Zwangsversteigerung – neue Erfahrung.

Letzte Woche nahm ich an einer Zwangsversteigerung teil.
Es ging um eine 3-Zimmer-Wohnung mit 82m² -ein sehr seltenes und begehrtes Objekt.
Verkehrswert 60.000€. Solche Wohnungen sind in unserer Stadt nicht unter 1.000€ pro m² zu finden. Die Wohnung konnte vom Gutachter nicht besichtigt werden – 10.000€ Abschlag auf Verkehrswert. Eine Modernisierung war am Laufen – weitere 6.000€ Abschlag.
Also meine Überlegungen: wenn ich die Wohnung für 42.000€ ergattere, was immerhin 70% vom Verkehrswert entspricht, und in der Vergangenheit auch von Banken akzeptiert war, kann ich die Wohnung direkt für 80.000€ verschleudern und habe sehr nette Rendite in kürzester Zeit gemacht.

Nun mit einem Bundesbankcheck bewaffnet kam ich am Gericht an. Tja, am Parkplatz konnte man schon die Interesse an dem Objekt ablesen. Nicht nur die Parkplätze waren besetzt, sondern alle Zufahrten dazwischen bis auf die Toreinfahrt.
(Wenn einer auf die Idee käme, Abschleppdienst zu rufen, dann konnte das Jahresziel von denen an einem Tag realisiert werden.)
Ok, Auto etwas weiter abgestellt – gleiche Situation im Gebäude. Bzw. bereits vor dem Gebäude waren Menschenschaaren, dann auch im Flur und im Treppenhaus.

Meine Pläne/Rechnungen/Hoffnungen habe ich gleich begraben und wollte nur noch wissen zu welchem Preis die Wohnung weggeht. Vom zuständigen Makler (der angeblich zu wenig Zeit für die Vermarktung bekam) wurde kund, dass etwa 70 Interessenten die Wohnung besichtigt haben. Und es gab noch einige, wie ich, die es nicht getan haben.
In dem Raum befanden sich nun alle Nationen und Generationen.
Jo, ein Stehplatz an der Wand ergattert. Los geht’s. Das erste Gebot 42.000€. Es ging schnell in die Höhe. Zuschlag für 70.000€ erteilt.

Als Schnäppchenjäger war ich natürlich fehl am Platz, habe meinen Scheck nicht mal aus der Tasche gezogen. Aber den Preis finde ich noch sehr attraktiv. Wenn ich wirklich auf der Suche nach einem Mietobjekt wäre, würde ich noch paar tausend € höher gehen. Allein die Einsparung von Maklergebühr macht schon einiges aus.

Also wirklich eine neue Erfahrung. Bei meinen bisherigen zwei Käufen war ich Alleinbietender und bekam den Zuschlag für 50% bzw. 55% (nach taktischer Verhandlung mit dem Bankvertreter) des Verkehrswertes.

Im Sommer stehen einige für mich interessante Einfamilienhäuser zum Versteigern an. Mal sehen, wie dort der Ansturm aussieht, denn die Latte liegt eindeutig höher.

17 Gedanken zu „Zwangsversteigerung – neue Erfahrung.

  1. Geldfuchs

    Hallo Andi7,

    danke für die Einblicke. Da unser damaliger Bauträger für einige Mängel komplett Haftbar gehalten wurde, werden in unserer Anlage demnächst auch 4 Wohnungen Zwangsversteigert. Was ich bisher sehr skeptisch sah, sehe ich jetzt ,Dank Deiner Schilderung,relativ gelassen. Gute Objekte erzielen auch gute Erlöse und somit sind könne die gesamte WEG von einem zufridenstellenden Ergebnis ausgehen :-)
    Beste Grüße
    Geldfuchs

    Antworten
    1. andi7

      Hallo Geldfuchs,
      als Miteigentümer hast du recht wenig von erzielten hohen Preisen.
      Der einzige Trost ist, dass die Wohnung bereits im ersten Termin den Eigentümer wechselt und alles schneller besser wird.
      Meistens stellt der Alteigentümer die Zahlungen der Nebenkosten ein. So dass die Eigentümergemeinschaft auf seinen Anteilen (und bis zum Versteigerungstermin vergehen einige Monate) „sitzen bleibt“.
      Also rechne auf jeden Fall mit höheren Kosten.

      Antworten
  2. denke-handele-werdereich

    Hallo andi!
    Es ist doch bei Immobilienversteigerungen so,dass man 10% des Kaufpreises hinterlegen muss.Wenn ja,dann weiß man doch vorher nicht,wie hoch der Scheck sein muss.Oder hattest du so etwas wie einen Blankocheck,wo du die erforderliche Summe selbst hättest eintragen können?
    Der Malachit.

    Antworten
    1. andi7

      Hallo Malachit,
      die Sicherheitsleistung beträgt 10% vom Verkehrswert(!) und nicht vom höchsten Gebot.
      Also in meinem Fall genau 6.000€.
      Es ist dann egal, ob die Wohnung für 30.000€ (50%), oder für eben 70.000€ weggeht.

      Das war auch das „Problem“ in der Vergangenheit, also als die Möglichkeit bestand im zweiten oder dritten Termin deutlich unter 50% vom Verkehrswert zu kaufen.
      In den Fällen betrug die Sicherheitsleistung mind. 20% vom Kaufpreis und mehr.
      Also für Leute, die auf OPM (other peaple money) stehen 😉 , eine ungünstige Aufteilung.
      Geschweige denn, kaum zu leisten, wenn Häuser für 300.000€ und mehr zu versteigern sind.

      Antworten
    1. andi7

      Jo, Egghead, dein Erstaunen hat mich zum Lachen gebracht.
      Ich werde es so umschreiben – die Wohnung liegt nicht in Hamburg und nicht in einer anderen deutschen Metropole.
      Die astronomischen Preise sind nur dort zu finden.
      Im Rest des Landes – also nicht unbedingt „im Osten auf dem Land“ gibt es noch vernünftige Preise.

      Ich spreche in erster Linie für Rheinland-Pfalz.
      In unserer kleineren Stadt kann man immer noch Wohnungen für 1.000€ pro qm finden.
      Bei „Bedarf“ kann man natürlich zu den Neubauten für 3.000€ pro qm greifen.

      Für 1.500€ kann man wirklich was sehr vernünftiges finden (also geeignet zum selber wohnen). Für einen Investor ist der Mehrpreis jedoch nicht durch Mehrertrag rechtfertigt.

      Die Mieten betragen ca.5€ für günstige Objekte, ca.6€ für 1.500€/m2-Objekte bis 7-8€ für teure Neubauten.

      Also wenn du dich angesprochen füllst, können wir privat Näheres bequatschen. 😉

      Antworten
    2. andi7

      Übrigens die versteigerte Wohnung war nicht nur nicht schlecht, sie war vergleichsweise sehr gut. Die Fassade neu gedämmt und gestrichen, moderne Fenster eingebaut. Die Lage ist sehr empfehlenswert (ich wohne nicht weit von dem Objekt und gehe immer wieder vorbei beim obligatorischen Spaziergang zur späten Stunde).
      Gut, laut Fotos könnte das Bad eine Renovierung vertragen.
      Also für 70.000€ ein echtes Schnäppchen (heutzutage). Und dies trotz des Menschengedränge im Versteigerungssaal.

      Antworten
  3. egghead

    Unglaublich billig, hoffentlich schlägt dann da die Demografie nicht irgendwann zu.
    Bei uns wird wegen stetigem Zuzug auf Jahre Wohnungsmangel sein mit entsprechenden Mietsteigerungen – wenn die Politik nicht eingreift.

    Antworten
  4. Geldfuchs

    Hallo Andi7,

    vielen Dank für die Antwort, nur bei uns liegt genau darin der Hund begraben. Die wohnungen wurden nie Abgenommen und keiner hat sich an diesen Kosten beteitigt. wir haben ein Urteil über knapp 1 Mio, die wir vom Bauträger erstattet bekommen. Daher sind wir letztendlich doch die nutzniesser eines hohen Verkaufspreis. Alle 4 wohnungen zusammen sollten dann die Summe bringen und wir endlich unser Geld bekommen :-)

    Beste Grüße an alle
    Geldfuchs

    Antworten
    1. andi7

      Meinst du vielleicht die Baunebenkosten („an denen sich keiner beteitigt hat“)?

      Denn ich meinte die Betriebskosten, die immer wieder anfallen. Also Versorger (Wasser, Strom, Gas/Öl), Grundsteuer, Versicherungen, Müll etc.
      Alles muss regelmäßig bezahlt werden, sonst gerät man schnell in Schwierigkeiten.
      Wer hat nun diese Kosten bezahlt? Gibt es eine Hausverwaltung, welche das Hausgeld von allen Eigentümer einsammelt und die Rechnungen begleicht?

      Bei Insolvenzen bleibt die WEG nämlich auf diesen Kosten sitzen.

      Antworten
  5. Der Privatier

    Andi7>: „Im Sommer stehen einige für mich interessante Einfamilienhäuser zum Versteigern an. Mal sehen, wie dort der Ansturm aussieht, denn die Latte liegt eindeutig höher“

    Und was hast Du mit den EFHs vor ? Kaufen und wieder verkaufen? Oder vermieten? Zwischendurch renovieren?

    Ich bin ja so gaar kein Immobilien-Fan, aber darum würde es mich mal interessieren, was denn so die Idee dahinter ist.

    Gruß, Der Privatier

    Antworten
    1. andi7

      Ja, die Idee dahinter – günstig kaufen (bei Zwangsversteigerung möglich) und gleich teurer verkaufen (wegen Immo-Boom geht alles(!) recht flott weg, natürlich zu einem vernünftigen Preis).

      EFHs zu vermieten, macht weniger Sinn, da die Rendite niedriger als bei Wohnungen ist (es sei denn man hat wirklich Unmengen an Geld und will statt 40 Wohnungen nur 5 Häuser vermieten – also Diversifikation wird nicht übertrieben). Auch bei den hohen Preisen ist für einen Privatmann kaum Streuung möglich.

      Ein Beispiel ähnlich wie bei der Wohnung:
      Verkehrswert 400.000€. Ich kaufe für 200.000€ und verkaufe im gleichen Jahr für 300.000€.
      Das einzige Problem heutzutage, ob man bei diesem Preis der Meistbietende bleibt.
      Schafft man jedoch so eine Aktion einmal im Jahr, würde ich wohl von Finanzieller Freiheit reden.
      Aber eben die Preislatte deutet auf eine höhere Liga hin. Gibt es da schon genügend Akteure?

      Antworten
  6. Laila

    Ich bin totaler Laie, deshalb meine Frage. Wie läuft das mit den Banken, dem Finanzieren bei Wiederverkauf usw.?
    Würde mich sehr interessieren.

    Antworten
    1. andi7

      Hi Laila,
      tja, mit den Banken ist sowieso alles persönliche Angelegenheit. Ob die Banken auch für ersteigerte Objekte Geld geben – Verhandlungssache. Eine Bank finanziert es generell nicht, die andere dagegen reibt sich die Hände, weil das Ausfallrisiko sehr niedrig ist.
      Wenn man aber beabsichtigt das Objekt direkt wieder zu verkaufen, eignen sich die klassischen Annuitätsdarlehen sowieso nicht (mit Zinsbindung von 5, 10 oder mehr Jahren).
      Die variablen Darlehen, die jederzeit vollständig getilgt werden können, bieten wiederum nicht alle Banken an, oder im besten Fall nur über Partnerschaften.
      Wenn man über genügend Eigenkapital verfügt, dazu noch ein nicht zu kleines Einkommen, und bei mehreren Banken nachfragt, findet man immer eine Lösung.

      Antworten
    1. andi7

      Ihre Frage erübrigt sich heutzutage. Wir haben einen Verkäufermarkt.
      D.h. egal was für einen Mist man auf den Markt bringt – es wird früher oder später weggeputzt.
      Den aktuellen Immobilienboom begrüße ich sehr herzlich. Und in erster Linie nicht wegen meinen Objekten, die im Preis zunächst theoretisch steigen, sondern wegen vielen Neubauten (mit denen ich persönlich nichts zu tun habe), die einerseits neuen/schöneren Wohnraum schaffen, und andererseits auch unsere Umgebung viel frischer, moderner, angenehmer gestalten.
      Aber auf der anderen Seite tun mir natürlich viele Menschen leid, die den letzten Dreck für vergleichsweise sehr viel Geld kaufen, und wenn sie eines Tages in finanzielle Schwierigkeiten geraten, dann deswegen Ihr ganzes Vermögen verlieren.

      Antworten
  7. Akkarin

    Wer ohne Herzklopfen einen Zwangsversteigerungstermin besuchen möchte, weil er wegen einem Bietvertrag sowieso den Zuschlag bekommen wird, sollte sich mal http://www.fourair.eu anschauen. Ich habe selbst schon mehrere Wohungen zu 50% vom Verkehrswert auf diese Art und Weise mit nach Hause genommen.

    Antworten

Schreib einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *