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Ziele 2015

Bevor der Februar zu Ende geht, müssen noch die Ziele für 2015 definiert werden.

Einkommensteuererstattung wird nicht in der Höhe wie letztes Jahr ausfallen. Obwohl die Ausgaben recht hoch waren, wird das Meiste davon nicht in einem Jahr auf einen Schlag versteuert, sondern mit 2% auf zig Jahre verteilt.
Die Immo4-Ausbauwohnung trägt nun ihre Früchte, sowie die Mieterhöhungen bei Immo3.
Beim Mieterwechsel in Immo3 stehen nun 2 Mietausfälle an. Allerdings wird ein Mietausfall durch noch höhere Miete bis Jahresende ausgeglichen.

Somit rechne ich mit einer machbaren Vermögenssteigerung von 24.000€.
Das finanzielle Hauptziel wird auf 188.000€ gesetzt.

Von den Unterzielen steht der Aufbau der Cash-Position im Rampenlicht. Also erst den Fehlbetrag ausgleichen und dann ein paar Tausend € zusammenkratzen. Dies dürfte mich bis Jahresende beschäftigen.

Neubau (Immo5) wurde zunächst auf Eis gelegt.
Für DG-Ausbau in Immo4 steht eigentlich alles bereit. Falls ich den Eindruck gewinne über genügend Zeit zu verfügen, werde ich kurzerhand das Projekt anstoßen.

Rückblick Ziele 2014

Siehe Ziele 2014.

Das Jahr 2014 weist ein Rekordergebnis auf. 30.295€. Juhu! Daran könnte man sich gewöhnen. 😉
Die Einkommensteuererstattung, Vermietung von zusätzlicher Wohnung in Immo4 ab August sowie die Mieterhöhungen in allen drei Wohnungen der Immo3 haben dazu beigetragen das vorsichtig angegebene Ziel von 155.000€ deutlich zu übertreffen. 163.885€ wurden erreicht.

Aber auch wegen den ganzen Umbaumaßnahmen investierte Zeit (sowie freies Geld) ließ die geplanten Kurztrips unter den Tisch fallen, was einerseits nicht an dem Vermögen genagt hat allerdings auf der anderen Seite natürlich negativ zu sehen ist (nicht finanzielles Ziel wurde nicht erreicht).

Immo4-EG-Wohnung wurde ab August aktiviert. Allerdings bis in den Dezember verlangte sie immer noch nach Investitionen und Arbeitseinsatz.

In Immo3 wurden Mieterhöhungen durchgesetzt sowie ein Mieterwechsel fast „unbeschadet“ überstanden.

Viele Überlegungen wurden bezüglich Immo4-DG-Ausbau gewidmet sowie dem Neubau. Endgültige Entscheidung steht immer noch aus (dazu gibt es demnächst eigenen Artikel).

Die Unterziele wurden nicht explizit gesetzt, da alles von dem Immo4-EG-Ausbau abhängte. So saugte der Ausbau alles Verfügbare auf. Die Immo-Position überschattet immer noch alle anderen Vermögensbausteine.

Zwischenziel 150T€ erreicht

Ein Hauch von Freude. Die Steuererstattung ist angekommen. 4.370€. Wow!
Auch die erhöhten Mieten bringen zusätzlich 90€ ein.
Nach der aktuellen Prognose werde ich auch bei Monatswechsel über 150.000€ verfügen. Somit wäre ein dicker Meilenstein planmäßig überwunden.
Allerdings sind die letzten Wochen des Monats immer die schwierigsten. Während die Einnahmen alle da sind, tauchen immer wieder unerwartete Ausgaben auf.
Wenn wiederum der Bonus ausbezahlt wird, dann wäre auf jeden Fall alles in trockenen Tüchern.

Ich habe mit dem Blog vor 3 Jahren angefangen. Im Juni, als ich zum ersten Mal im Leben über die 100.000€-Hürde gesprungen bin.
Nun kamen die nächsten 50.000€ hinzu, trotz aller Eventualitäten.
Ab dem Oktober – wenn die Immo4-c vermietet wird sowie die Nachmieter in die dritte Wohnung aus Immo3 einziehen – sollte das Tempo deutlich höher werden.

Millionär in 10 Jahren?

In Anlehnung an Zwischenziel 125T€ wurde zum Jahresanfang eine weitere mittelfristige Hochrechnung erstellt.
Stand am Jahresanfang 133.590.
Ich rechne mit einem moderaten jährlichen Zuwachs von 8% bezogen auf Jahresanfangsvermögen plus zusätzliche Einzahlung von 12.000€.

Für das erste Jahr ergibt sich eine Steigerung um 22.687 auf 156.277, was in etwa meinem Jahresziel entspricht.
In der 125T€-Hochrechnung wurde der Verkauf der Immobilien überhaupt nicht berücksichtigt (dafür aber mit 10% Rendite gerechnet). Diesmal wird je Objekt, nach Ablauf der 10-Jahres-Spekulationsfrist, ab dem nächsten Jahr der erzielte Gewinn mitgeführt.

Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis minus Restschuld zu dem Verkaufszeitpunkt (d.h. die fälligen Tilgungen bis dahin müssen aufaddiert werden) und minus mein aktuelles Eigenkapital (denn das erhöht mein Vermögen nicht).
Zum Beispiel bei Immo1 ist der Verkauf in 2016 fällig.
Die 2-Zimmerwohnung (65m²) soll für 68.000€ verkauft werden.
Aktuelle Restschuld 23.871 wird noch getilgt mit 27€ monatlich * 12 Monate * 3 Jahre.
Eigenkapital aktuell 8.803.
68000-(23871-12*27*3)-8803=36.298€, die zusätzlich zur Leistung in 2016 hinzukämen.
Immo3 =480000-(242408-(508+6*20/2)*12*6)-102934
Die Zahl 480.000 ergibt sich aus 300m²*1.300€/m² plus Grundstück mind.90.000€.
Immo4 =410000-(231260-(530+9*16/2)*12*9)-22022
Die Zahl 410.000 ergibt sich aus 410m²*1.000€/m².

Datum Vermögen Zuwachs
01.01.2014 133.590
01.01.2015 156.277 22.687
01.01.2016 180.779 24.502
01.01.2017 243.539 62.760 36.298
01.01.2018 275.022 31.483
01.01.2019 309.024 34.001
01.01.2020 521.300 212.275 175.554
01.01.2021 575.004 53.704
01.01.2022 633.005 58.000
01.01.2023 917.379 284.374 221.734
01.01.2024 1.002.769 85.390

Die Hochrechnung hat mich positiv überrascht. Denn das große Ziel wird 1 Jahr früher als erhofft erreicht. Dies ist bereits in 10 Jahren der Fall! Im Alter von 49 Jahre eine Mio zu besitzen wäre schon eine überdurchschnittliche Leistung.
Die andere Erkenntnis besagt allerdings, dass das nähere Ziel bzw. das Blog-Ziel „360.000 Mitte 2017“ auf diese weise nicht erreicht wird.

Korrekturen zu Jahresständen Ende 2013

Bevor die nächste Monatsbilanz erstellt wird, müssen zunächst einige Korrekturen angesprochen werden.

Bei vermögenswirksamen Leistungen ist der Stand 155€ höher (also 2.175€).

Bei Immobilien beträgt die Korrektur +39€ (133.759€).
Diese ergibt sich aus der Abrundung der Summe der Tilgungen.
Bei Immo3 steigt in 2014 der durchschnittliche Tilgungsanteil um ca.20€ gegenüber 2013 und beträgt somit 508€.
Bei Immo4 steigt in 2014 der durchschnittliche Tilgungsanteil um ca.16€ gegenüber 2013 und beträgt 531€.
Zusammen mit ca.27€ für Immo1 wird die gesamte Tilgungsrate auf 1065€ (1066 auf fünfer abgerundet) monatlich gesetzt (also 35€ höher als in 2013).

Beim Abschluss der Finanzierung für Immo4 wurde außerdem eine Risiko-Lebensversicherung abgeschlossen (die Raten sind durch Arbeitseinkommen abgesichert, was passiert aber im Todesfall? – ihr wisst ja die Tricks der Banker). Ok 7,90 im Monat war ich bereit zu spenden. Dieser Betrag reduziert natürlich Cash-Flow. Am Anfang nicht darauf geachtet, da Cash-Flow erst ab April startete.
Jetzt müssen nun 13 Monate mal 7,90€ also ca. 102€ aus der Cash-Position auf Nebenkosten-Unterkonto zurückgeführt werden.

Darüber hinaus waren bisher die Handy-Kosten von dem Immo-Konto beglichen. Ursprünglich war der Gedanke, dass diese Kosten beim Finanzamt abgeschrieben werden, was auch gelebt wird. Allerdings wurde nicht ein Mal der Steuervorteil zurückgeführt.
Da die Kaltmieten gleich weggebucht werden, hat dieser Posten das „Unterkonto Nebenkosten“ belastet (was in meiner Bilanz nicht geführt wird).
Also die Jahressumme von 247€ wiederum von der Cash-Position auf das nicht sichtbare Nebenkosten-Konto überweisen.
Abbuchung der Handy-Rechnungen wurde auf privates Konto umgestellt, so dass das Thema damit komplett erledigt ist.

Der Gesamtvermögensstand muss um 155+39-102-247=-155€ korrigiert werden.
Die korrekten Zahlen wurden in der „Vermögensübersicht zum 01.01.2014“ nachgetragen.

Für 2014 wird Cashflow auf 186+339-51~474€ gesetzt (also 6€ weniger als bisher; Differenz wegen bisheriger Abrundung kleiner als 7,90. Ich habe mich entschieden hier nicht mehr abzurunden, da der Betrag 1×1 weg vom Konto fließt und dort wo er ankommt findet die Abrundung ohnehin statt).
Allerdings gleich ab Februar greift Mieterhöhung wegen Modernisierung und hebt den Betrag um 100€ auf 574€.

Ziele 2014

Da in 2014 weder ein Autokauf ansteht, noch die hohe Einkommensteuernachzahlung, soll das Vermögen um mind. 20.000€ steigen können. Besser noch ich rechne mit Einkommensteuererstattung in gleicher Größenordnung, wie die Nachzahlung in 2013.
Zudem wird früher oder später die neu ausgebaute Wohnung in Immo4 mit ca.500€ an Kaltmieteinnahmen den monatlichen Überschuss spürbar steigern.
Bereits ab Februar soll die Mieterhöhung wegen Modernisierung zusätzliche 100€ in die Kasse spülen.
Auch bei Immo3 wird höchste Zeit die Mieten, auch wenn nur moderat, zu erhöhen. Wenn noch im Januar der Schreiben rausgeht, dann ab Mai zusätzlich 150€.
Jo, wenn alles wie geplant durchgezogen wird, soll die runde Zahl von 20.000€ deutlich übertroffen werden.

Allerdings um das Ziel nicht zum dritten Mal in Folge zu verfehlen und von den zusätzlichen Einnahmen etwas für die Lebensqualität abzuzweigen, will ich die Latte nicht zu hoch setzen.
Wir wollen unser Familienhobby ausleben und – wie im letzten Jahr – neben dem obligatorischen Sommerurlaub noch 2 weitere „Kurztrips“ unternehmen – einmal mit der gesamten Mannschaft und einmal ohne Kinder.
Mein finanzielles Hauptziel wird auf 155.000€ gesetzt.

Immo4-EG-Wohnung muss zunächst in Betrieb genommen werden. Bis dahin saugt sie alle Einnahmen auf.
Dann gilt es Cash-Position zunächst bis 4-5 tausend aufzubauen.
Danach je nach Aktienmarktlage bereits anfangen in Wertpapiere zu investieren und parallel Cash-Position auf 9.000€ auszubauen.

Aktuell spricht sogar vieles dafür, dass mit dem Neubau (Immo5) angefangen wird.
Optional steht der Verkauf von eigenem Haus auf dem Spiel, sprich – der Neubau wäre zunächst nur Ersatz für das bisherige Haus – allerdings die Differenz zwischen Verkaufspreis und Neuinvestition hätte mein Vermögen erheblich aufgehübscht.
Die andere (aktuell bevorzugte) Variante wäre von dem neuen 3-Familien-Haus eine Wohnung direkt im Anschluss, oder noch während der Bauphase als Rohbau, oder etwas weiter fortgeschritten zu verkaufen. Dies würde die Bilanz ebenso, obwohl in viel kleineren Dimension, verbessern.

Während ich die Zeilen schreibe, komme ich schon ins Schwärmen. 2014 verspricht nicht zu langweilig zu werden.

Rückblick Ziele 2013

Siehe Ziele 2013.

Auf den ersten Blick sieht die Jahresperformance recht mau aus. Eine Steigerung von 130.680€ auf 133.745€. Lediglich ein plus von 3.065€ nach einem Jahr ist alles andere als vorzeighaft.
Auf den zweiten Blick soll der Autokauf nicht unberücksichtigt bleiben. Da wir Autos nach frühestens 4 Jahren wechseln, und in der Zwischenzeit der Rest-Wert nicht in der Bilanz geführt wird, gibt es halt diesen Knick in der Gesamtübersicht des Vermögensaufbaus.
Darüber hinaus trat auch die Einkommensteuernachzahlung aus allen Ufern. Ihre Höhe ist dem Immo-Verkauf in 2012 geschuldet. Sprich es ist ein aus der Reihe tanzender Wert, der korrekterweise der 2012-Performance zugerechnet werden sollte.
Berücksichtigt man nur die beiden Positionen – 12.700€ Autokauf und 4.000€ Steuern – würde sich die Jahresleistung auf 20.000€ zubewegen.
Ok, ein Ausnahmejahr in doppelter Hinsicht. Obwohl nichts geschafft, noch kein Grund zum Jammern.

Was mir trotzdem die Sorge bereitet ist, dass trotz der Aktivierung von Immo4 mit ihren 510€ Zusatz-Einkünften (410€-Tilgung plus 100€ Cashflow) bereits seit April keine Steigerung des Vermögens zu beobachten ist. Also die Ausgaben sind im Vergleich zum Vorjahr im gleichen Umfang gestiegen!

Immo1(2-ZW) hatte nur 1 Monat (Februar) Leerstand. Die Kaltmiete wurde noch um 10€ erhöht (obwohl erst im Oktober 2012 auf den “Marktpreis” angehoben).

Große Hoffnung setze ich auf den Immo4-EG-Ausbau. Mehr dazu in Zielen für 2014. Hier sollen nun positiv die geleistete Arbeit sowie bereits getätigte Investitionen in 2013 erwähnt werden.

Unterziele:
Die Immo-Position ist fast über das Gesamtvermögen hinaus gewachsen und hat demnach alle Positionen genullt, während sie selbst ungeplant hoch zunahm.
Wertpapier-Depot wurde fast bis auf die Grundmauern geplündert. Ist 1.460€.
VWL Soll 2.020€ – Ist-Wert wird über dem Ziel liegen (Depotauszug ist abzuwarten).
Immo Soll 112.535€ – Ist 133.720€. Hoch über das Ziel hinaus geschossen.
Immo-Guthaben 1.200 € (Pegelmarke, die rechnerisch genau eingehalten wird)
Bar,Giro,Tagesgeld Soll 9.315€ – Ist -3.905€. Geschuldet der Entscheidung erst so weit wie es geht bei Immo4-Ausbau ohne Finanzierung voranzukommen, um dann den genaueren Betrag auszuleihen.

Ziele 2013

Es gibt viele Faktoren, die das Ziel für 2013 beeinflussen. Z.B. wann wird Immo4 in meinen Bestand übergehen. Damit sind monatliche Einnahmen in der Höhe von mehr als 700€ verbunden. D.h. jeder Monat Verschiebung entfernt das Ziel um einen fast 4-stelligen Betrag.
Andererseits muss ein Autowechsel in diesem Jahr vollzogen werden. Dies wird das Vermögen um einen knappen 5-Stelligen Betrag nach unten ziehen.
Auch die Einkommenssteuernachzahlung wird ein paar tausend Euro verschlingen. Zudem ist die kleinere Wohnung ab Februar nicht vermietet – wie schnell lässt sich ein Mieter finden? Also eine Rechnung mit vielen unbekannten.

Im letzten Jahr erhöhte sich der Vermögensstand um ca.18.500€. Beim Ausgangspunkt von ca. 130.500€ bietet sich eine sehr hübsche Zahl als das Hauptziel an: 150.000€.

Es wird weiterhin mit dem bisherigen durchschnittlichen monatlichen Überschuss von ca.1.000€ gerechnet.
Bei den Immobilien wurde Cashflow von zuletzt 495 auf 515 angepasst.
Der gleiche Betrag wird als Tilgung geleistet.
Der „Immobilienbeitrag“ kommt somit auf 1.030€ monatlich (40€ mehr als bisher).
Der Gesamtzuwachs könnte demnach ca.24.000€ p.a. betragen. Allerdings müssen noch Jahresurlaub, kleinere Zwischenurlaube, und die Jahresversicherungsbeiträge abgezogen werden.
Also 20.000€ sollten schon drin sein.
Berücksichtigt man nun Einkommenssteuernachzahlung und Autowechsel, wird es sehr schwer das schöne Ziel zu erreichen. Aber man darf sich etwas anstrengen und etwas träumen. 😉

Unterziele:
Wertpapiere 12.845+12.845*10%+12*1.000=26.130€.
VWL 1.440+1.440*7%+12*40 =ca. 2.020€.
Immo 106.855+12*515=113.035€. Hier werden noch pauschal 500€ für kleinere Reparaturen angesetzt -> 112.535€.
Immo-Guthaben 1.200 €.
Bar,Giro,Tagesgeld verbleibt rechnerisch 9.315€

Korrekturen zu Jahresständen Ende 2012

Bevor die Ziele für 2013 gesetzt werden, müssen zunächst kleine positive Korrekturen vorgenommen werden.

Bei vermögenswirksamen Leistungen ist der Stand 90€ höher (also 1.440€).

Bei Immobilien beträgt die Korrektur +50€ (106.855€).
Diese ergibt sich aus der ständig höheren Tilgung bei Immo3. Aktuell beträgt die monatliche Steigung ca.1,60€. D.h. in 12 Monaten ist der Tilgungsanteil um ca.20€ höher. Geteilt durch 2 ergibt sich die mittlere Steigung pro Monat von ca.10€.
Die aktuelle Tilgung bei Immo3 beträgt 478€. Durch die Addition von 10€ (mittlere Steigung in 2013) und ca.27€ für Immo1 wird die gesamte Tilgungsrate auf 515€ monatlich gesetzt (also 20€ höher als in 2012).
Der Jahresstand zu Immo1 liegt noch nicht vor, aber bei der kleinen Immobilie sind die Abweichungen sehr gering.

Bei der Korrektur von Cashflow wegen der Ablösung von CHF-Kredit, ist mir ein Fehler unterlaufen. Korrekt waren 339€ statt 320€ bei Immo3 – ein Unterschied von 19€. In 6 Monaten beläuft sich der Betrag auf 114€. Das Geld war im Nebenkosten-Pool untergetaucht und wäre wegen der geringen Größe nicht so bald sichtbar geworden.
Für 2013 wird Cashflow auf 339+175~515€ gesetzt (also 20€ höher als bisher).
Die „verirrten“ 114€ buche ich der Cash-Position zu (5.290€).

PS: Die korrekten Zahlen wurden in der „Vermögensübersicht zum 01.01.2013“ sowie in „Rückblick Ziele 2012“ nachgetragen.

Rückblick Ziele 2012

Auch in 2012 wurde das finanzielle Hauptziel nicht erreicht.
Das Vermögen wurde von 112.045€ auf 130.680€ gesteigert, also um 18.635€ und nicht wie geplant um 21.000€ auf 133.000€. Das heißt – Ziel um 2.320€ verfehlt.
Allerdings sollte die Wohngeld-Rückzahlung von ca.1.600€ eigentlich die Bilanz von 2011 rückwirkend mindern. Ohne diese Korrektur wäre der Fehlbetrag der Jahresleistung nur 3-stellig, was im Toleranzbereich liegen würde.

Berücksichtigt man nun in welcher Größenordnung einige ungeplante Korrekturen stattfanden (Verkauf von Immo2, Korrektur wegen CHF, Ablösung CHF) ist schon erstaunlich wie nah das Ergebnis am Ziel liegt.
Auch die Gesamtperformance von 16,6% (inklusive der Sparraten aus Arbeitseinkommen; exkl.Wohngeld-Rückzahlung wäre 17,8%) ist recht nahe der aus 2011 von 17,3%, obwohl der Ausgangsbetrag deutlich höher war.

Mit dem Verkauf von Immo2 wuchs zunächst das Vermögen um ca.10.000€.
Durch die anschließende Umstellung der Vermögensübersicht für Immobilien, die auch den aktuellen Kurs von CHF berücksichtigte, gab es wiederum eine Reduzierung um ca.8.500€.
Die Ablösung von CHF-Darlehen sorgte für eine weitere Korrektur von Minus 850€. Somit haben sich die größeren Bewegungen fast neutralisiert.

Teilziele:

  • Wertpapiere Soll 14.315€ – Ist 12.845 – nicht erfüllt
    (Fehlbetrag von ca.1.500€ musste kurzfristig in Immo4 umgeleitet werden)
  • VWL Soll 1.410€ – Ist 1.440 erfüllt.
  • Immo Soll 106.660€ – Ist 106.855 erfüllt
    (Hier wurde zunächst durch die Kreditumstellung die Tilgung ausgebremst; dies wurde zum Jahresende wegen Immo4-Einstieg aufgestockt)
  • Immo-Guthaben 1.200 € – Jo (ist eine Puffermarke, die rechnerisch genau eingehalten wird)
  • Targo-Kredit wurde zurückbezahlt!
  • Bar,Giro,Tagesgeld Soll 6.365€ – Ist 5.290€

Als eine bedeutende Weichenstellung für die Zukunft sehe ich den Kauf von Immo4. Dies muss hier insofern erwähnt werden, weil durch den Kauf die einzelne Positionen verzerrt wurden.

Die Validierung der Gründung einer Hausverwaltung und Hausmeisterservice wurde im Rahmen der Steuererklärung durchgeführt. Da ich mit dem Ergebnis nicht zufrieden bin, werde ich weiterhin nach der Möglichkeit suchen Satteliten-Geschäfte rund um Immos aufzubauen.

Ansonsten wurde ab Anfang Oktober meine “Asset Allocation” im Portfolio aktiviert, die bereits erste Früchte getragen hat. Darüber hinaus wurden durch “EasyBuffett” theoretische Fragen für mich geklärt, was Value-Investing angeht. Somit gewinnt künftig auch die Einzel-Aktien-Auswahl ihre Berechtigung bei der Vermögensbildung, was den ganzen Weg auf jeden Fall prickelnder machen wird.