wir haben unsere Zielgruppe definiert.

Da das Interesse doch überwältigend war, haben wir Miete nachträglich auf 600€ angehoben.

Bruttomietrendite = Mietzins*100/Kaufpreis = 7.200*100/99.000=7,27%

Der aktuelle Bewohner musste noch einen Urlaub machen, weswegen die Anzeige erst deaktiviert wurde.
So kam die zweite Welle knapp vor Monatswechsel. Dies hatte zur Folge, dass die Entscheidung schnell fallen sollte, denn die potenziellen Mieter meistens erst ihre bisherige Wohnung kündigen müssen.
Die Mieter ziehen zum 01.04 ein. Zahlen im April aber nur die Hälfte der Kaltmiete.

Nettomietrendite liegt unter 4%, da ein großer Brocken von Betriebskosten nicht umlagefähig ist. Dies werde ich noch mit der Hausverwaltung klären müssen.

Cashflow = Kaltmiete – Kredit – Verwaltung = 600€ – 375€ – 100€ = 125€.

Immo5-CashFlow fürs Finanzamt

Immo5 generiert mir monatlich 170€ Cashflow. Dieser Betrag wird aber nicht zur Erhöhung der Depotrate verwendet. Denn die Überschüsse aus Immobilien summieren sich inzwischen auf eine Größe, die eine nicht mehr zu vernachlässigende Einkommenssteuernachzahlung bzw. Vorauszahlungen nach sich zieht.

Das ist einer der Gründe warum aus meinem Arbeitseinkommen kaum etwas zum Sparen übrig bleibt.

Also 170€ bleiben auf meinem privaten Hauptkonto und dienen den quartalsweisen Steuer-Vorauszahlungen sowie der Einkommenssteuernachzahlung, die dann entsprechend relativ niedrig ausfällt.

Kauf aus Versteigerung Immo5 Teil 2

Der ersteigerte Bungalow war im Eigentum und Besitz einer Großfamilie. Als ich zu dieser Kontakt aufnahm, wurde mir erzählt, dass alles „falsch“ gelaufen war und der Widerspruch eingelegt wurde.
Sie hätten nur die Hausverwaltung nicht bezahlt. Daraufhin hat diese die Versteigerung initiiert. Offensichtlich stimmt das Ganze – man hat unnötig mit dem Feuer gespielt und so weit kommen lassen.

Ein Hinweis zum Widerspruch und meiner Finanzierung.
Den Versteigerungspreis sowie die Gerichtskosten musste ich zum bestimmten Termin (ca. 4-6 Wochen nach Versteigerung) einzahlen. Da ich verständlicherweise „nicht alles“ in Bar hatte, musste ein Darlehen aufgenommen werden. Hätte der Widerspruch Erfolg gehabt, müsste ich das Objekt zurückgeben und natürlich das Geld zurückbekommen. Was aber mit dem Darlehen passieren soll? – „Ihr privates Pech“.
Glücklicherweise  kam uns der Richter entgegen und hat die Zahlung bis zur Klärung des Widerspruchs nicht gefordert.
So wurde erst Gerichtsbeschluss abgewartet und dann das Geld aus dem Darlehen überwiesen.

Da der bisherige Eigentümer auf keinen Fall freiwillig das Objekt räumen wollte, wurde vorsorglich die Räumungsklausel beantragt. Also ich durfte sofort zum Gerichtsvollzieher gehen.

Allerdings beschäftige ich mich mit Immobilien nicht nur des Geldes wegen. Also mit einer Großfamilie, wenn auch nicht deutscher Herkunft, habe ich genug Mitleid.
Andererseits müsste ich für die Räumung erst mehrere tausend Euro Vorschuss zahlen. Später sollte ich das Geld vom Eigentümer verlangen können. Aber wenn er frisch nach Versteigerung steht, sehe ich wahrscheinlich keinen Cent davon.

Der Eigentümer hat mir vorgeschlagen das Objekt zurück zu kaufen. Klingt zwar absurd, aber nachvollziehbar. Ihm wurde eine Frist eingeräumt, um die Finanzierung zusammen zu backen. Logischerweise kann er auf seinen Namen die nächsten „paar Jahre“ nichts mehr beantragen. Die Söhne sind selbständig, aber noch nicht lange genug.

Letztlich haben wir uns auf einen Mietkauf geeinigt.
Ich kriege 600€ Mietzins. 400€ werden auf den Kaufpreis angerechnet. Weitere 100€ sind als Betriebskosten-Vorauszahlungen vorgesehen. Die Betriebskosten sind so niedrig, weil das Heizöl aus der eigener Tasche bezahlt wird.

Auf den ersten Blick sieht das Geschäft nicht so gut aus. Ich habe mit deutlich höheren Miete gerechnet. Allerdings wenn man überlegt wie hoch die Instandsetzung/-haltung bei einer älteren Immobilie sein könnte – etwa 200€pM. Dazu die Verwaltung sowie die nicht umlegbaren Betriebskosten. So scheinen 600€ recht passabel.
Plus der ganze Zeiteinsatz und Stress mit dem Mieter, wenn in der Wohnung etwas nicht stimmt.

Der Vertrag wurde erst letzte Woche unterschrieben.
Die Hausverwaltung muss noch zustimmen. Die Bank gewisse Erklärungen abgeben.

Ab Juli wird bereits der Anteil die „Miete“ überwiesen (600€+100€).

Ob es zum Verkauf kommt, werden wir erst nach 6 Jahren erfahren. Nämlich so viel Zeit wurde dem Käufer eingeräumt.

In dieser Zeit habe ich theoretisch einen sehr „zufriedenen“ Mieter.

Kauf aus Versteigerung Immo5

Nach vielen Jahren des kritischen Zustandes bei Bargeld-Reserve, bekam ich nach dem Verkauf von Immo1 ein Luxusproblem. Auf dem Giro-Konto lagen zeitweise über 75.000€. Der aktuelle Zinssatz auf den Tagesgeld-Konten hat mich auch irgendwie nicht gereizt.
Um die Situation nicht unnötig in Länge zu ziehen, wurde schon Monate davor angefangen den lokalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Meine Kriterien sind Rendite, Zustand, Lage.
Dann noch Hausgeld beachten – manchmal ist dieses extrem hoch – z.B. für eine 3-Zimmer-Wohnung 400€ pro Monat. Hä?
Und möglichst ohne Makler.

Mit der Zeit wurde es immer schwieriger etwas Passendes zu finden.

Mitte Februar wurde ein interessantes Objekt versteigert.
Ein Bungalow auf dem Grundstück eines MFHs. 162m² plus ca.30m²-Zimmer im UG, das autonom vermietet werden könnte.
Verkehrswert 200.000€, was ca. 1.041€ je m² entspricht.
Vermietung für 6,30€ pro m² würde pro Monat 1.220€ ergeben, pro Jahr 14.640€.
Dies entspricht einer Bruttorendite von 7,32%. Der Faktor beträgt 13,66.
Etwas zu so einem Preis zu finden war nicht mehr realistisch. Bedenkt man, dass kein Makler bezahlt werden soll – ein Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin gab es zwar einige Menschen im Saal. Aktiv mitbieten wollte nur eine Handvoll. Bei 70% des Verkehrswertes sind zwei Kandidaten geblieben.
Wobei so nach 90% der andere schon verzweifelt wirkte. Zum Schluss machte er einen Sprung auf 199.000€. Als ich 200.000€ bat, hat er mir gratuliert. Juhu.

Meine Pläne waren diesen Bungalow zu teilen. Daraus könnten zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 80-85m² entstehen. Da so eine Wohnung mindestens 150.000€ kostet, könnte man die beiden gleich verkaufen und ein nettes Sümmchen einkassieren.
Oder aber erstmal wie oben geschrieben für 6,30€ pro m² vermieten.

Für die Finanzierung wurde eine andere Bank ausgewählt. Der Zinssatz für 80% vom Kaufpreis, also 160.000€, beträgt 1,24%.  Ein Traum.

Außer dem Eigenkapital von 20% (40K) sollte ich noch die Nebenkosten bezahlen. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer 5% entspricht 10K, Gerichtskosten, Notar für die Eintragung der Finanzierung. Summa Summarum 52.019€.

Die Eigenkapital-Rendite würde nach Steuern (33%) und ohne Berücksichtigung von Tilgung 11,58% betragen. Passt.

So weit zu den Eckdaten und Plänen. Es kam jedoch alles anders.
Die Fortsetzung folgt.

Lohnt sich Dachgeschoss-Ausbau?

Beim Ausbau wurde ich immer wieder gefragt, ob es sich lohnt so einen Aufwand zu betreiben. Denn ich habe nicht einfach ausgebaut, sondern erst das komplette Dach abgerissen, Kniestock um 100cm höher gemacht und neu eingedeckt. Am Anfang wurde ziemlich alles in Eigenleistung ausgeführt. Später wurde mir das Ausmaß immer bewusster, so wurde auf Handwerker ausgelagert ( wovon man schon immer ein Lied singen konnte und in dem aktuellen Bauboom erst recht).

Nun zu den Herstellungskosten.
Der Ausbau hat mich mit allem Drum und Dran rund 142.000€ gekostet. Nicht eingerechnet ist die eigene Leistung. Drin sind aber alle Nebenkosten wie Notargebühren für die Finanzierung.
Dafür habe ich eine absolut neuwertige 4-Zimmer-Wohnung mit ca.100m² bekommen.
Dach nach neuestem Energiestandard. 3-Fach-verglaste Fenster. Fußbodenheizung mit Wärmepumpe.
Eine vergleichbare Wohnung in einem neuwertigen Haus würde mindestens 250.000€ kosten, eher noch mehr. Allerdings gibt es in dem Ort sowie der näheren Umgebung keine Wohnungen, die zum Verkauf anstehen. Also ich könnte meine mit einem guten Gewinn verkaufen.

Ich verkaufe sie trotzdem nicht. Zum einen, weil an der Außenanlage ab und zu etwas zu tun ist, und ich möchte nicht jeden Pups mit einem weiteren Eigentümer abklären. In 6 Jahren ist die Spekulationsfrist zu Ende, dann werden zunächst andere Wohnungen verkauft.
Zum anderen auch aus steuerlichen Gründen. Die Hälfte gleich mit FA teilen? Ich mache lieber 100% Gewinn in 10 Jahren und kassiere zusätzlich in der Zeit die Mieteinnahmen.

Die Mieteinnahmen sind mit 6,70€ pro m² bzw. 670€ Kaltmiete relativ moderat. Die Jahresmiete beträgt 8.040€, was 5,66% entspricht. Das Geld wurde fast komplett geliehen.
Initial 100.000€ zu 1,85% und dann ca.40.000€ zu 1,34%.
Die Zinsen machen im ersten Monat nicht mal 200€ aus, Tendenz fallend.

Die Tilgung fällt mit 3,5% üppig aus. Das hat sehr kleinen Cashflow zur Folge. Die Zahlen werden für die gesamte Immo4 aufsummiert. Das Ergebnis kann man im vorigen Post nachlesen.

Die Eigenkapitalrendite auszurechnen macht gar keinen Sinn, da nicht mal 2.000€ investiert wurden. Die wäre auch nach Abzug von Tilgung und Steuern dreistellig.

Außer dem reinen Wert der DG-Wohnung profitiert auch die ganze Anlage von dem Ausbau. Zum einen sieht die Anlage mit dem neuen Dach schöner aus. Die Fassade wurde teilweise gedämmt. Alles neu gestrichen. Die Klingelanlage wurde erneuert.
Auch die OG-Wohnung ist damit besser von oben „gedämmt“.

Ohne den Ausbau müsste nach der neuen Energieverordnung die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Auch die Dachhaut war schon in die Jahre gekommen, so dass entweder hier und da fleckenweise nach und nach nachgebessert werden sollte, was auch nicht ohne weiteres geht – z.B. weil Gerüst aufgestellt werden soll. Oder sollte vollflächig erneuert werden. Ohne den Ausbau hätte es, ja etwa 20.000€ gekostet, ohne dass ein Gegenertrag gegenüber stünde.

Also der Ausbau hat sich auf jeden Fall gelohnt. Auch wenn es kein Riesensprung war, verhilft es mir doch meine Finanzielle Freiheit früher zu erreichen.

PS: Aktuell laufen noch einige weitere Arbeiten an dem Gesamt-Objekt. Tja, der Trägheit wegen. Solange die Handwerker „dran“ sind, ich motiviert bin, die Mieter an Lärm und Staub gewöhnt sind, könnte die Anlage in Schuss gebracht werden, so dass dann bis zum Verkauf keine größeren Gewerke notwendig wären.

Umfinanzierungen

Zum einen gab es  die Umfinanzierung der eigengenutzten Immobilie, von der bereits Anfang 2016 berichtet wurde.
Wegen der Umwandlung von Riester-Vertrag in Wohnriester wurden plötzlich ca. 10.000€ offen. D.h. das Geld wurde erstmal nicht ausgezahlt. Die Zinsen waren für ausgezahltes Geld fällig. Die Tilgung wurde zurückgestellt, bis die Summe vollständig ausgezahlt wird.
Dieser Restbetrag ist in die Ablösung der Finanzierung für Immo1 im September 2016 geflossen. Seitdem sind nun auch Tilgungen fällig.

Zum anderen wurde eine Stange Geld (90.000€) für die Umfinanzierung der vermieteten Immobilien geliehen. Siehe dazu den Artikel Sondertilgungen.
Die Sondertilgungen für Immo3 sollten in drei Tranchen geleistet werden. In 2016, Anfang 2017 und Anfang 2018.
Die erste Tranche aus 2016 wurde planmäßig geleistet. Auch Modernisierungskredit für Immo4 konnte mit dem Geld abgelöst werden. Da bei dem Auslaufen der Finanzierung für Immo1 der Verkauf noch nicht in Reichweite war, wurde aus dem Sondertilgungstopf die fehlende Summe von ca. 12.000€ in die Ablösung reingesteckt. Das Geld müsste sonst bis Anfang 2018 „rumliegen“.

An dieser Stelle kann wahrscheinlich jeder nachvollziehen, dass ich auf die akribische Berechnung der Einzelteile für Zinsen und evtl. Tilgungen (Sondertilgungsdarlehen bestand aus zwei Teilen, der eine war zu dem Zeitpunkt vollständig ausbezahlt, sodass die Tilgungen bereits liefen und für den anderen Teil erstmal nur die Zinsen) und Zuordnung an entsprechende Objekte verzichtet habe.
Ob ich in einem Topf mehr und im anderen weniger habe, oder umgekehrt, spielt letztendlich keine Rolle. Bei den Jahresanpassungen wird es mehr oder weniger in Ordnung gebracht.
Lediglich bei der eigengenutzter Immo wäre es relevant, da diese Immo in meiner Bilanz gar nicht auftaucht. Aber irgendwann in Zukunft wird sich auch dieser Effekt ausgleichen.
Zudem war ich mit dem Umbau beschäftigt und hatte ohnehin nicht viel Zeit.

Als dann in 2017 der Restdarlehen von ca.40.000€ ausbezahlt wurde, war mir klar, dass die veranschlagten Ausbaukosten für DG um Einiges übertroffen werden. So habe ich zunächst auf die geplante zweite Tranche der Sondertilgung verzichtet und das Geld für den Ausbau zurückgehalten.
Bis die DG-Wohnung fertig gestellt worden war, wurde auch dieses Sümmchen vollständig aufgefressen. Huh. Gut, das ich das Geld zur Verfügung hatte. Sonst sollte ich zusätzlichen Betrag finanzieren.

Also zum Fertigstellungszeitpunkt der DG-Wohnung (01.07) wurden alle Kredite vollständig ausgezahlt. Die Annuitätsraten werden wie vereinbart in voller Höhe geleistet.
Diese Beträge teile ich einfachheitshalber auf Immo3 (70€) und Immo4(180€) auf.

Die DG-Wohnung bringt mir zusätzliche 670€ an Kaltmiete.
Somit betragen die Kaltmieteinnahmen für Immo3 1.870€ und Immo4 2.400€. Insgesamt 4.270€.
Demgegenüber stehen Kredite von 1.370€ und 1.635€. Insgesamt 3.005€.
Cashflow beträgt 500€ und 765€. Insgesamt 1.265€.
Nicht zu vergessen ist die Tilgung von 740€ und 875€. Insgesamt 1.615€.

Man sieht, dass nach dem Verkauf der Immo1 und der Vermietung von Immo4-DG der Cashflow etwas zurückgegangen ist (war bisher 1.283€ bzw. 983€ nach Abzug von der Privatkreditrate).
Allerding ist die Tilgung wegen Sondertilgungen und entsprechend paralleler Rückzahlung in die Höhe geschnellt und wächst mit jedem Monat weiter.

Immobilienaufstellung 2017

Jährlich werden zu den Vorjahreswerten die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Also alles, was in die Immobilien aus eigenen Mitteln investiert wurde. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht am 01.01 überein.
Immo1 war am Jahreswechsel noch drin.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.771 348.033 282.542 663.345 1.158 0,17%
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843 -3,31%
Reinvermögen 10.169 125.353 64.534 200.055 17.001 9,29%
EK-Anteil (%) 31 36 23 28
Tilgung (€ p/M) 38 677 483 1198
Cashflow (€ p/M) 255 509 340 1104

Dann folgt noch die Aufstellung mit Marktwerten.
Der Vorjahreswert wird um 1% erhöht und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 70.151 497.274 458.755 1.026.186 11.307
Restschuld 22.602 222.680 218.008 463.290 -15.843
Reinvermögen 47.555 274.594 240.747 562.896 27.150
EK-Anteil (%) 68 55 52 55

Bei Immo1-Verkauf wollten wir sehen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.
Der Verkauf fand zu 75.000€ statt. Also war der Marktwert konservativ genug und gleichzeitig realitätsnahe.

„Sondertilgungen”

Während der fälligen Umfinanzierung der eigengenutzter Immo kam ich auf folgende Idee.
Es wäre doch cool, die anderen bestehenden Kredite für Mietshäuser, die zu 3 und mehr Prozent vergeben wurden, durch die neuen, billig verzinsten abzulösen.
Aber keine Bank wird dir Geld leihen, damit du mit dem Geld ein höher verzinstes Kredit derselben Bank tilgst.
Die andere Bank würde dir gerne neues Geld leihen, benötigt aber Sicherheiten. Bei der betroffener Immo ist aber der erste Rang bereits mit dem bisherigen Kreditgeber belegt.

Während der Umfinanzierung der eigengenutzter Immo ist mir jedoch in den Sinn gekommen, dass die Beleihungsgrenze so sehr abgesunken war, dass da locker ein weiterer 6-stelliger Betrag untergebracht werden könnte.
Natürlich gilt auch bei dieser Immo die Regel mit dem ersten Rang. Also für die Umsetzung meiner Idee käme nur die Bank in Frage, die aktuell mein Haus finanziert. Somit wäre Geldgeber gefunden.

Auf der anderen Seite – tja, wie heißt es nun – Vertrag ist Vertrag. Man kann nicht vor der Frist daraus fliehen.
Allerdings gibt es so etwas wie Sondertilgungen.

Wer achtet schon so richtig bewusst darauf, was so alles bei Sondertilgungen festgehalten wird?
Für Immo1 (Zinsfestschreibung ging bis August 2016), wurde vor 10 Jahren gar keine Sondertilgung vereinbart. Damals war die Überlegung, dass das eventuell für die Sondertilgung zur Verfügung stehende Geld besser in die Tilgung der eigengenutzter Immo fließen soll, weil die Zinsen in einem Fall steuermindert sind und in dem anderen nicht.
Seitdem sind die Zinsen deutlich gefallen, die Finanzierung der eigengenutzter Immo wurde mehrmals umgestellt, sodass es deutlich mehr Sinn machen würde, die vermietete Immo zu tilgen. Ok, aus Fehlern sollte man lernen.

Für Immo4 beträgt der Zinssatz 3%. Es wurde gar keine Sondertilgung vereinbart, mit der Überlegung, die Zinsen können sowieso nicht viel weiter fallen. Ok, wiederum falsche Annahme.
Allerdings kann Modernisierungsdarlehen jederzeit vollständig getilgt werden. Wenigstens das kann genutzt werden.

Jedoch für Immo3 wurde alles richtig (eher standardmäßig) gemacht. 10% Sondertilgung. Bei 6-stelligen Finanzierungsbeträgen kommen auch mächtigere Sondertilgungsbeträge zusammen.

Also – ich nehme ein neues Darlehen auf. Die Grundschuld wird auf dem eigengenutzten Haus eingetragen. Das Geld wird als Sondertilgung auf Kredite der Mietshäuser innerhalb von 3 Jahren eingezahlt.
Die Gesamtschuld bleibt dadurch zunächst unverändert. Die Zinsen für bestehende Kredite werden reduziert. Da die Annuitätsrate unverändert bleibt, wird dadurch nicht Cash-Flow höher, sondern die Tilgung.
Auf der anderen Seite muss auch der neue Kredit bedient werden. D.h. Cash-Flow wird verringert, während wiederum die Tilgung nochmal beschleunigt wird.

In der Summe wird die Restschuld viel schneller schrumpfen bzw. das Vermögen anhand der höheren Tilgung entsprechend wachsen.

Die Berechnung was tatsächlich eingespart wurde ist recht kompliziert.
Wenn ich nur die eingesparten Zinsen auf den in 2016 „getilgten“ Betrag berechne, ergibt sich ca. 70€.
Da aber der Modernisierungskredit vollständig entfällt, reduziert sich einerseits die Tilgung um 115€ und andererseits erhöht sich Cash-Flow.
Dann muss anteilig aus dem neuen Kredit sowohl die Tilgung als auch Zinsen und somit Cash-Flow für Immo4 berücksichtigt werden.
Das gleiche Spiel für Immo3.

Die Sache wird noch komplizierter, weil der neue Kredit nach irgendwelchen EU-Richtlinien in 2 Abschnitte geteilt wurde. Der erste Abschnitt wurde vollständig ausgezahlt und somit tickt bereits die Tilgung. Der zweite Abschnitt nur zum Teil und somit werden lediglich nur die Zinsen gezahlt.

An der Stelle möchte ich keine weiteren Zahlenreihen aufstellen. Für meine Monatsbilanz ist wichtig nur, dass die Tilgung um ca.10€ niedriger ausfällt und Cash-Flow ca.50€ höher.
Anfang Januar folgt die zweite Tranche und die Zahlen werden wiederum neu berechnet werden müssen.

Umfinanzierung eigengenutzter Immo – Update

Zum Ende Februar wurde der letzte Teil vom bisherigen Darlehen für eigengenutzte Immo abgelöst. Aus dem neuen Darlehen blieb allerdings ein Teil (ca.10.000€) nicht beansprucht (zum wesentlichen Teil war die Umwandlung von Wertpapier-Riester in Wohnriester daran „Schuld“).
Solange ein Kredit nicht voll ausgeschöpft wird, werden zunächst nur die Zinsen erhoben und keine Tilgung verlangt. In meinem Fall sind es zusätzliche ca.170€ monatlich.
Spätestens nach einem Jahr, also im November sollte der Rest als Sondertilgung „zurückgebucht“ werden. Danach steigt die Annuitätsrate auf das vereinbarte Niveau.

Ich habe mit dem Rest allerdings andere Pläne. Im September muss der Kredit für die kleine Wohnung (Immo1), die im August/September verkauft werden soll, beglichen werden. Bisher war geplant die komplette Summe aus dem Verkaufspreis abzulösen. Nun weiß ich nicht, ob der Verkauf zu dem Auslauftermin so weit sein wird. So werde ich einen Teil aus dem oben beschriebenen Kredit begleichen und den Rest im Extremfall aus dem „Bargeldbestand“.
Nach dem Verkauf muss dann der Bargeldbestand aufgefüllt werden und der Rest steht zur freien Verfügung.

Schlussendlich werde ich also „Investieren auf Kredit“ betreiben. Den Restbetrag werde ich zu 1,5% ausleihen. Das Geld wird langfristig in Wertpapiere angelegt. Die Wertpapiere schaffen etwa 8% pro Jahr. Die Option Notbremse zu ziehen und den Betrag als Sondertilgung zu leisten bleibt ja jederzeit offen.

Immobilienaufstellung 2016

Anfang 2014 wurde damals aktuelle Immobilienaufstellung veröffentlicht.
Jährlich werden zu dem Vorjahreswert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten hinzuaddiert. Reinvermögen stimmt dann mit dem Immo-Posten aus der Vermögensübersicht zum 01.01 überein.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ Diff.VJ %
Kaufpreis + Instandhaltung 32.674 347.867 281.645 662.186 5.025 0,76%
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926 -2,82%
Reinvermögen 9.658 117.929 55.446 183.033 18.951 11,55%
EK-Anteil (%) 30 34 20 28
Tilgung (€ p/M) 33 551 565 1149
Cashflow (€ p/M) 186 569 228 983

Dann gab es noch eine Aufstellung mit Marktwerten.
Nach einem Jahr wusste ich nicht, was ich mit den Werten machen sollte. Wenn ich nicht neu schätze, dann wird sich der Mehrwert ggü. den neuen Bilanzzahlen wegen geleisteter Instandhaltungs- und -setzungskosten verringern.

Aus diversen Quellen konnte ich eine Preissteigerung von 1,7% pro Jahr entnehmen. Mit der Zahl konnte dann hochgerechnet werden.
Wegen dem Umbau und damit verbundenen Mehrkosten, war mir allerdings auch die Zahl 1,7 zu theoretisch (den Tatsachen nicht entsprechend).
Dann kam ich zu einer Zwischenlösung: der konservative Marktwert aus 2014 wird mit 1% hochgerechnet und die jährlichen Kosten werden hinzuaddiert. So ist die Hochrechnung zunächst etwas konservativer und die individuellen Kosten kommen voll zur Geltung.
Die gesamte Steigerung in 2015 beträgt etwa 1,7%. Passt.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt Diff.VJ
Marktwert 69.367 492.187 453.325 1.014.879 15.024
Restschuld 23.016 229.938 226.199 479.153 -13.926
Reinvermögen 46.351 262.249 227.126 535.726 28.950
EK-Anteil (%) 67 53 50 53

Bei Immo1-Verkauf dieses Jahr wird sich herausstellen wie konservativ der so berechnete Marktwert ist.