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Evaluierung – Bau eines 3-Familien-Hauses

Im letzten Jahr stand immer wieder der Bau eines 3-Familien-Hauses an der Tagesordnung.
Hier möchte ich kurz schildern womit ich mich Ende November / Anfang Dezember herumgeschlagen habe.

Man muss ja zunächst feststellen, dass es sich dabei um 6-stellige Zahlen handelt. Die Ausgestaltung kann locker 5-stellige-Differenz an Steuern nach sich ziehen. Somit wollte ich einen Rat vom Steuerberater nicht scheuen.

Das Ergebnis von der Recherche des Steuerberaters möchte ich schon hier vorgreifen: Wenn ein Grundstück parzelliert und anschließend bebaut wird, so wird beim Verkauf von der ersten(!) Wohnung der gewerbliche Grundstückshandel unterstellt. Nur falls der Verkauf frühestens 5 Jahre nach dem Bau stattfindet (was dann immer noch innerhalb der 10 jähriger Spekulationsfrist liegt, und somit der Gewinn aus den privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern wäre), muss keine Gewerbesteuer bezahlt werden.
Den Bau wollte ich jedoch nur unter der Bedingung angehen, dass mindestens eine Wohnung verkauft wird, um nicht noch mehr Eigenkapital als jetzt zu binden und meinen Immo-Asset noch für viele Jahre zu überdimensionieren.

Die unterschiedlichsten Variationen, die einen gewerblichen Grundstückshandel nach sich ziehen, sind z.B. hier ganz schön aufgestellt.

Bei der Betrachtung von unterschiedlichen Fällen ist bei mir die Frage aufgetaucht, was denn bei der Umwandlung von Mieteigentum in Wohneigentum (also das bestehende 3-Familien-Haus (Immo3) in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen) zu berücksichtigen wäre. Zum einen hätte der Mieter beim Verkauf „seiner“ Wohnung Vorkaufsrecht. Dies ist allerdings kein Nachteil, denn der Mieter kauft zu gleichen Konditionen wie ein Dritter.
Aber das viel größere Problem stellt die verlängerte Kündigungsfrist (auf 3 Jahre, in manchen Regionen auf 10 Jahre) dar. D.h. der potenzielle Eigennutzer würde daran scheitern.
So kam mir die Idee die Umwandlung schon jetzt durchzuführen und wenn nach 10 J Spekulationsfrist verkauft wird, wäre die Sperrfrist bereits abgelaufen.

Zum Aufteilen müsste zuerst das Grundstück parzelliert werden. Ansonsten würde die ganze Fläche bei der Aufteilung berücksichtigt und müsste dann bei der späteren Parzellierung herausgerechnet werden, was natürlich höhere Kosten und Zeitverzögerung nach sich ziehen würde.

Termin beim Bauamt. Termin beim Notar.
Zum Parzellieren wird kein Notar benötigt. Damit wären auch die Kosten dafür überschaubar.
Zum Umwandeln wird zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt. Diese besagt, dass jede Wohnung von den anderen unabhängig ist. Diese erstellt Bauamt auf formlosen Antrag.

Termin beim Katasteramt.
Die „überschaubaren“ Kosten für die Vermessung würden ca. 2.500€ betragen. Schluck.
„Wir können alles vermessen, was Sie wollen. Aber ob die neue Parzelle wie gewünscht bebaut werden darf, entscheidet immer noch Bauamt.“ D.h. man kann alles ganz schön ordentlich aufteilen lassen. Beim späteren Bauantrag kann dann das Bauamt sich querstellen und sagen das Grundstück ist auf diese Weise nicht bebaubar, ihr solltet anders parzellieren. Neuvermessung.

Also wieder zum Bauamt wegen der Voranfrage.
„Ja es ist vieles möglich, aber sowohl für die Grenzabstände von dem bestehenden und dem neuen Gebäude, als auch die Einhaltung der Geschoßflächenzahl und der Grund-FZ wäre der Architekt zuständig. Lassen Sie vom Architekten alles berechnen und kommen Sie mit „aufs Papier gebrachten Visionen“ wieder.
Tja, in der Regel hat der Grundstückseigentümer nichts außer Visionen. Das Ziel war hier Umwandlung bei dem bestehenden Gebäude. Ob man auf dem neuen Grundstück bauen oder es verkaufen will, steht nicht mal fest. Womit soll man jetzt den Architekten beauftragen, der wiederum ein paar Tausend Euro kostet?
Viele Fragen, hohe Kosten. Grübel, grübel.

Nun zu dem Zeitpunkt hat mir der Steuerberater von den ganzen Steuer-Fallen erzählt und ich kam zum Ergebnis, dass ich lieber bis Ende der Spekulationsfrist alles ruhen lasse.
Ich habe nur noch etwas mehr als 4 Jahre zu warten und parallel dazu immer noch Immo4-DG-Ausbau zu meistern.

Die Umwandlung allein kommt also nicht in Frage.
Für den großen Wurf (Bau des 3FH) ist meine aktuelle Situation nicht die optimale – allein die Liquidität lässt zu wünschen übrig.

Immo3-Mieterwechsel Teil 2

Der Verein Haus&Grund bietet seinen Mitgliedern den Solvenzcheck der Mietinteressenten an. Ich wollte schon gerne mal ausprobieren, was für Information der Vermieter bekommt. Das Formular unterschreiben lassen. 23€ bezahlen.
Als Solvenzcheck angesprochen wurde, hat der Mann angefangen zu erzählen, dass bei ihm wegen der Scheidung einige Einträge vorzufinden wären. Ja gut, was mal früher aus einem nachvollziehbaren Grund schiefgegangen war, interessierte mich nicht so sehr.
Bereits am nächsten Tag kamen die „Akten“ per Post an. Zwei Haftbefehle und eine Verurteilung zu Ratenzahlungen aus November 2014 waren klare Hinweise, dass solche Mieter zu meiden sind. Mist.

Da wir inzwischen kurz vor Weihnachten waren, und die bisherigen Mieter wegfahren wollten, habe ich zunächst von einer neuen Anzeige abgelassen. Noch ein Monatsverlust drohte, falls kein vorzeitiger Nachmieter gefunden wird.
Bei der DG-Wohnung tauchte eine gutbetuchte Alleinerziehende Frau mit 2 Teenagern auf. Der Ex zahlt offensichtlich einen üppigen Unterhalt. Die Wohnung ohne Balkon wollte sie auf keinen Fall nehmen, ich sollte also versprechen, dass bis Sommer ein Balkon eingebaut wird. Das wollte ich ohnehin ursprünglich tun, kam aber nie dazu. Also daran sollte es nicht scheitern.

Das Problem war jedoch, dass die Frau schon ein Monat früher einziehen musste (wegen ihrer alten Wohnung), als die offizielle Kündigung meiner Mieter erlaubte. Ich dürfte also zwischen zwei Seiten vermitteln. Meinen Mietern war der frühere Termin einerseits recht, da sie eine Monatsmiete einsparen könnten, andererseits war noch unsicher, ob bis zu diesem Termin ihre neue Bleibe (Baustelle) einzugsfähig werden könnte.
Ich habe der Frau angeboten, für einen Monat die EG-Wohnung zu beziehen, weil die Mieter ohnehin sehr eilig hatten umzuziehen, und diese dann frei stehen würde. So waren wir vor Silvester verblieben.

Nach den Winterferien hat nun der DG-Mieter angekündigt, dass sie doch früher ausziehen können und dann gleich damit anfangen. Nun habe ich ein paar Tage lang versucht die Frau anzutelefonieren. Als es abgehoben wurde: „ähhh – ich habe keine Interesse mehr an der Wohnung, habe schon was anderes gefunden und den Mietvertrag unterschrieben.“ „Stille. Warum sagten Sie mir gar nichts davon? … Ich bin froh, dass Sie bei mir nicht einziehen.“ Ende des Gesprächs. So ein Mist! Ich gebe mir Mühe, um der Dame in recht schwieriger Situation zu helfen (versuchen Sie eine Wohnung zu finden in die Sie in einem Monat einziehen können bzw. schon eine Woche davor mit dem Renovieren anfangen können). Während die Person gar nicht daran denkt mir Bescheid zu sagen, dass sie keine Hilfe mehr benötigt.
Dadurch verliere ich mit 100%-Sicherheit die Miete für diesen einen Monat.

Nach allen Feier- und Ferientagen wurden 2 Anzeigen bei Immobilienscout24 veröffentlicht. Fast 80€ pro Stück! Früher kosteten sie nur 50€. Die Anzeigen sind 1 Monat lang aktiv.
Die Zeitungsanzeige kostet „nur“ 21€. Hochgerechnet auf 4 Wochen kommt man auf den gleichen Preis. Allerdings ohne Fotos. Bei EG-Wohnung muss somit jeder Mietinteressent vorbei kommen, während bei DG-Wohnung fast alle potenzielle Mieter gleich abspringen.
Für EG fand sich ein Mieter-Pärchen sehr bald, wobei die Kaltmiete von mir doch etwas gesenkt wurde. Also es wird eine Steigerung von 80€ sein. Einzugstermin 01.04, d.h. ich bleibe auf einem Monat Ausfall sitzen.

Mit DG hat es etwas länger gedauert. Dafür kann der Nachmieter schon im März einziehen. D.h. wiederum ein Monat Ausfall. Wenn die „hilfebedürftige“ Frau die Mieter nicht ein Monat früher aus der Wohnung gejagt hätte, gäbe es überhaupt keinen Leerstand.
Nun etwas Lehrgeld wurde bezahlt. Bevor ich auf irgendwelche „Spielchen“ mich einlasse, erst mal die Verträge unterschreiben lassen.

Etwas Statistik: Expose-Aufrufe zu einem Stichtag DG 1.600, EG 2.400. Die Anzahl der Anrufe bzw. Besichtigungstermine lag bei etwa 15 zu 85 (von 100).
Gesamtanzahl der Expose-Aufrufe lag dann bei beiden knapp über 2.500, allerdings war DG-Anzeige etwas länger aktiv.

Immo3-Mieterwechsel Teil 1

Ende November wurde die DG-Wohnung in Immo3 gekündigt. Da die Familie seit Jahren etwas Passendes gesucht hat, und dann vor einigen Monaten angekündigt hat sich in einem Kaufgespräch zu befinden, kam die Kündigung nicht überraschend.
Anzeige in der regionalen Zeitung geschaltet und dabei die Kaltmiete um 20€ erhöht.
Tja, wer noch keine DG-Wohnung vermietet hat, der soll wissen – der Ansturm ist ausgeblieben. Es haben sich nur wenige Interessenten gemeldet. Die heißesten Kandidaten vermissten zudem einen Balkon.

Anfang Dezember kam dann überraschend die Kündigung der EG-Wohnung. Die Panik schlich langsam ein. Wie gut wird der gleichzeitige Mietausfall von zwei Wohnungen verkraftbar sein?
Noch eine Anzeige geschaltet. Die Kaltmiete moderat gesetzt.
Was für einen Ansturm gab es! Am Anfang habe ich noch Telefonnummer und Namen notiert, kurz danach einfach die Uhrzeit genannt und Sammelbesichtigungen veranstaltet.
Bald hat aber der Mieter „rebelliert“ und um eine Pause gebeten.
Unter den Mietinteressenten war auch ein Makler-Agent. Der hat mir erklärt, was ich bei meinen Mietangeboten falsch einschätzte.

„Wir“ haben sehr viele ältere Personen. Vor Jahrzehnten ließen sie sich in der Stadtumgebung nieder. Sie hatten große Häuser und große Grundstücke einverleibt. Jetzt sind die Kinder aus dem Haus. Man hat nicht so viel Kraft und oft auch Lust die ganze Gartenarbeit zu erledigen.
Die Häuser werden verkauft. Man sucht sich eine Wohnung in der Stadt. In Frage kommt jedoch nur Erdgeschoß. Wenn die Wohnung noch barrierefrei ist und zudem einen Garten bietet, gehört sie zu Raritäten. Mein Einwand, dass der Grundriss nicht modern wäre bzw. die Zimmeraufteilung nicht optimal, wurde pariert, dass ein 2-Personenhaushalt den Grundriss nur teilweise wahrnimmt, und die Ansprüche der Rentner vergleichsweise hoch sind, aber nicht in erster Linie auf Modernität abzielen.
Sein Vorschlag war bei der DG-Wohnung auf 20€-Erhöhung zu verzichten, weil die Preisspanne schon recht ausgereizt wäre, dafür aber bei der EG-Wohnung 100€ mehr draufzusetzen.

So musste ich den unangenehmen Job erledigen, dem am besten passenden Kandidaten den höheren Mietpreis zu verkaufen. Nach einem Tag überlegen, wurde zugestimmt. Jo!

Aktuelles zu den Immobilien

Die Kaltmiete für Immo4c wurde im August wegen (beim Einzug) noch nicht fertiggestellten Gewerken auf 300€ reduziert. Somit wird der Gesamtmietzinsüberhang (also was für mich aus dem Mietzins abzüglich der Kreditraten verbleibt) aus allen Wohnungen 663+300=963€ betragen.
Es sind noch kleinere Restarbeiten auszuführen, aber mit diesen wird erst ab etwa Mitte September fortgefahren.

Bei einer Wohnung in Immo3 findet zum 1.September ein Mieterwechsel statt. Wie bereits geschrieben hatte der Nachmieter keine Möglichkeit die Wohnung nahtlos zu übernehmen, weil er in der alten die 3-Monate-Kündigungsfrist einhalten sollte.
Nun hatte ich folgenden Vorschlag. Da die bisherige Wohnung etwa die Hälfte kostet (gemeint ist Kaltmiete; die NK waren sogar geringfügig höher) (das Pärchen fand sich zusammen, sie zogen zusammen und nun benötigen sie „etwas“ mehr Platz), würde ich die bisherige Wohnung bezahlen, wenn die neue Wohnung bezogen wird. Oder anders ausgedrückt, die Nachmieter ziehen schon zum ersten September ein und zahlen nur die Differenz aus der neuen und der alten Miete. Mein Ausfall beträgt nicht mehr den vollen Monat und die Mieter können schon die neuen Räumlichkeiten genießen.

Ein wunder Punkt sind die Böden. In den meisten Räumen wurde PVC verlegt. Da die Mieter recht ordentlich sind/waren, wurde auch an der Qualität und entsprechend dem Preis nicht gespart. Nun ziehen sie nach 4 Jahren aus. Die Böden sind noch top. Keine Kratzer oder so. Aber wo die Möbelstücke standen gibt es Abdrücke und diese gehören zur normalen Abnutzung. Die Nachmieter haben natürlich andere Möbelmaße oder Einrichtungsvorstellungen, so dass die Abdrücke dann doch auffallen würden. D.h. neuer Boden muss her. Hmm.
Da das Problem mit PVC kaum zu umgehen ist (es sei denn die Böden werden ganz hart und professionell verklebt), verstehe ich nun warum in den Mietwohnungen so fleißig Laminat oder gar Parkett verlegt wird. Ich befürchtete, dass die Mieter etwas verschütten oder beim Nasswaschen übertreiben und der Boden bläht sich auf. Aber dann wird der Mieter in Regress genommen, da es sich in diesem Fall nicht um die normale Abnutzung handelt. Genauso mit den ganzen Kratzern. Also letztendlich wenn der Boden ausgetauscht werden muss, dann ist es eher des Mieters Schuld.
Schlussfolgerung – nach meinem Urlaub warten auf mich etwa 50-60 m² von Laminat, die verlegt werden wollen.

Immo 4c – auf der Zielgeraden

Wie in den letzten Posts geschrieben bin ich aktuell mit allen Mitteln, ganzer (Frei)Zeit und aus ganzer Kraft mit Fertigstellen der 3-Zi-Wohnung in der Immo4 beschäftigt.

Da wiederum der Fliesenlegen kurzfristig abgesprungen ist (wen wundert es schon?) und ich keine Zeit und ehrlich gesagt keine Lust mehr habe nach einem anderen zu suchen, musste ich nun einen weiteren Gewerk in Eigenregie ausführen. Das Bad ist ja nur 6 m² groß – also so viel ist es auch nicht ;). Aktuell ist noch Boden zu verfliesen, dann kann ich in anderen Räumen Laminat-Boden verlegen, Innentüre einbauen lassen(!) und fertig.
Tja, so fertig wird es dann auch nicht sein, denn um das Haus/Wohnung herum muss noch einiges gemacht werden (z.B. Geländer auf dem Balkon).
Aber dann ist Termindruck herausgenommen, denn der Mieter will zunächst nur die Wohnung selbst, die Außenanlage kann später nachgebessert werden, und -sehr wichtig – die neue Kaltmiete fließt.

Aktuelles zu den Immobilien

Wie bereits geschrieben, kam es bei einem Mieter nach der Mieterhöhung zu einem echten Aufstand. Nach dem langen hin und her, willigte der Mieter doch zu den Gesprächen ein. Ich habe meine „Forderung“ halbiert. Aktuell sind offensichtlich alle beruhigt. Ab Juni müssen nun die erhöhten Mieten fließen, bei 2 Wohnungen insgesamt 90€ mehr.

Für die dritte Wohnung aus der gleichen Anlage wurde die Mieterhöhung nicht verfasst, weil die Mieter sowieso ausziehen sollten. Der Auszugstermin hat sich etwas verspätet und ist jetzt offiziell zum Ende August. Der Nachmieter zahlt dann 60€ mehr. Der Mietvertrag ist fast unterschrieben. Allerdings kann der Neue erst ab Oktober einziehen, also September geht verloren. Denn die Kündigung wurde auf den letzten Drücker verschickt, so dass der neue Mieter nicht mehr rechtzeitig synchron seine bisherige Wohnung kündigen konnte (theoretisch muss ich ihn erst finden, dann gemeinsam die Wohnung besichtigen, dann muss er paar Tage überlegen). Also der Vermieter muss wieder büßen. Ok, wenn es nur alle 4-5 Jahre passiert.

Auch bei der Ausbau-Wohnung wurde der Mieter gefunden. Der Mietvertrag liegt auch bereits „auf dem Tisch zum Durchlesen“. Vermietet wird ab August für 480€ Kalt. In den nächsten 6 Wochen muss ich voll Gas geben.

Mieterhöhung – einen schlafenden Bären geweckt?

Ich wollte bereits im Januar die Mieterhöhung zum 01.05 ankündigen. Beim Verfassen ist mir allerdings aufgefallen, dass nur 2 volle Monate dazwischen liegen sollen. Also mein Wunschtermin konnte mit dem Anschreiben im Februar erreicht werden.
Im Februar fehlte mir aber irgendwie der Mut dazu. Auch der Monat war „unerwartet schnell“ rum.
Ende März wurden jedoch die Termine im Schreiben angepasst und die Post abgeschickt.
Am nächsten Tag tat zunächst gar nichts. Am übernächsten habe ich schon die Geschichte vergessen. Das Handy blieb zufälligerweise bei der Einstellung „lautlos“. Beim Hinschauen am Abend – 27(!) verpasste Anrufe. Offensichtlich wollte Jemand etwas geklärt haben. Kurzer Anruf. Nach 2 Minuten alles „geklärt“. Die eine Mietpartei stimmt der Erhöhung nicht zu und tritt den Gang zum Rechtsanwalt an.
Ein neues Abenteuer ist angebrochen.

PS: das war die erste Mieterhöhung nach 4 Jahren Mietverhältnis. Die Kaltmiete wurde auf exakt Median des Mietspiegels angehoben. Sollte eigentlich kein Grund zum Ausflippen sein. Aber die Mieter sehen dies anders. Schade.

Immobilienaufstellung 2014

Ab und zu wird nach einer erweiterten Immobilienaufstellung gefragt.
Hier ist nun der erste Versuch. Die Werte sind vom 01.01.2014.

Da ich in meiner Vermögensübersicht auch die Instandsetzungs- und -haltungskosten mitführe, die aus eigener Tasche bezahlt wurden, werden auch in dieser Übersicht die gleichen Zahlen verwendet.

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt
Kaufpreis + Instandhaltung 32.674 345.342 253.285 631.301
Restschuld 23.871 242.408 231.263 497.542
Reinvermögen 8.803 102.934 22.022 133.759
EK-Anteil (%) 27 30 9 21
Tilgung (€ p/M) 27 508 531 1066
Cashflow (€ p/M) 186 339 -51,25 473,75

Ab Februar greift bei Immo4 die Mieterhöhung. Dadurch steigt Cashflow um 100€ auf 48,75€, und Gesamt-Cashflow auf 573,75€.

Jetzt – wer will – kann noch mitträumen ;).
In der folgenden Übersicht wird nicht der bezahlte Kaufpreis und die geleisteten Instandhaltungskosten zu Grunde gelegt, sondern der konservative Marktwert (wobei auch nicht zuu vorsichtig geschätzt).

Immo1 Immo3 Immo4 Gesamt
Marktwert 68.000 480.000 410.000 958.000
Restschuld 23.871 242.408 231.263 497.542
Reinvermögen 44.129 237.592 178.737 460.458
EK-Anteil (%) 65 49 44 48

Welche Orte/Lagen sind aktuell unterbewertet?

In einem Kommentar hat ein Leser diese aus meiner Sicht sehr interessante Frage aufgeworfen.

Ich zitiere vollständig den Kommentar:
„Da hinsichtlich einer Investition in Immobilien der Standort/Lage ein wichtiger Faktor ist, müsste man meiner Meinung nach überlegen, welche Standorte in Zukunft besonderes Potential haben. So war München bzw. Bayern vor gar nicht allzu langer Zeit noch als Armenhaus der Nation bekannt. Ebenso Berlin.

Welche Gegenden oder Orte werden wohl in den nächsten Jahren und Jahrzehnten überproportional an Wert gewinnen? Bevor man jetzt Universitätsstädte wie Münster, Heidelberg oder Marburg nennt, sollte man sich die dortige Entwicklung mal ansehen. Da ist nicht mehr viel zu gewinnen, die Zeit als diese Städte als Geheimtipp galten, sind vorbei.

Die richtigen Schnäppchen macht man in der Regel nur, wenn noch niemand diesen Ort auf dem Schirm hat oder aber wenn niemand diese Immobilien haben will.

Es verhält sich ähnlich wie bei Aktien, die großen Gewinne macht, wer früh einsteigt oder in der Krise genug Mut hat.

Also meine Frage an die Leserschaft: Welche Orte/Lagen sind derzeit in euren Augen unterbewertet?“

Hoffe auf rege Teilnahme. Denn wir wohnen in unterschiedlichsten Regionen. Was vor Ort für „alle“ bekannt ist, wäre für die Anderen eventuell sehr interessante Erkentnisse.

Sind Immobilien (bereits) zu teuer?

Das Thema Immobilien wird auf diversen Blogs unter unterschiedlichsten Aspekten und auf vielerlei Weise angesprochen oder wenigstens angestreift. Da die Asset-Klasse eine der wichtigsten in meinem Portfolio geworden ist, muss ich mir immer wieder Gedanken darüber machen.

Die erste Feststellung ist – die Immobilien sind teuer.
Aber was ist heutzutage nicht teuer? Ich staune immer wieder was die neuen Autos kosten und wer sich das alles leisten kann. Man redet ab und zu von der Krise in der Automobil-Industrie – trotzdem steigen die Preise immer weiter und dies nicht unerheblich.

Teuer – in Bezug auf die junge Vergangenheit? Manchmal auch in Bezug auf die Rendite.
Ich bin auch der Meinung, dass die Immobilien aktuell relativ teuer sind. Aber wo ist der faire Preis von einer Sache? Waren vielleicht die Immobilien in der Vergangenheit relativ günstig? Wenn man die deutschen Immobilien im Vergleich zu vielen anderen Ländern anschaut, dann fuhren wir jahrzehntelang mit angezogener Handbremse.

Nun wegen dem Ausbau von Immo4 und immer wieder schielend auf Neubau betrachte ich das Ganze von der anderen Seite.

Erstens die Baumaterialien sind spürbar teurer geworden. Allerdings denke ich, dass dies weder neu noch unbekannt ist. Trotz der langen Flaute bei Immo-Preisen vor dem Bauboom sind die Baumaterialien immer teurer geworden und meistens sprunghaft.
Also bei diesem Aspekt wird sich auch in der Zukunft wenig ändern. Wenn die Nachfrage zurückgeht, dann wird halt weniger produziert. Die Preise werden jedoch kurzfristig stabil bleiben und mittelfristig ohnehin weiter klettern.
(Siehe K+S: die Produktionskosten sind halt so hoch geworden, dass man kaum an der Preisschraube nach unten drehen kann).

Zweitens die Handwerker sind spürbar teurer geworden. Dies habe ich bereits 2009, also während der großen Immo-Krise erfahren müssen. Jetzt sind sie teilweise um 1/3 teurer geworden. Aber im Ernst – wenn die neue Krise oder Flaute kommt, glaubt wirklich jemand, dass die Handwerker die Preise senken werden? Alle Baufirmen haben Personal zu einem gewissen Stundenlohn eingestellt. Wenn der Auftragseinbruch kommt werden halt überflüssige Kräfte entlassen – aber auf keinen Fall die Preise gesenkt. Es gibt dann auch viel weniger selbständige Handwerker. Letztendlich führt alles dazu, dass die übriggebliebenen relativ begehrt sein werden und Ihre Preise halten können.

Drittens das Bauland wird immer teurer. Oder hat jemand jemals erlebt, dass die Grundstücke günstiger geworden sind, als sie vor 10 Jahren waren?

Also wenn eine Krise kommt bzw. eine Immo-Blase platzt wird dann halt weniger neu gebaut. Das Problem ist aber in vielen Ballungsgebieten, dass die Wohnungen knapp sind. Das heißt wenigstens eine der Ursachen für Immobilien-„Blase“ wird weiterhin Bestand haben. Neubau wird nicht günstiger!

Die einzige Hoffnung für Menschen, die auf günstige Preise warten, ist dass die höheren Zinsen viele Hauseigentümer, die auf Pump gekauft haben, in die schwierige Lage bringen werden.
Allerdings haben nur relativ wenige Immobilien sehr hohen Fremdfinanzierungsanteil. Insbesondere bei ärmeren Schichten sind Länder mit ihren Sonderkrediten und Sonderkonditionen sehr stark vertreten. So dass im Fall der Fälle nur ein kleiner Teil der Finanzierung betroffen wäre.
Zudem werden die billigen Zinsen mit Zinsbindung von mindestens 10 Jahren, neulich auch 15, 20 oder noch länger festgeschrieben.
Auch wenn 10 Jahre rückschauend nicht so eine lange Zeitspanne darstellen, kann es für alle, die sich eigene Immo zulegen wünschen, verdammt lange vorkommen.
Und in 10 Jahren kann sich das Blatt mehrmals umdrehen.

Spanien durchlebt zurzeit einen sehr schmerzhaften Immobilien-Crash. Viele Menschen wurden aus ihren Häuser und Wohnungen „gejagt“. Die Quiz-Frage lautet – wie viel davon kann sich ein deutscher Bürger leisten? Bei jedem Sommerurlaub schaue ich immer wieder auf die angeblich zurückgegangene Preise. Wenn ich mein eigenes Haus verkaufen würde, könnte ich dafür nur eine 4-Zimmer-Wohnung kriegen und ihre Qualität kommt mir spanisch vor.

Also mein Fazit:
Auch wenn die Immobilienpreise historisch gesehen relativ teuer sind, könnte die Kaufzurückhaltung viele qualvolle Jahre Wartezeit bringen (bis es so richtig richtig kracht, aber dann gibt es auch andere strukturelle Probleme, Angst und Panik).
Die Investoren müssen ohnehin auf die Rentabilität achten (sprich nicht alles muss man unter den Nagel reißen, was Immo heißt).
Die Spekulanten werden ohnehin früher oder später auf die Nase fallen (sicher nicht alle, sondern die letzten und die gierigsten).