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Korrekturen zu Jahresständen Ende 2017

Für vermögenswirksame Leistungen ist die aktuelle Abrechnung zum Jahresende immer noch nicht angekommen. Dennoch möchte ich schon jetzt die Tilgungsänderung festschreiben, weil der nächste Artikel darauf basiert und in Warteschlange steht.

Bei Immo-Restdarlehen ergab sich eine Korrektur von +80€.

Bei vermögenswirksamen Leistungen gab 2 Monate Aussetzung, so dass hier eine vorläufige Korrektur von -80€ zu verzeichnen ist.

Außerdem wird in dem Artikel noch die Steigerung der Tilgung festgehalten:

Wegen den vielen kleineren und erst zur Mitte 2017 abgeschlossenen Umfinanzierungen wurden die genaueren Ausrechnungen zum Jahreswechsel 16/17 unterlassen. Deshalb gibt es neue Werte ohne Bezug auf die des Vorjahres.

Bei Immo3 beträgt der durchschnittliche Tilgungsanteil in 2018 730€.
Bei Immo4 beträgt der durchschnittliche Tilgungsanteil in 2018 890€.
Immo1 fällt wegen dem Verkauf weg.
Anstatt deren kommt noch Immo5 mit 270€ hinzu.

Die gesamte Tilgungsrate steigt somit auf 1.890€.

Cashflow beträgt bereits seit Juli 2017 1.435€. Wobei, wie früher geschrieben, 230€ davon als Rücklagen für Immo3 und Immo4 einbehalten werden und 170€ für Vorauszahlungen ans Finanzamt verwertet werden.
Somit ergibt sich für Investitionen frei stehender Betrag von 1.035€ monatlich.

Der Gesamtvermögensstand ändert sich somit (vorläufig) überhaupt nicht.
Die beiden betroffenen Posten wurden in der „Vermögensübersicht zum 01.01.2018“ nachgetragen.

Vermögensübersicht zum 01.01.2018 & Jahresrückblick 2017

Diff.VJ G/V neu
Wertpapiere 11.180 10.535
VWL 855 400 400
Immobilien 260.545 70.650
Immo-Guthaben 1.200
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 12.445 -50.480
Gesamt 289.275 31.105

Da die Ziele für 2017 recht überschaubar waren, und die letzte Vermögensübersicht aus dem Januar 2017 stammt, wird der Jahrrückblick gleich mit der Vermögensaufstellung abgehandelt.

Das Jahr war natürlich überschattet von Immo4-DG-Ausbau. Das wichtigste Ziel war die Baustelle bis spätestens Jahresmitte abzuschließen und die neue Wohnung zu vermieten. Da die Kosten auch variabel und schlecht einzuschätzen waren, war ein Teil des Vermögens eingefroren (z.B. Guthaben aus den ausgezahlten Vermögenswirksamen Leistungen).

Nichtsdestotrotz sollte Erlös aus dem Verkauf von Immo1 vernünftig investiert werden. Für den Zweck wurde ein Bungalow ersteigert. Die Abwicklung des Kaufs und anschließender Miet“verkauf“ begleitete uns bis zum Jahresende.

Die Vermögenssteigerung in 2017 beträgt also 31.105€. Dies entspricht 12,05% Zuwachs.
Das „hübsche“ Ziel von 290.000€ (siehe Ziel 2017 ) wurde nur knapp verfehlt. Berücksichtigt man allein den hinterhältigen Wegfall aus der Familienversicherung von meiner Frau bzw. die Nachzahlung für mehrere Monate für 2016 – insgesamt über 2.600€, so wäre mein Ziel „locker“ machbar.
Allerdings zählen nur die Tatsachen.

Die Unterziele Immo4-DG-Ausbau und “Kauf einer Immo“ wurden entsprechend erreicht.
Auch der Cashbestand war zunächst nach dem Immo1-Verkauf über alle Ufer gegangen und reduzierte sich nach dem Bungalow-Kauf auf eine gesunde Größe.

Unterm Strich ein sehr produktives Jahr.
In absoluten Zahlen ein Zuwachsrekord (wenn man die Vermögenssteigerung ohne Verkaufserlös aus dem Immobilienverkauf betrachtet).

Vermögensübersicht zum 01.01.2017 exkl. Immo1

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 645
VWL 455 -4283
Immobilien 189.895 -10.170
Immo-Guthaben 1.200
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 62.925 +56.685
Gesamt 258.170

Nun die Übersicht zum Jahresende unter Berücksichtigung vom Verkauf der Wohnung (Immo1) und Auszahlung von VWL.

Da seit dem Verkauf über ein halbes Jahr vergangen ist, und dieser Zeitabschnitt für mich sehr turbulent war, wurde das Ereignis bereits abgehackt. Aber weil es sich um meine beste Investition bisher handelt, würde ich später einen ausführlicheren Artikel verfassen.

Aber zunächst sollen nur die gröbsten Eckdaten genannt werden.
Also der Verkaufspreis betrug 75.000€. Die Restschuld 22.600€.
In der Bilanz unter der Position Immo geführter investierter Eigenkapital 10.170€.
Somit reduziert sich die Immo-Position entsprechend, während die Position „Bargeld, etc.“ um 75.000-22.600=52.400€ wächst.

Auch die VWL Position wurde aufgelöst. 4.283€ wanderten wiederum auf die Position „Bargeld, etc.“. Der Rest von 455€ betragen die Anteile, welche erst in 2016 angespart wurden und somit bis 2022 „gesperrt“ sind. Also sie gehören dem Folgevertrag an.
Da in den letzten 7 Jahren nicht unerhebliche Gewinne eingefahren wurden, sollten etwa 300€ an Steuern gezahlt werden. An den erhöhten Freistellungsauftrag wurde nicht rechtzeit gedacht. Dieser Betrag kommt mit der Steuerbescheinigung für 2017 zurück.

Beide Transaktionen fanden zwar im Januar statt. Da die nächste Bilanz erst zum 01.07.2017 veröffentlicht wird, wurden die Zahlen vorgezogen. Da das Geld längere Zeit auf Girokonto lag, spielt der Zeitpunkt keine relevante Rolle. Allerdings für die ganzen Jahresplanungen ist es von Vorteil.

Vermögensübersicht zum 01.01.2017

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 645 +70 +70
VWL 4.585 +665 +425 +240
Immobilien 200.065 +8.860
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.240 -330
Gesamt 215.785

Überschuss: +9.265€

Zunächst die Übersicht zum Jahresende ohne den Verkauf der Wohnung.

Im zweiten Halbjahr 2016 gab somit nur eine Steigerung von 9.560€.
Die größte Schuld daran hat ein Autokauf. Wie bereits geschrieben, gehöre ich seit ein paar Jahren zu den 2 Millionen Fernpendlern. So brauchte ich ein passendes Auto. Anschaffungskosten 3.600€. Plus die ganzen Nebenkosten (Steuer, Versicherung) und kleinere Anschaffungen (Winterreifen, neue Bremsen etc.) – da kommt schon was zusammen.

Der zweitdickste Posten war die Einkommenssteuer – ca.1.200€ Nachzahlung sowie ca.1.600€ Vorauszahlung für 2016. Jo, die Immobilien generieren Gewinne, die nach Steuern „schreien“.

Ansonsten wurden bis zu 4-Stellige Beträge in die Kinder gesteckt, was ich an der Stelle nicht bereue.

Von dem Dachgeschoß-Ausbau ist in der Übersicht überhaupt nichts zu sehen, da alle Ausgaben aus dem neuen Kredit bedient wurden – und die Kredite tauchen in meiner Bilanz nicht auf – erst wenn Eigenkapital reingesteckt wird.

Vermögensübersicht zum 01.07.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 575 +15 +15
VWL 3.920 +80 +40 +40
Immobilien 191.205 +1.580 +1.450 +130
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.570 -30
Gesamt 206.560

Überschuss: +1.645€
(Vorjahreswert +2.950)

Die Vorauszahlung für den Sommerurlaub (ca.1000€) sowie ein Kurztrip mit meiner Frau nach Mallorca (ca.600€) sind für die gedämpfte Performance verantwortlich. Das eine wurde fest eingeplant und das andere ist auch nicht zu bereuen ;-).

Quartalssteigerung bei Wertpapieren und VWL war nicht hoch aber positiv.

Vermögensübersicht zum 01.06.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.840 +40 +40
Immobilien 189.625 +1.520 +1.450 +70
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 6.600 +1.060
Gesamt 204.875

Überschuss: +2.620€
(Vorjahreswert +1.665)

Im Mai musste ich zum TÜV – in der Summe wurden über 500€ ausgegeben, um die Familienkutsche in den Schuss zu bringen. Wegen der anstehenden Untersuchung wurde auch der Verkauf im Frühjahr abgeblasen. Jetzt wollen wir wieder mit dem Auto in den Sommerurlaub fahren. Auch bei dem nachfolgenden DG-Ausbau wird das Auto nützlich sein. Also es wird voraussichtlich noch bis zum Jahresende beibehalten.

Für den Gas-Lieferanten-Wechsel gab es noch einen Sofort-Bonus von 110€.

Der Überschuss ist in Ordnung.

Da der Posten „Bargeld etc.“ nun nachhaltig über 5.000€ liegt, wird wieder die Tilgung von Privatdarlehen mit monatlich 300€ aktiviert. Somit steigt Immo-Anteil etwas schneller, dafür Flüssiggeld etwas langsamer.

Für den DG-Ausbau wurde endlich alles vorbereitet. Der Mieter der Gewerbeeinheit hat einen Teil des Kellerraums freigegeben – die Mieter vom OG können nun ihr „Sperrmüll“ umlagern.
Die Miete für OG wird seit Monaten rechtzeitig und vollständig überwiesen. Allerdings wurde die Restschuld, obwohl zum großen Teil, aber immer noch nicht komplett beglichen. Spätestens mit der bald kommenden NK-Abrechnung versuche ich alle “Nägel mit Köpfen” zu machen.
Auch die Finanzierung steht.
Vor dem Sommerurlaub wage ich nicht zu riskieren mit dem Ausbau anzufangen. Wenn irgendwelche Komplikationen auftreten, steht das Gebäude im worst case ohne Dach. Für die Wohnungen darunter nicht zumutbar. Deshalb wird der Startschuss auf August verschoben.

Vermögensübersicht zum 01.05.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.800 +40 +40
Immobilien 188.105 +1.220 +1.450 -230
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.540 +440
Gesamt 202.255

Überschuss: +1.700€
(Vorjahreswert +2.875)

Nun bin ich wieder da. Ab zweiter April-Hälfte war die Blog-Seite für einige Wochen nicht erreichbar. Ich versuchte den Anbieter zu kontaktieren, was auf dem elektronischen Weg nicht direkt geht. Von der Arbeit anzurufen bat sich keine Möglichkeit an. Allerdings blieb mein mail-Versuch bzw. die Sucherei auf der Homepage des Betreibers nicht unentdeckt, so wurde die Seite freigeschaltet.

Zunächst wird der Vollständigkeit halber die Übersicht nachgetragen.

Im April wurde ein Riesenbatzen für Bildungs-Klassenfahrt meiner Tochter überwiesen. Es geht über den großen Teich und die Bildung kostet da drüben einiges an Geld.
Außerdem wurde die erste Rate für unseren Sommerurlaub fällig (ca.300€).
Die Bilanz wurde von dem Guthaben aus der Gasabrechnung wenigstens teilweise „gerettet“ (über 400€).

Somit ist die geringe Steigerung erklärbar. Es geht voran.

Vermögensübersicht zum 01.04.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 0 0
VWL 3.760 -210 -250 +40
Immobilien 186.885 +1.150 +1.450 -300
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 5.100 +2.960
Gesamt 200.555

Überschuss: +3.630€
(Vorjahreswert +2.430)

Ein dicker Meilenstein wurde ein Monat früher als geplant erreicht. Der Monatsüberschuss lässt sich sehen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat gab es keinen Mietausfall (ca.750€). Wie im vorigen Artikel geschrieben, wird für eigengenutzte Immo zusätzlich zu 280€ Ersparnis noch ein paar Monate 170€ Ersparnis geben. Dagegen weist VWL-Quartals-Neubewertung einen Minus von 250€ statt einem Plus von 445€ im Vorjahr. Also diesjährige Steigerung war doch außerordentlich.

Wegen schlechtem Wetter in den Ferien ist der Familien-Kurztrip ausgeblieben. Dieser wird in April oder Mai nachgeholt.

PS: seit März wird die Miete für Immo4 OG vollständig überwiesen. Zudem wurde ein Teil der Schuld für NK aus dem Jahr 2015 begliechen. Diese Geschichte stabilisiert sich.

Millionär in 8 Jahren?

Anfang 2014 wurde der Artikel Millionär in 10 Jahren? verfasst, in dem meine mittelfristige Planung dargestellt wurde.

Fälschlicherweise wurde damals die Tilgung der vermieteten Immobilien beim Verkaufsgewinn extra einberechnet. Nach einem Jahr stellte es sich heraus, dass diese eigentlich in der Gesamtperformance drin steckt (erhöht Eigenkapital). Die Tilgung musste damit ausgeblendet werden, was zur Reduzierung der Jahresstände geführt hat.

Auf der anderen Seite wurde, wie bei der vorigen Immobilienaufstellung beschrieben, der Wert der Immobilie „realitätsnäher“ fortgeschrieben. Dadurch erhöht sich der Gewinn nach jeweiligem Immobilienverkauf.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2016 190.730 26.845
01.01.2017 255.375 64.645 37.386 27.258
01.01.2018 287.805 32.430
01.01.2019 322.829 35.024
01.01.2020 524.961 202.132 164.305 37.826
01.01.2021 578.958 53.997
01.01.2022 637.274 58.317
01.01.2023 904.637 267.362 204.380 62.982
01.01.2024 989.008 84.371

Der Wert am 01.01.2016 wurde der Bilanzumstellung noch nicht unterworfen, um mit dem Planwert aus 2014 vergleichen zu können. Die Leistung liegt knapp 10.000€ höher!

Wie man erkennen kann, habe ich nicht versucht die Hochrechnung so weit zu optimieren, bis ich auf eine Million komme.

Laut der Hochrechnung sollte die Jahressteigerung in 2016 etwa 27.000€ betragen während meine aktuelle Jahresplanung von mind. 32.000€ ausgeht. Auch beim Verkauf von Immo1 sollte etwas mehr als konservativer Wert zu holen sein. Diese beiden Punkte in Verbindung mit Zinseszins sollten jedoch die magische Grenze in knapp 8 Jahren passieren lassen.

Somit kann ich theoretisch „die Füße hochlegen“ und ein paar Jährchen Sitzfleisch trainieren.

Nun sind alle Planungen abgeschlossen. Es geht an die operative Umsetzung.

Vermögensübersicht zum 01.03.2016

Diff.VM G/V neu
Wertpapiere 560 -5 -5
VWL 3.970 +40 +40
Immobilien 185.735 +1.495 +1.465 +30
Immo-Guthaben 1.200 0 +983 -983
Ausland 3.050
Bar,Giro,Tagesgeld 2.410 +1.665
Gesamt 196.925

Überschuss: +3.195€
(Vorjahreswert +1.185)

Hätte, wäre und auch sonstige Konjunktive II sind in diesem Monat fehl am Platz. Zum ersten Mal beträgt der Überschuss ohne Sondereffekte endlich mal mehr als 3.000€. Rechnerisch sollte es in vielen Monaten gelingen, allerdings gab es immer wieder irgendwelche Sonderausgaben.
Ein Sondereffekt sollte doch erwähnt werden. Da Ende Februar der Gas-Versorger-Wechsel stattfand, wurde im Februar der monatliche Betrag für Gas nicht abgezogen, wird wohl in der Endabrechnung auswirken. Allerdings wäre auch nach Abzug des Gasbetrags die magische Grenze überschritten.

Immo
Für beide von mir verwalteten Immobilien wurden Wärmezähler für Warmwasseraufbereitung angeschafft. Diese müssen noch vom Fachmann eingebaut werden. Lieferung vom Fachmann wäre doppelt so teurer. Gerätemiete von Techem kostet pro Jahr wie der Kaufpreis. Man „spart“ zwar Einbaukosten und kann die Gerätemiete problemlos an die Mieter weiterreichen. Aber will man dies den Mietern antun? Ich bin für wirtschaftlichere Variante, auch wenn es mich etwas mehr Verwaltung kostet.

Die Jahresabrechnung des Darlehens zur Immo1 ist nun eingetroffen und weist einen 18,75€ geringeren Rest aus. Die Bilanz wird um 15€ angepasst.
Die Tilgung betrug 33€ und nicht 32€, ist aber wegen der Rundung auch irrelevant.

Umfinanzierung der eigengenutzter Immo.
Ende Feb wurde noch die bisherige Rate für das alte Darlehen plus neue Zinsen für bereits geleisteten Teil vom neuen Darlehen abgezogen. Also ich tappe noch im Dunkeln wie die Annuitätsrate nach der Kreditablösung aussehen wird. Ende März wird es sich klären.

Die Märzbilanz sollte laut Vorjahr auch gut aussehen.