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Kauf aus Versteigerung Immo5 Teil 2

Der ersteigerte Bungalow war im Eigentum und Besitz einer Großfamilie. Als ich zu dieser Kontakt aufnahm, wurde mir erzählt, dass alles „falsch“ gelaufen war und der Widerspruch eingelegt wurde.
Sie hätten nur die Hausverwaltung nicht bezahlt. Daraufhin hat diese die Versteigerung initiiert. Offensichtlich stimmt das Ganze – man hat unnötig mit dem Feuer gespielt und so weit kommen lassen.

Ein Hinweis zum Widerspruch und meiner Finanzierung.
Den Versteigerungspreis sowie die Gerichtskosten musste ich zum bestimmten Termin (ca. 4-6 Wochen nach Versteigerung) einzahlen. Da ich verständlicherweise „nicht alles“ in Bar hatte, musste ein Darlehen aufgenommen werden. Hätte der Widerspruch Erfolg gehabt, müsste ich das Objekt zurückgeben und natürlich das Geld zurückbekommen. Was aber mit dem Darlehen passieren soll? – „Ihr privates Pech“.
Glücklicherweise  kam uns der Richter entgegen und hat die Zahlung bis zur Klärung des Widerspruchs nicht gefordert.
So wurde erst Gerichtsbeschluss abgewartet und dann das Geld aus dem Darlehen überwiesen.

Da der bisherige Eigentümer auf keinen Fall freiwillig das Objekt räumen wollte, wurde vorsorglich die Räumungsklausel beantragt. Also ich durfte sofort zum Gerichtsvollzieher gehen.

Allerdings beschäftige ich mich mit Immobilien nicht nur des Geldes wegen. Also mit einer Großfamilie, wenn auch nicht deutscher Herkunft, habe ich genug Mitleid.
Andererseits müsste ich für die Räumung erst mehrere tausend Euro Vorschuss zahlen. Später sollte ich das Geld vom Eigentümer verlangen können. Aber wenn er frisch nach Versteigerung steht, sehe ich wahrscheinlich keinen Cent davon.

Der Eigentümer hat mir vorgeschlagen das Objekt zurück zu kaufen. Klingt zwar absurd, aber nachvollziehbar. Ihm wurde eine Frist eingeräumt, um die Finanzierung zusammen zu backen. Logischerweise kann er auf seinen Namen die nächsten „paar Jahre“ nichts mehr beantragen. Die Söhne sind selbständig, aber noch nicht lange genug.

Letztlich haben wir uns auf einen Mietkauf geeinigt.
Ich kriege 600€ Mietzins. 400€ werden auf den Kaufpreis angerechnet. Weitere 100€ sind als Betriebskosten-Vorauszahlungen vorgesehen. Die Betriebskosten sind so niedrig, weil das Heizöl aus der eigener Tasche bezahlt wird.

Auf den ersten Blick sieht das Geschäft nicht so gut aus. Ich habe mit deutlich höheren Miete gerechnet. Allerdings wenn man überlegt wie hoch die Instandsetzung/-haltung bei einer älteren Immobilie sein könnte – etwa 200€pM. Dazu die Verwaltung sowie die nicht umlegbaren Betriebskosten. So scheinen 600€ recht passabel.
Plus der ganze Zeiteinsatz und Stress mit dem Mieter, wenn in der Wohnung etwas nicht stimmt.

Der Vertrag wurde erst letzte Woche unterschrieben.
Die Hausverwaltung muss noch zustimmen. Die Bank gewisse Erklärungen abgeben.

Ab Juli wird bereits der Anteil die „Miete“ überwiesen (600€+100€).

Ob es zum Verkauf kommt, werden wir erst nach 6 Jahren erfahren. Nämlich so viel Zeit wurde dem Käufer eingeräumt.

In dieser Zeit habe ich theoretisch einen sehr „zufriedenen“ Mieter.

Kauf aus Versteigerung Immo5

Nach vielen Jahren des kritischen Zustandes bei Bargeld-Reserve, bekam ich nach dem Verkauf von Immo1 ein Luxusproblem. Auf dem Giro-Konto lagen zeitweise über 75.000€. Der aktuelle Zinssatz auf den Tagesgeld-Konten hat mich auch irgendwie nicht gereizt.
Um die Situation nicht unnötig in Länge zu ziehen, wurde schon Monate davor angefangen den lokalen Immobilienmarkt zu sondieren.

Meine Kriterien sind Rendite, Zustand, Lage.
Dann noch Hausgeld beachten – manchmal ist dieses extrem hoch – z.B. für eine 3-Zimmer-Wohnung 400€ pro Monat. Hä?
Und möglichst ohne Makler.

Mit der Zeit wurde es immer schwieriger etwas Passendes zu finden.

Mitte Februar wurde ein interessantes Objekt versteigert.
Ein Bungalow auf dem Grundstück eines MFHs. 162m² plus ca.30m²-Zimmer im UG, das autonom vermietet werden könnte.
Verkehrswert 200.000€, was ca. 1.041€ je m² entspricht.
Vermietung für 6,30€ pro m² würde pro Monat 1.220€ ergeben, pro Jahr 14.640€.
Dies entspricht einer Bruttorendite von 7,32%. Der Faktor beträgt 13,66.
Etwas zu so einem Preis zu finden war nicht mehr realistisch. Bedenkt man, dass kein Makler bezahlt werden soll – ein Schnäppchen.

Beim Versteigerungstermin gab es zwar einige Menschen im Saal. Aktiv mitbieten wollte nur eine Handvoll. Bei 70% des Verkehrswertes sind zwei Kandidaten geblieben.
Wobei so nach 90% der andere schon verzweifelt wirkte. Zum Schluss machte er einen Sprung auf 199.000€. Als ich 200.000€ bat, hat er mir gratuliert. Juhu.

Meine Pläne waren diesen Bungalow zu teilen. Daraus könnten zwei 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 80-85m² entstehen. Da so eine Wohnung mindestens 150.000€ kostet, könnte man die beiden gleich verkaufen und ein nettes Sümmchen einkassieren.
Oder aber erstmal wie oben geschrieben für 6,30€ pro m² vermieten.

Für die Finanzierung wurde eine andere Bank ausgewählt. Der Zinssatz für 80% vom Kaufpreis, also 160.000€, beträgt 1,24%.  Ein Traum.

Außer dem Eigenkapital von 20% (40K) sollte ich noch die Nebenkosten bezahlen. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer 5% entspricht 10K, Gerichtskosten, Notar für die Eintragung der Finanzierung. Summa Summarum 52.019€.

Die Eigenkapital-Rendite würde nach Steuern (33%) und ohne Berücksichtigung von Tilgung 11,58% betragen. Passt.

So weit zu den Eckdaten und Plänen. Es kam jedoch alles anders.
Die Fortsetzung folgt.

Zwangsversteigerung Häuser

Im Juni standen zwei interessante Häuser zum Ersteigern.
An einem Termin war ich gehindert, an dem anderen habe ich alles (die Arbeit) liegen gelassen, die Neugier treibt die Menschheit voran. 😉
Es gab deutlich weniger Teilnehmer als bei der Wohnungsversteigerung aber immerhin um die 20 Personen. Tja, bei weitem nicht viele können eine Sicherheit in Höhe von fast 40.000€ vorlegen. Altersdurchschnitt diesmal etwa 60 Jahre, wobei ich ein Ausreißer war und den Durschnitt nach unten verzerrt habe. Andererseits freut mich, dass die älteren Herren sich nicht mit ihrer Nutzlosigkeit befassen oder sogar an ihren Abschied denken, sondern noch Häuser kaufen, sprich langfristigere Pläne haben.

Also Verkehrswert ca.400.000€. Bei 200.000 ging es los. Sehr zäh aber in 5.000€-Schritten. Als die Zeit um war ging es sehr schnell auf 300.000€ hoch und dabei bleib es.

Der Preis ist gerechtfertigt. Sehr großes Grundstück. Sehr schöne Lage. Aber das Haus ist über 30 Jahre alt. Also neue Fenster, Heizung und sonst was.
Für Leute, die sowieso auf einen Hauskauf abgesehen haben, sehr guter Preis. Für Leute wie mich – Wiederverkäufer oder Investoren lässt die Rendite zum Wünschen übrig.

Fazit: auch bei den Häusern ist das Interesse sehr hoch, so dass ein Schnäppchen nicht so bald über den Weg läuft.
Das Geld muss doch auf eine andere Weise „hart“ erarbeitet werden. 😉

Zwangsversteigerung – neue Erfahrung.

Letzte Woche nahm ich an einer Zwangsversteigerung teil.
Es ging um eine 3-Zimmer-Wohnung mit 82m² -ein sehr seltenes und begehrtes Objekt.
Verkehrswert 60.000€. Solche Wohnungen sind in unserer Stadt nicht unter 1.000€ pro m² zu finden. Die Wohnung konnte vom Gutachter nicht besichtigt werden – 10.000€ Abschlag auf Verkehrswert. Eine Modernisierung war am Laufen – weitere 6.000€ Abschlag.
Also meine Überlegungen: wenn ich die Wohnung für 42.000€ ergattere, was immerhin 70% vom Verkehrswert entspricht, und in der Vergangenheit auch von Banken akzeptiert war, kann ich die Wohnung direkt für 80.000€ verschleudern und habe sehr nette Rendite in kürzester Zeit gemacht.

Nun mit einem Bundesbankcheck bewaffnet kam ich am Gericht an. Tja, am Parkplatz konnte man schon die Interesse an dem Objekt ablesen. Nicht nur die Parkplätze waren besetzt, sondern alle Zufahrten dazwischen bis auf die Toreinfahrt.
(Wenn einer auf die Idee käme, Abschleppdienst zu rufen, dann konnte das Jahresziel von denen an einem Tag realisiert werden.)
Ok, Auto etwas weiter abgestellt – gleiche Situation im Gebäude. Bzw. bereits vor dem Gebäude waren Menschenschaaren, dann auch im Flur und im Treppenhaus.

Meine Pläne/Rechnungen/Hoffnungen habe ich gleich begraben und wollte nur noch wissen zu welchem Preis die Wohnung weggeht. Vom zuständigen Makler (der angeblich zu wenig Zeit für die Vermarktung bekam) wurde kund, dass etwa 70 Interessenten die Wohnung besichtigt haben. Und es gab noch einige, wie ich, die es nicht getan haben.
In dem Raum befanden sich nun alle Nationen und Generationen.
Jo, ein Stehplatz an der Wand ergattert. Los geht’s. Das erste Gebot 42.000€. Es ging schnell in die Höhe. Zuschlag für 70.000€ erteilt.

Als Schnäppchenjäger war ich natürlich fehl am Platz, habe meinen Scheck nicht mal aus der Tasche gezogen. Aber den Preis finde ich noch sehr attraktiv. Wenn ich wirklich auf der Suche nach einem Mietobjekt wäre, würde ich noch paar tausend € höher gehen. Allein die Einsparung von Maklergebühr macht schon einiges aus.

Also wirklich eine neue Erfahrung. Bei meinen bisherigen zwei Käufen war ich Alleinbietender und bekam den Zuschlag für 50% bzw. 55% (nach taktischer Verhandlung mit dem Bankvertreter) des Verkehrswertes.

Im Sommer stehen einige für mich interessante Einfamilienhäuser zum Versteigern an. Mal sehen, wie dort der Ansturm aussieht, denn die Latte liegt eindeutig höher.

Immobilie zum sofortigen Verkauf

Nachdem die erste Immobilie so leidenschaftlich anfing, Geld für mich zu verdienen, wurden die Gedanken lauter eine weitere Immobilie zu kaufen.
Diesmal wurde jedoch überlegt, den schnelleren Gewinn aus dem sofortigen Verkauf zu erzielen.

Der Kaufpreis aus Zwangsversteigerung liegt bei ca.50% des Verkehrswertes.
Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5%, Gerichtskosten ca.0,5%, Eintragung ins Grundbuch, Zinsen 4% bis komplette Restsumme bezahlt wird) betragen ca. 4,5-5%.
Wenn die Immobilie zu 75-80% des Verkehrswertes verkauft wird, so kann ein Käufer relativ schnell gefunden werden und die Rendite von 50% innerhalb von sagen wir mal 6 Monaten erzielt werden.

Bei dem Spiel kommen die Banken mit langjährigen Zinsbindungen nicht in Frage. Man könnte jedoch über Angebote mit variablem Zins und jederzeitiger Tilgung nachdenken, die mit Agio von 2 bis 5% verbunden sind – was sind dann 5% wenn dabei fast 50 gewonnen werden.
Ich wollte den Ball flach halten und habe mich für eine kleinere Wohnung entschieden, die ich aus eigenen Mitteln plus geringem Privatkredit zu 6% (und endfälliger Tilgung) komplett bezahlen kann.
Nach ca. einem Jahr nach dem ersten Kauf stand in der Anlage, wo ich meine erste Wohnung ersteigert habe, eine 1-Zimmer-Wohnung mit 39m² zum Versteigern. Verkehrspreis 38.000€.

Am Versteigerungstermin gab es wieder keine Interessenten außer mir. Diesmal gab es jedoch einen Gläubigervertreter, der erst mal auf 10%-Sicherheitsleistung gepocht hat, die ich nicht dabei hatte. Dann wollte er nicht für 50% des Preises verkaufen, obwohl es nicht der erste Versteigerungstermin war und die Untergrenze von 50% (von der Gerichtsseite) nicht mehr galt. Nach zähen Verhandlungen haben wir uns auf 55% des Verkehrswertes also 20.900€ geeinigt.
Die Nebenkosten beliefen sich auf ca. 1.100 €, was 5,25% entspricht.
EK 16.000€ plus 6.000€ für 6% privat finanziert.

Nach dem Kauf hat sich herausgestellt, dass im „Verkaufsprospekt“ eine andere Wohnung hochgepriesen wurde – Gutachter konnte die Wohnung nicht besichtigen – daraus folgere ich, dass er diese Absicht überhaupt nie hatte, denn wenn er mit Hausverwaltung oder Hausmeister gesprochen hätte, käme man auf die richtige Wohnung.
Was da nicht so alles passieren kann!
Glücklicherweise hatte die korrekte Wohnung 43,5 m² und eine bessere Lage innerhalb der Anlage. Demnach lag der Kaufpreis bei 480 € pro m².

Die Wohnung musste erst geräumt werden, da der bisherige Mieter irgendwie verschwunden war. Zum Gluck kann man in einer 1-Zimmer-Wohnung nicht zu viele Sachen deponieren, so dass die Aktion ohne Bestellen von Container relativ schnell durch war und lediglich 10€ für Mischmüll an Kosten verursacht hat.
Außer dem befleckten Pvc-Boden war der Zustand recht gut. Einen frischen Anstrich wollte ich mir nicht ersparen, sowie eine Küchenzeile (bei 1-Zi-Wo gehört eigentlich zur Standardausrüstung).
Für Renovierung wurden knapp 1.300 € ausgegeben. Danach konnte ich mich über eine wirklich Top-Wohnung freuen.

Leider hatte ich noch keine Erfahrung mit der Mietersuche (bei der ersten Wohnung war der Mieter im Preis inklusive), so dass ich einen moderaten Mietpreis ausgehängt hatte (5€/m²) und die schwere Entscheidung treffen sollte, aus vielen Mietinteressenten einen auszuwählen.
Die Wahl fiel auf einen Beamter, der recht Intelligent aussah. Natürlich habe ich auch die Verdienstbescheinigungen verlangt.

So war meine Ware hübsch gemacht und ich habe die Anzeigen in lokalen Zeitungen sowie bei ImmoScout24 geschaltet.
Jaaa, man soll schon sagen es war Anfang 2008. D.h. die Immo-Krise in Amerika hat auch die Anleger in Deutschland sehr verunsichert. Der Markt war komplett eingefroren. Die Immobilien wurden nicht wie in Amerika oder Spanien zu billigeren Preisen angeboten. Aber es gab eben einen Käuferstreik. So tat sich ca. 6 Monate gar nichts.

Zufälligerweise habe ich einen Makler kennengelernt und er hat sich bereit erklärt die Immobilie zu vermarkten. Die kleinen Objekte wollen die Makler nicht, da die Provision prozentuell zum Kaufpreis ist. Das heißt bei gleich viel (eher wenig) Arbeit, verdienen die Makler bei teureren Objekten ein Vielfaches an Provision.
Bei mir ging es um 35.000€ (Kaufpreis 20.900 + Nebenkosten 1.100 + Renovierung 1.300 = 23.300 plus Aufschlag 50% ). Also Gesamtprovision wäre bei insgesamt 7% immer noch über 2.000 € und für so wenig Geld wollen sie ihren Arsch nicht mal hochkriegen.
Nun auch mit Hilfe vom Makler gab es mit der Zeit nur Schnäppchenjäger, die zwar bereit waren 27-29 Tausend zu zahlen. Ich wollte aber nicht unter 31.000 abgeben (tausender wäre für Makler fällig).

Die Wohnung war also gleich nach der Renovierung für 215 € bzw. 2.580€ jährlich vermietet. Dies entspricht dem Bruttozins von 12,34% bzw. 11,62% wenn noch Renovierungskosten berücksichtigt werden.
Viel wichtiger ist aber für mich die Eigenkapitalrendite. Für 17.300€ EK gibt es 2.580-200 Verwaltung-110 Instandhaltung-360 Zinsen=1910€ Mietzins. Dies entspricht 11 % Rendite und passt in mein Konzept.
Also mit dem Verkauf der Wohnung konnte ich bei dieser Konstellation auf bessere Zeiten warten.
Neue Ideen wuchsen bereits im Kopf. Mein einziger Wunsch war noch wenn es geht die Eigenkapitalquote zu reduzieren und den Kopf fürs Neue frei zu halten.

Mit diesem Objekt hatte ich viele neue Erfahrungen gesammelt.
Allerdings gibt es noch den zweiten Teil, in dem negative Erfahrungen beschrieben werden.

Immo-Erstling

So habe ich mir eine Zwangsversteigerung von einer 2-Zimmerwohnung mit 68 m² ausgesucht (im Nachbarort in gefragter Gegend ). Verkehrswert 71.000 €. Da die Besichtigung von innen dem Sachverständigen nicht möglich war, gab es einen Abschlag von 10.000 €.
Die Anlage ist aus dem Jahr 1995, also damals gerade 11 Jahre alt!

Der Termin fand im August statt. So war es nicht verwunderlich, dass außer dem Richter und mir keine weitere Person im Raum anwesend war.
So habe ich 50% also 30.500 € geboten und der Zuschlag wurde erteilt.
Dies entspricht ca. 470 € pro m² statt den geschätzten 1.092 €.
Die Miete konnte ich gleich nach dem Kauf auf moderate 4,77€ p/m² erhöhen (310€ kalt monatlich, oder 3.720 pro Jahr). Diese hat also noch Potenzial bis min.5€.
Somit entspricht der Bruttomietzins 3.720*100/30.500=12,2% oder dem Faktor von 8,2!
Bei der Konstellation habe ich nicht gezweifelt und nicht gezögert.

Die Nebenkosten (Gerichtskosten sowie Notar und Grundbuch für Finanzierung) summierten sich auf 1.627 €.
Ca.20% des Kaufpreises also 6.127€ habe ich aus eigenen Mitteln bezahlt. Die restlichen 26.000€ als Annuitätsdarlehen mit 5,15% Zinsen und 1% Tilgung. Beim Zinssatz gab es wegen dem geringen Betrag einen Aufschlag, den fand ich aber auch so ok. An die Bank wird monatlich 111,58 € plus 1 € Kontoführungsgebühr abgeführt.
Für Verwaltung wird 200€ im Jahr verlangt. Für Rücklagen noch mal ca. 160€.
Also monatlich pauschal 30€.

Somit 310-112,58-30=168,42 € monatlich oder 2.009 € jährlich oder 32,8 % auf Eigenkapital vor Steuer.
Mit einem Steuersatz von 33,3% hätte man 25,6% Netto.
Ziehe ich noch die Tilgung ab, habe ich immer noch 21,3% oder 109 € Netto-Cashflow.
In den 5 Jahren gab es keinerlei Probleme mit Mieter oder Hausverwaltung. Lediglich eine weitere Zwangsversteigerung in der Anlage hat etwas mehr Zusatzkosten verursacht.

Glück versuchen mit Immobilien

Ich war kurz unschlüssig womit ich nun fortfahren soll.
Da mancher Leser bereits nach Immobilieneckdaten gefragt hat, möchte ich meine erste Immo präsentieren.

Nach jahrelangen „Experimenten“ mit unterschiedlichen Anlageklassen wollte ich nun mein Glück in Immobilien versuchen. Ich hatte schon länger eine Vision, dass ich mir ein 6-Familienhaus anschaffe und dann von den Mieteinnahmen leben könnte. Leider steckt hinter so einem Haus erst mal ein nicht „vernachlässigbarer“ Kredit, der zuerst bedient werden müsste, so dass nach der Anschaffung erst 15-20-25 Jahre gewartet werden muss bis der Kredit getilgt wird, um dann den Gesamtmietzins in die eigene Tasche legen zu können.

Da Immo nicht so schnell abgestoßen werden kann, die Kaufnebenkosten den schnellen Gewinn verhindern und unerwartete Kosten (Renovierung) oder andere Probleme (Mietnomaden) auftauchen könnten, habe ich mit dem Kauf trotz des großen Anreizes gezögert.

Immobilie ist aus meiner Sicht eine mittelfristige Anlageklasse (10 Jahre wegen Spekulationsfrist). Drum prüfe, wer sich „ewig“ bindet. Auf der anderen Seite ist es in der Regel eine „ruhige“ Anlage. Gewinne sind gut kalkulierbar, es gibt kein Wellenreiten beim Vermögenswert, Rendite werden monatlich bezahlt. Man muss nicht ständig überlegen – bleibe ich investiert oder doch verkaufen und etwas neues kaufen. Einmal eingerichtet und es läuft (in der Regel)!

Für so eine streßfreie Anlage können sich die Renditen sehen lassen. Man spricht von 6-8% Bruttorendite in Deutschland. Bei 10-20% Eigenkapital sind somit 10% Eigenkapitalrendite drin. Nicht schlecht! Lohnt sich tiefer nachzubohren.
(dies ist erst eine kleine Einführung ins Thema. Später werde ich noch viele tiefere Überlegungen veröffentlichen)

Es gab viel Gerede über Zwangsversteigerungen. Ich habe regelmäßig beim Amtsgericht angeklopft, mir „Angebote“ angeschaut und an Versteigerungen als Zuschauer teilgenommen. Mit der Zeit standen die Termine mit Objektbeschreibung online zur Verfügung, so dass die Suche nicht mehr so zeitintensiv geworden war.

Meine erste Erkenntnis bei Zwangsversteigerungen: es gibt sehr selten gute Objekte. Meistens sind es Abbruchbuden, in denen keiner wohnen will bzw. nur mit einem immensen Aufwand wieder in Ordnung gebracht werden können, oder es sind 1-2 Zimmerwohnungen in einer Riesenwohnanlage, die aus lauter 1-2 Zimmerwohnungen besteht und die demnach im Überfluss sind. Darüber hinaus ziehen die Aufwände für versteigerte Wohnungen ungeplante Mehraufwände bei der übrigen Eigentümergemeinschaft, was wiederum mit neuen Versteigerungen verbunden ist. Somit schließt sich der Kreis – in dieser Wohnanlage werden die Runden seit mindestens 6 Jahren gedreht.

Meine zweite Erkenntnis: die Wohnungen können in seltensten Fällen von innen besichtigt werden. Im Internet findet man immer wieder Tipps – unbedingt von innen besichtigen, am besten mit einem Sachverständigen, ansonsten Finger weg. Ich würde behaupten in 30% der Fälle kann nicht einmal der Sachverständige, der die Objektbewertung macht, obwohl vom Gläubiger beauftragt, die Räume besichtigen.
Es steht jedoch immer die Option offen einen Gesamteindruck von außen zu gewinnen. Der innere Zustand lässt sich mit etwas Erfahrung erahnen.

Dritte Erkenntnis: passt der Zustand der Wohnung – ist es immer ein Schnäppchen. Auf dem freien Markt kommt man nie an die Preise der Zwangsversteigerung heran. Dies gilt für jede Lage!