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Millionär in 7 Jahren?

Ich wollte mir nicht verkneifen noch meinen Lieblingsartikel nachzutragen.
Bei der Aufstellung geht es um die Langzeitplanung. Wobei es sind weniger als 7 Jahre geblieben. So könnte man schon eher von mittelfristig reden. Allerdings handelt es sich um bisher den entferntesten Punkt am Blog-Horizont. Also um das große Ziel (letztendlich nur einen großen Meilenstein), um die Überquerung der magischen Grenze von 1.000.000€.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2017 258.170 67.440 42.230 25.210
01.01.2018 290.924 32.654
01.01.2019 326.089 35.266
01.01.2020 528.486 202.397 164.310 38.087
01.01.2021 582.765 54.279
01.01.2022 641.386 58.621
01.01.2023 909.132 267.746 204.435 63.311
01.01.2024 993.863 84.731

Hinweis: das Ziel für 2018(sowie auch für 2017) stimmt nicht mit dem Jahresziel überein.
Denn hier gilt die vereinfachte Hochrechnung: 8% auf Vorjahreskapital plus 12.000€ an frisch eingespartem Geld, während bei laufenden Jahreszielen die jeweils aktuellen Gegebenheiten und Veränderungen zum Vorjahr berücksichtigt werden.

Bisher hat die Hochrechnung sehr gut funktioniert. Die Ziele wurden mehr oder weniger eng übertroffen. Obwohl innerhalb eines Jahres alles anders kam.

12.000€ zusätzlich zu Kapitaleinkünften zu sparen scheint in meinem Fall nicht mehr realistisch. Da kommt leider nichts mehr zusammen. Die Kinder sind nun groß geworden. Führerscheine, Ausbildung etc. fressen viel zu viel auf. Der Zustand ist zwar temporär. Es wird aber noch paar Jährchen bis zur Entspannung dauern.

Das positive daran – die Auswirkung des Eigenanteils wird mit den Jahren immer irrelevanter.

So wurde auch dieses Jahr das Langzeit-Teil-Ziel um ca 2.700€ übertroffen. Dank dem höheren Preis beim Immo1-Verkauf.
Dadurch wird die Lücke bis zu einer Million am 01.01.2024, noch unter Berücksichtigung des Zinsenzinses, entsprechend kleiner.
Da die Immos 3 und 4 auch konservativ geschätzt sind, sollte das Delta problemlos übertroffen werden.

Ziele 2017

Normalerweise schreibe ich zuerst einen Artikel mit angepassten Beträgen für Tilgungen je Wohnung. Denn Tilgungen sorgen für den großen Teil meiner Vermögenssteigerung.
Wegen den vielen kleineren und nicht abgeschlossenen Umfinanzierungen war mir zum Jahreswechsel die genauere Rechnerei viel zu akribisch. Die neuen Werte gibt es erst ab Juli 2017.

Erwähnenswert wäre an der Stelle nur der Mieterwechsel bei Immo4. Die neue Kaltmiete ist 50€ höher. D.h. ich kriege in 10 Monaten 500€ mehr. Allerdings wenn man ein Monat Leerstand berücksichtigt -480€ Kalt und -100€ pauschal für Nebenkosten, so gleicht sich auch dieser Effekt aus.

Dann würde ich auf die Veränderung von einzelner Positionen zum Vorjahr eingehen. Allerdings im August weiß man, dass viele Annahmen aus dem Januar, nicht erfüllt wurden.

Also setze ich mir einfach ein hübsches Hauptziel von 290.000€, ohne auf die kleinen Details einzugehen.

Als Unterziel soll für das Geld aus dem Verkauf von Immo1 die vernünftige Verwendung gefunden werden.

DG-Ausbau soll abgeschlossen und die Wohnung vermietet werden.

Rückblick Ziele 2016

Siehe Ziele 2016

Das Jahr war durch die vielen Umfinanzierungen geprägt. Für Landesdarlehen wurde letzte Rate überwiesen. Kredit für Immo1 wurde durch 2 Teilkredite abgelöst. Ein Kredit lief bis Oktober ohne Tilgung und hat mir etwas mehr Cash zur Verfügung gelassen. Für Immo3-Darlehen gab es Sondertilgungen aus neuen Krediten. Modernisierungskredit für Immo4 wurde abgelöst. Die komplette Umstellung zog sich bis in den April 2017 hinein.
Letztendlich wurde durch die neuen Kredite Cashflow reduziert, während der Tilgungsbetrag gestiegen ist.

Mit der Einkommenssteuer habe ich mich verschätzt. Es wurden nicht nur ca. 1.200€ Steuern nachgezahlt, sondern sollte zusätzlich noch die Vorauszahlung von 1.600€ geleistet werden.

Außerdem schlug noch ein Autokauf zur Buche. 3.600€ plus NK.

Von der schönen Seite des Lebens gab es auch unerwartete Ausgaben. Außer dem obligatorischen Sommerurlaub gab es noch einen Kurzausflug nach Mallorca mit meiner Frau. Zwei von den Kindern durften über den großen Teich. Solche Ausgaben bereut man nicht.

So fiel die Jahresleistung eher mau aus. Statt den angestrebten ca. 31.000€ kamen lediglich 23.865€ zusammen. Berücksichtigt man die Steuern und Autokauf, so wird nun klar, wo das Geld geblieben ist.

Positive Überraschung kam aus dem Verkauf der Immo1. Angesetzt waren 71.500€. Verkaufspreis 75.000€. Es war theoretisch noch viel mehr möglich, aber ein Sondervorfall hat den Preis gedrückt.
Der Gewinn beträgt also 75.000€ -22.600€ (Restschuld)-10.170€(Eigenanteil)=42.230€.
Trotzdem mehr als die Planung hergab.

Statt auf 260.000€ stieg das Vermögen um 67.440€  auf 258.170€. Dies entspricht 35,36% Zuwachs. Somit wurde das Ziel nur knapp verfehlt.

Das Unterziel – die Cash-Position in den positiven Bereich zu führen – wurde endlich mal erreicht. Zur Jahresmitte konnte Privatkredit mit 300€ monatlich wieder getilgt werden.
Mit dem Verkauf der Immo1 ergab sich das andere Problem – wohin nun mit dem ganzen Cash.

Mit dem DG-Ausbau wurde angefangen. Auch die NK-Rückstände von Mietern im OG wurden mit der Jahresabrechnung ausgeglichen. Normalerweise darf man es nicht automatisch gegenrechnen. So habe ich zunächst die Abrechnung korrekt zusammengefasst und dann im Extra-Schreiben das fehlende Geld aus der Rückzahlung – wie zuvor vereinbart – behalten.

Aus dem Grund und auch weil Aktienmarkt nicht nachgeben wollte, wurde der Wertpapier-Einstieg aufgeschoben.

Immo5-Neubau hat sich erstmal in Luft aufgelöst, weil der Architekt verschwunden ist. Er hat den Bauantrag nicht mal beim Bauamt abgegeben, obwohl wir den unterschrieben haben. Ich bleibe auf dem Vorschuss von 1.000€ sitzen.
Also da muss wieder alles von Anfang an angegangen werden. Zuallererst einen vernünftigen Architekten finden.

Das Jahr war ja recht turbulent.

Millionär in 8 Jahren?

Anfang 2014 wurde der Artikel Millionär in 10 Jahren? verfasst, in dem meine mittelfristige Planung dargestellt wurde.

Fälschlicherweise wurde damals die Tilgung der vermieteten Immobilien beim Verkaufsgewinn extra einberechnet. Nach einem Jahr stellte es sich heraus, dass diese eigentlich in der Gesamtperformance drin steckt (erhöht Eigenkapital). Die Tilgung musste damit ausgeblendet werden, was zur Reduzierung der Jahresstände geführt hat.

Auf der anderen Seite wurde, wie bei der vorigen Immobilienaufstellung beschrieben, der Wert der Immobilie „realitätsnäher“ fortgeschrieben. Dadurch erhöht sich der Gewinn nach jeweiligem Immobilienverkauf.

Wert Steigerung (gesamt) Gewinn Immo Steigerung (ohne Immo)
01.01.2016 190.730 26.845
01.01.2017 255.375 64.645 37.386 27.258
01.01.2018 287.805 32.430
01.01.2019 322.829 35.024
01.01.2020 524.961 202.132 164.305 37.826
01.01.2021 578.958 53.997
01.01.2022 637.274 58.317
01.01.2023 904.637 267.362 204.380 62.982
01.01.2024 989.008 84.371

Der Wert am 01.01.2016 wurde der Bilanzumstellung noch nicht unterworfen, um mit dem Planwert aus 2014 vergleichen zu können. Die Leistung liegt knapp 10.000€ höher!

Wie man erkennen kann, habe ich nicht versucht die Hochrechnung so weit zu optimieren, bis ich auf eine Million komme.

Laut der Hochrechnung sollte die Jahressteigerung in 2016 etwa 27.000€ betragen während meine aktuelle Jahresplanung von mind. 32.000€ ausgeht. Auch beim Verkauf von Immo1 sollte etwas mehr als konservativer Wert zu holen sein. Diese beiden Punkte in Verbindung mit Zinseszins sollten jedoch die magische Grenze in knapp 8 Jahren passieren lassen.

Somit kann ich theoretisch „die Füße hochlegen“ und ein paar Jährchen Sitzfleisch trainieren.

Nun sind alle Planungen abgeschlossen. Es geht an die operative Umsetzung.

Ziele 2016

Nun zu einem meiner Lieblingsartikeln – Ziele festlegen für das kommende Jahr.

Zunächst gehe ich auf die Unterschiede bei einigen Kostenstellen zum Vorjahr ein.

Bei Immo3-Wohnungen ist diesmal mit keinem Ausfall zu rechnen. Zudem wird 3 Monate länger die höhere Kaltmiete bezahlt. Also DG-Feb +700, EG-März 670+3*80 ergibt +1.600€
Landesdarlehen abgelöst. Von 4 Halbjahresraten musste nur noch eine geleistet werden. Gesamtersparnis +2.100€
Darlehensprolongation bleibt noch eine Unbekannte. Die Zinsen sind zwar günstiger, aber die Monatsraten bleiben wahrscheinlich unverändert. Zudem kommt der neue Anteil für abgelöste Landesdarlehen. Ende Februar erfährt man mehr.
Keine Steuernachzahlung ca.+700€.
Keine Führerscheinkosten ca.+1.500€
Aus dem Autohandel kann der Gewinn nur noch einmal kommen ca.-600€
Ergibt in der Summe etwa 4.000€ Unterschied.

Somit betrüge die mathematische Vermögenssteigerung ca. 31.000€ (ca.27.000€ aus dem Vorjahr plus Delta von 4.000€).

Allerdings müsste noch das Schaltjahr berücksichtigt werden – also der Verkauf der ersten Immobilie. Nach Abzug von dem Restdarlehen und dem aktuellen Eigenkapital entsteht ein Gewinn (Vermögenssteigerung) von ca. 38.000€.

So wird nicht nur der Sprung über die nächste runde Zahl (200.000€ sollten im Mai überschritten werden) ganz schnell blass, sondern auch eine wichtige Marke für die Fans von zweier Potenzen (also eine Viertelmillion).

Das finanzielle Hauptziel wird auf 260.000€ gesetzt.

Von den Unterzielen bleibt immer noch der Aufbau der Cash-Position wichtig.
Zum einen wird immer wieder einiges an Geld für irgendwelche Nebenkosten beim DG-Ausbau oder Neubau von Immo5 benötigt.
Zum anderen plane ich spätestens Ende September in den Wertpapiermarkt einzusteigen. Die Kurse gingen neulich in die gewünschte Richtung. Auch wenn der Gesamtmarkt sich umkehren sollte, wird es genügend Einzeltitel geben, die kaufenswert sind.

Immo5-Neubau – wir warten auf die Baugenehmigung.
DG-Ausbau in Immo4 hängt von dem Verhalten der Mieter im OG ab. Neulich gab es positive Ereignisse. Im Großen und Ganzen ist jedoch der Knoten noch nicht gelöst.

Schaltjahr 2016

2016 soll für mich ein Schaltjahr werden. Damit meine ich ja nicht den zusätzlichen Kalendertag. Es werden/sollen folgende Ereignisse auftreten, die meinem Vermögensaufbau einen Schub geben – es wird in den nächsten Gang geschaltet.

1. Immo1-Verkauf.
1a) Die Spekulationsfrist für meinen „Erstling“ läuft im August 2016 zu Ende. D.h. nach dem Verkauf werden die Gewinne nicht versteuert.
Aktuelle (zum 1.1.2016) „Bewertung“ in der Bilanz beträgt 9.658€. Restdarlehen wird mit rechnerischen 23.016€ angegeben. Der korrekte Jahresstand wird erst im Februar zugeschickt. Die Abweichung wird jedoch kaum größer als 10€ sein.
Verkaufspreis berechne ich aus moderaten 1.100€/m² mal 65m² – ergibt 71.500€.
Die Tilgungen in den nächsten 9 Monaten addieren sich zur Bewertung und werden der normalen Jahresleistung zugerechnet (werden hier nicht mehr berücksichtigt).
Der Gewinn sollte also 71.500€ -23.016€ -9.658€=38.800€ betragen.
Ich denke, dass in den nächsten 9 Monaten keine gravierenden Veränderungen auf dem Immobilienmarkt eintreten werden.

1b) Mit dem Verkauf wird endlich mal auch die Portfolio-Zusammensetzung sich in die gewünschte Richtung verschieben! 38T an Wertsteigerung plus die aktuellen ca. 10T Eigenanteil minus evtl. 3T für meine Frau (Möbelkauf) =45T, welche aus der Immo-Position (zum Teil) in die Wertpapiere wandern werden! Wow.

2. Mit der VWL-Auszahlung, obwohl sie erst zum Jahresende geschieht, findet doch wiederum die Bilanz-Posten-Verschiebung statt. Auch wenn das Geld bisher schon in den Wertpapieren gesteckt hat, findet ein Statuswechsel statt – von „gesperrt“ nach „frei handelbar“, ja flüssig. Wow, denn die Liquidität ist bisher meine größte Gefahr.

3. Immo4 DG-Ausbau wurde einige Jahre als nicht herausfordernd genug eingestuft und nach hinten verschoben. Nach dem heutigen Finanzierungsangebot und der erzielbaren Durchschnittsmiete werden nach der Vermietung monatlich 200€ an Cash und knapp 280€ an Tilgung erzeugt.
Startpunkt aktuell noch nicht gesetzt, da ein „Zoff“ oder sogar die drohende juristische Auseinandersetzung mit den OG-Mietern die ganze Sache verkomplizieren könnte.

4. Immo5 – Neubau von einem 3FH.
Die konkreten Zahlen möchte ich zu dem Zeitpunkt noch nicht nennen. Erst wenn die Finanzierung mehr oder weniger konkreter wird, könnte etwas geträumt werden.
Dabei sollte
a) eine Wohnung direkt verkauft werden. Wenn es klappt noch in 2016. Überschlagener Gewinn ca.40.000€ (ich träume doch).
b) die anderen zwei sollen vermietet werden.
Der Verkauf macht die Finanzierung etwas kompliziert bzw. der entsprechende Teil wird nicht als Annuitätsdarlehen finanziert und demnach hochprozentig sein. Von daher soll auch der Käufer möglichst bald gefunden werden, um die ganze Zinsenzahl-Zeitspanne kurz zu halten.
Wenn der Verkauf platzt, muss dann auch die Vermietung sich rentieren.

Zum Vergleich

Aufbau der Cash-Position

Bei den Jahreszielen wurde definiert, dass die Cash-Position aus dem negativen Bereich herauskommen soll. Dieses Unterziel erhält eine hohe Priorität. Die Buchgewinne oder Buchvermögen nützen wenig, wenn die Taschen leer sind, und man könnte auf dumme Gedanken kommen (=unüberlegt/aus der Not handeln).

Nachdem „der Tal der Tränen“ mit ungeplantem Winterurlaub, 2 Mietausfällen und einem Monat Arbeitslosigkeit verlassen wurde, müssen nun die Pläne langsam aber sicher realisiert werden.

Mit dem aktuellen Tempo würde es mehrere Monate dauern. So müssen zusätzliche Maßnahmen getroffen werden.

1. Immo4-Ausbau-Tilgung in Höhe von 300€ wurde „eingefroren“. Davon wurde bereits berichtet. D.h. dieser Betrag fließt zunächst in den Aufbau der Cash-Position. Wenn das Ende des Tunnels erreicht wird, kann die Tilgung fortgesetzt werden.

2. Bis August wird Kfz-Kredit vollständig beglichen. D.h. danach fließen 200€ in die Cash-Position. (Keine neue Maßnahme).

3. Aktuell werden Darlehen für das eigengenutzte Haus Schritt für Schritt prolongiert bzw. umfinanziert.
a) Bei dem ersten Teil-Darlehen wird ab Juli der Zinssatz nur 1,35% betragen. Daher wird die Tilgung heruntergesetzt (man findet unzählige Geldanlagen, die eine höhere Rendite abwerfen). Dadurch bleiben mir zusätzliche 280€ übrig.
b) Die Landesförderung mit aktuell 4% Zinsen kann erst nach Beendigung der Probezeit, also erst im November umfinanziert werden. Am meisten stören mich die jeweils halbjährlichen Zahlungen, die meine Bilanz massiv nach unten ziehen.
c) Der zweite Teil-Darlehen wird erst ab März 2016 abgelöst. Die Prolongation kann bereits im September unterzeichnet werden. D.h. die Tilgungshöhe kann dann definiert werden, wenn der Zinssatz feststeht.

4. Direkt nach dem Sommer-Urlaub wird unser Familien-Bus verkauft. Die Familienentwicklung geht voran. Die älteren Kinder werden selbständiger und vor allem autonomer, wenigstens was die Mobilität angeht. Der ältere Sohn hat bereits ein eigenes Auto (soll ja zum Ausbildungsbetrieb fahren). Somit kann unser Bus auf einen kleineren Mini-Van oder gleich ein Mittelklasse-Auto getauscht werden. In 95% der Fälle wird so eins reichen, und im Fall der Fälle können wir mit 2 Fahrzeugen antanzen. Die Preisdifferenz soll uns 2-5 Tausend € in die Kasse spülen.

Ziele 2015

Bevor der Februar zu Ende geht, müssen noch die Ziele für 2015 definiert werden.

Einkommensteuererstattung wird nicht in der Höhe wie letztes Jahr ausfallen. Obwohl die Ausgaben recht hoch waren, wird das Meiste davon nicht in einem Jahr auf einen Schlag versteuert, sondern mit 2% auf zig Jahre verteilt.
Die Immo4-Ausbauwohnung trägt nun ihre Früchte, sowie die Mieterhöhungen bei Immo3.
Beim Mieterwechsel in Immo3 stehen nun 2 Mietausfälle an. Allerdings wird ein Mietausfall durch noch höhere Miete bis Jahresende ausgeglichen.

Somit rechne ich mit einer machbaren Vermögenssteigerung von 24.000€.
Das finanzielle Hauptziel wird auf 188.000€ gesetzt.

Von den Unterzielen steht der Aufbau der Cash-Position im Rampenlicht. Also erst den Fehlbetrag ausgleichen und dann ein paar Tausend € zusammenkratzen. Dies dürfte mich bis Jahresende beschäftigen.

Neubau (Immo5) wurde zunächst auf Eis gelegt.
Für DG-Ausbau in Immo4 steht eigentlich alles bereit. Falls ich den Eindruck gewinne über genügend Zeit zu verfügen, werde ich kurzerhand das Projekt anstoßen.

Rückblick Ziele 2014

Siehe Ziele 2014.

Das Jahr 2014 weist ein Rekordergebnis auf. 30.295€. Juhu! Daran könnte man sich gewöhnen. 😉
Die Einkommensteuererstattung, Vermietung von zusätzlicher Wohnung in Immo4 ab August sowie die Mieterhöhungen in allen drei Wohnungen der Immo3 haben dazu beigetragen das vorsichtig angegebene Ziel von 155.000€ deutlich zu übertreffen. 163.885€ wurden erreicht.

Aber auch wegen den ganzen Umbaumaßnahmen investierte Zeit (sowie freies Geld) ließ die geplanten Kurztrips unter den Tisch fallen, was einerseits nicht an dem Vermögen genagt hat allerdings auf der anderen Seite natürlich negativ zu sehen ist (nicht finanzielles Ziel wurde nicht erreicht).

Immo4-EG-Wohnung wurde ab August aktiviert. Allerdings bis in den Dezember verlangte sie immer noch nach Investitionen und Arbeitseinsatz.

In Immo3 wurden Mieterhöhungen durchgesetzt sowie ein Mieterwechsel fast „unbeschadet“ überstanden.

Viele Überlegungen wurden bezüglich Immo4-DG-Ausbau gewidmet sowie dem Neubau. Endgültige Entscheidung steht immer noch aus (dazu gibt es demnächst eigenen Artikel).

Die Unterziele wurden nicht explizit gesetzt, da alles von dem Immo4-EG-Ausbau abhängte. So saugte der Ausbau alles Verfügbare auf. Die Immo-Position überschattet immer noch alle anderen Vermögensbausteine.

Zwischenziel 150T€ erreicht

Ein Hauch von Freude. Die Steuererstattung ist angekommen. 4.370€. Wow!
Auch die erhöhten Mieten bringen zusätzlich 90€ ein.
Nach der aktuellen Prognose werde ich auch bei Monatswechsel über 150.000€ verfügen. Somit wäre ein dicker Meilenstein planmäßig überwunden.
Allerdings sind die letzten Wochen des Monats immer die schwierigsten. Während die Einnahmen alle da sind, tauchen immer wieder unerwartete Ausgaben auf.
Wenn wiederum der Bonus ausbezahlt wird, dann wäre auf jeden Fall alles in trockenen Tüchern.

Ich habe mit dem Blog vor 3 Jahren angefangen. Im Juni, als ich zum ersten Mal im Leben über die 100.000€-Hürde gesprungen bin.
Nun kamen die nächsten 50.000€ hinzu, trotz aller Eventualitäten.
Ab dem Oktober – wenn die Immo4-c vermietet wird sowie die Nachmieter in die dritte Wohnung aus Immo3 einziehen – sollte das Tempo deutlich höher werden.